來源：真叫盧俊

做地產(chǎn)自媒體，一直會給別人一些買房建議，也會看別的同行對外輸出的購房建議，怎么說呢。我特別認(rèn)同對于買房需要更多的理性和分析，但是我也很不認(rèn)同把這件事套用各種模型和算法進(jìn)行復(fù)雜化

房子兼顧商品和金融兩種屬性，十年前沒人考慮金融，但是如今大家似乎都不去探討他的商品使用邏輯，這兩個(gè)觀點(diǎn)其實(shí)都不是特別好。

很多時(shí)候大家在踏入售樓處前都會把自己YY成一個(gè)精密的測算家，進(jìn)入售樓處后又會被銷控表控制的失去了自己。

所以我一直努力的想要對外傳遞一件事，就是買房這事沒什么復(fù)雜也不值得復(fù)雜，只要堅(jiān)持住主線，不犯錯(cuò)就是最成功的購房過程

小長假在家，我回憶了大大小小各位朋友曾經(jīng)問過我的一些買房問題，我整理了一下，都是一些普通的建議，但是真的希望可以幫到你

01、有兩個(gè)不要懷疑我想和大家分享

第一個(gè)，不要懷疑中國經(jīng)濟(jì)會持續(xù)性的利好。

坊間一直有各種觀點(diǎn)說中國經(jīng)濟(jì)會經(jīng)歷斷崖式的下滑，我非常不認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，回望歷史上各國暴跌的過程，在暴跌的前夕是看不到任何前兆的。

換句話來說，如果你肉眼可見一些下滑的趨勢，本質(zhì)上他的發(fā)展路徑就不存在暴跌的選擇，可供選擇的模式其實(shí)只有一種，增速放緩，然后在放緩中找尋轉(zhuǎn)型模式，轉(zhuǎn)型成功的螺旋式上揚(yáng)，轉(zhuǎn)型失敗的慢慢萎縮。

所以對于中國經(jīng)濟(jì)退一萬步也是在轉(zhuǎn)型的試錯(cuò)期內(nèi)，需要做的就是在這段試錯(cuò)期內(nèi)找尋到好的轉(zhuǎn)型方案

而對于一個(gè)廣域型的國家來說，最大的特色就是絕對提供足夠多的解決方案，直到找到對的那個(gè)。90年代初，深圳快速發(fā)展的時(shí)候，其實(shí)深圳樣本僅僅是全國各種試驗(yàn)田的一個(gè)，而深圳發(fā)展的初衷也是在香港和大陸之間增加一個(gè)過渡性的緩沖城市而已。沒想到押寶就壓中就成功了，利用港資的資本加上新區(qū)的土地以及外來年輕人口這三個(gè)一組合可以爆發(fā)出這么大的威力

然后沒多久就在上海陸家嘴做了一個(gè)加配版的深圳，取長補(bǔ)短沒想到更成功，然后CBD經(jīng)驗(yàn)開始全國各地的去研發(fā)嘗試

這就是真正意義上的中國式改革，沒什么特別，但是就是樣本多到一定會成功，而但凡成功一個(gè)就全國化復(fù)制。所以對于轉(zhuǎn)型期我只焦慮需要多久而不會焦慮會不會到來，就是這個(gè)原因

而你對中國經(jīng)濟(jì)如果有信心，那么你對中國房地產(chǎn)也就必須有信心，沒有任何一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)利好的前提下房價(jià)會下滑，房子就是一個(gè)城市的股票

但是我同樣需要強(qiáng)調(diào)第二個(gè)不要懷疑，就是不要懷疑政府管理房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的決心。

將地產(chǎn)納入民生管控的領(lǐng)域已經(jīng)很久的一段時(shí)間了，房住不炒這四個(gè)字也很好的給這個(gè)行當(dāng)下了一個(gè)基調(diào)。對于這個(gè)基調(diào)我也想很明確的告訴大家，對于房產(chǎn)，也不要期待會像十年前一樣讓你一夜暴富的機(jī)會，這種情況不存在也沒可能，哪怕真的發(fā)現(xiàn)了也會讓你吐出來

所以基于這兩個(gè)不要懷疑，我也希望你能夠調(diào)整你對房產(chǎn)的價(jià)值判斷。房產(chǎn)一定會漲，但是我希望你能夠忘記這個(gè)漲，因?yàn)槿庋劭梢姷馁Y產(chǎn)增值如今都需要極長的時(shí)間，5年以上才會有些許的反應(yīng)，十年之后才是果實(shí)成熟期。這點(diǎn)心理準(zhǔn)備要有

指望自己2年內(nèi)翻身做主人？那還不如多看幾本雞湯書安慰下自己的靈魂比較好

02、不要做政策不讓你做的事情

在早年的溫州，坊間一直有這樣的一個(gè)言論，就是只要不違法，政策越不讓你做的你就越大膽的去做。所以你經(jīng)常會看到溫州人投機(jī)倒把去囤一些物資賺取差價(jià)。包括對于房子也是如此，20年前大家都覺得房子買一套住住就好，他們開發(fā)出了房子的投資價(jià)值

當(dāng)然這個(gè)模式也幫助他們在一段時(shí)間快速致富，甚至民間還會流傳各種溫州致富經(jīng)

當(dāng)然其他領(lǐng)域的先不說，房地產(chǎn)領(lǐng)域如今來看溫州幫的一些路數(shù)其實(shí)是失敗的。比如他們是最先愿意去投資辦公樓和商鋪的，當(dāng)然結(jié)果現(xiàn)在各位也都知道了。而且從整盤來看，他們這種高財(cái)務(wù)成本的快進(jìn)快出模式最后往往還比不過持有者

另外，很重要的一點(diǎn)，如今的時(shí)代也變了，我對所有想要做房產(chǎn)投資的人說的第一句話就是，不要低估任何一條政策的決心。比如那些肉眼可見巨大紅利背后的市場，比如2017年的雄安，比如2018年的海南，這些地方的房子碰都不要碰，誰去買了絕對就是傻叉一枚。這些國家能級的城市未來一定會徹底擺脫房地產(chǎn)的束縛

如今的各種跡象已經(jīng)深度表明了，中國經(jīng)濟(jì)一定要走出一條和房地產(chǎn)沒什么關(guān)系的路，才有可能在轉(zhuǎn)型的道路上有后手可以選擇。所以在這些重點(diǎn)城市一定如此

與此同時(shí)，不要試著去鉆政策的漏洞，確實(shí)很多的漏洞不違法，但是大家不要忘了一個(gè)詞叫秋后算賬，只要不動產(chǎn)還在你身上不動著，那所謂的資產(chǎn)會裹挾著負(fù)債和原罪時(shí)刻有可能讓你把你吃下去的吐出來

去看看開發(fā)商在做什么吧，他們背后的腦庫比我們聰明一萬倍，他們會不知道？租售并舉后這么多房企馬上就做了租賃，提倡房子是住的時(shí)候，馬上所有的口號都改成美好生活，他們都不是傻叉，而且都真金白銀的掏錢出來做決定了，預(yù)售證什么時(shí)候發(fā)就什么時(shí)候賣，不捂盤就真的不捂盤，他們的態(tài)度已經(jīng)最大程度的表明了，如今的這個(gè)賽道里，只有順勢而為。

03、構(gòu)想的政策一定會來

構(gòu)想的政策一定會來，所以不要去想政策來了會怎么樣，更多的想想政策來了之后你會怎么樣

前段時(shí)間一直被交易中心催電話，讓我去交房產(chǎn)稅。其實(shí)在上海和重慶都一樣，一直都有房產(chǎn)稅這件事情，但是這么久以來這么密切的催我繳納我倒是第一次見。在現(xiàn)場和業(yè)務(wù)員閑聊，說未來會以每年為時(shí)間點(diǎn)，敦促你交房產(chǎn)稅

其實(shí)這種感覺挺微妙的，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)

其實(shí)我對這件事一直聽坦然的，我一直有個(gè)態(tài)度，我是認(rèn)為針對于房產(chǎn)的稅收這塊舉措一定會落下的，因?yàn)槟撤N程度上這符合趨勢。未來中國經(jīng)濟(jì)想要轉(zhuǎn)型發(fā)展，大方向一定是給到企業(yè)減負(fù)把稅收轉(zhuǎn)移到有錢人的個(gè)體身上，這樣的變化從整盤來說是最優(yōu)方案，為企業(yè)注入活力，國家整體的收入也不會降低太多

通過房產(chǎn)來衡量對個(gè)體納稅標(biāo)準(zhǔn)也是最客觀最具備可執(zhí)行力的，不論以房產(chǎn)稅還是空置稅的名義都是如此

一旦你想清楚這件事，那么你糾結(jié)的地方就會少很多。但是稍微讓我有點(diǎn)介意的是，我其實(shí)覺得我的房產(chǎn)稅繳納的有點(diǎn)多，作為一個(gè)外地人，就一套房子每個(gè)月的繳稅額在3000+，這樣的持有成本還是挺高的。我詢問了一下如何減免，得到的方案要么是變成上海人，要么把自己的積分變高

這其實(shí)也是暗合了另外一個(gè)趨勢，未來個(gè)人針對于房產(chǎn)的繳稅額度，評判的維度有兩個(gè)，第一是擁有多少資產(chǎn)的房產(chǎn)，第二你為這個(gè)城市做了多少貢獻(xiàn)

通過稅收調(diào)節(jié)的模式，也觸動優(yōu)質(zhì)個(gè)體更好為城市服務(wù)，產(chǎn)出價(jià)值。所以在這個(gè)維度上，稅收和個(gè)體之間同樣可以保證比較良好的循環(huán)模式。有錢人未來也分兩種，對土豪征重稅，對人才給予優(yōu)待

有的時(shí)候想想，這應(yīng)該才是當(dāng)下階段我們該做的事情，如今的樓市，大概率上我們都是有產(chǎn)一族，我們擔(dān)心房產(chǎn)稅落地的時(shí)候給我們帶來多大的影響，不如想想是否我們?yōu)槌鞘凶鞒鲎銐虻呢暙I(xiàn)：每年的納稅、職稱、工種、創(chuàng)造多少就業(yè)……這些過去無關(guān)緊要的數(shù)據(jù)未來當(dāng)稅種轉(zhuǎn)移之后將會是你極大的財(cái)富

我是真心建議大家提前做好這方便的準(zhǔn)備，五年后你會明白今天說這些話的意義

當(dāng)然，還有兩類人比較敏感，第一種叫單純的土豪，雖然名字不好聽但是土豪沒有錯(cuò)，我的建議是規(guī)劃好自己的現(xiàn)金流，什么意思，就是努力讓自己的營收是每個(gè)月都有穩(wěn)定收入的這種，而不是一陣一陣的那種收入，穩(wěn)定現(xiàn)金流是動蕩行業(yè)發(fā)展中的硬通貨

第二種是土著，生下來就有很多房子的那種，這種我的建議就是，把你多余的房子租掉，而且是實(shí)名備案去租掉，不要覺得會吃虧什么的，現(xiàn)在吃的虧以后都會還給你的

04、買房買在房價(jià)漲起之后就可以了

很多人問我什么時(shí)機(jī)買房最重要。確實(shí)在對的時(shí)間買房在大多數(shù)情況下會省力很多。但是什么是對的時(shí)間，我想大多數(shù)人腦子里的感覺就是，房價(jià)盤整盤整盤整盤整到了最低點(diǎn)了，然后我們穩(wěn)定的看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)買入，然后買入沒幾天樓市開始逆轉(zhuǎn)反彈，然后房價(jià)絕塵而起

是不是這是我們期待的購房時(shí)機(jī)選擇，俗稱抄底

存不存在這樣的時(shí)刻呢，確實(shí)存在的，我們把樓市的周期拉出來去看，確實(shí)每隔一陣子都會出現(xiàn)相對的波峰波谷。那有沒有人在這個(gè)最低點(diǎn)買入呢，確實(shí)也有。但是你問我要不要建議你這樣買房呢，我的回答是：死了這條心

為什么，因?yàn)槲以?jīng)詢問了一些那些在最低點(diǎn)買房的人，他們事后和我說的最高頻的兩個(gè)字就是：運(yùn)氣

其實(shí)就拿我為例，我第一次買房是在2008年的11月，買好之后我就感受了四萬億的巨大威力，我的房價(jià)沒多久就直接翻倍。但是你問我為什么那個(gè)點(diǎn)買，是因?yàn)槲夷且荒耆氲男?，然后我媽讓我買房，僅此而已

我之前的一次置換發(fā)生在2015年的3月，置換了之后就是330政策然后就感受到那種有錢買不到房的壯觀場景，然后你問我為什么這個(gè)點(diǎn)置換，什么分析啊判斷啊一定有的，但是最重要的原因歸根到底是發(fā)了年終獎(jiǎng)了，存的錢差不多了，就買了

我完全可以把這些故事包裝成一個(gè)個(gè)巨牛逼的故事?lián)Q個(gè)方式和你說，但是沒必要啊，運(yùn)氣是抄底最重要的組成部分啊

上海每一個(gè)月每一天都有人在買房，而且最低點(diǎn)在到來之前誰也看不到，完全是天注定的事情，更何況是在現(xiàn)在這么復(fù)雜的市場

那什么是最好的買房時(shí)間，我個(gè)人建議就是，當(dāng)你肉眼可以看到房價(jià)漲起來的時(shí)候，再去買，不要覺得漲起來的這部分自己沒占到很吃虧，因?yàn)榇蟾怕蕘碚f你會迎接后面更長的一段漲幅

其他的不敢拍胸脯，但是有一件事是可以確定的，當(dāng)樓市開始起勢的時(shí)候，最少可以維持1-1.5年以上的時(shí)間，如果你看著他價(jià)格漲了1-2個(gè)月，放心，你還是會贏過90%的購房者

不貪就是大賺，我記得葉榮添這么曾經(jīng)和我們說過

05、

最后還有一些小建議值得和大家說說

1、管理好自己買房的金融屬性，看準(zhǔn)房子最好的生活屬性，或許就是最好的投資，最不會被征稅的房子，就是自己要住的房子

2、不要買陌生的城市

3、房子改變命運(yùn)的概率越來越小了，下一輪能夠改變你命運(yùn)的是你的小孩，春節(jié)在家多生娃，以后開心，現(xiàn)在應(yīng)該也會開心的

4、不要買超過4套房子，一套自住、一套出租、一套輪動，最后一套留給情懷，不能再多了

4、一直以來，房價(jià)都在和我們說一件事：從來沒有一件筆直的事情，螺旋式上漲或許就是最好的上漲