12月23日，由會(huì)找房amp;全房通主辦，創(chuàng)寓會(huì)、維C公寓傳媒聯(lián)合主辦的第三屆長(zhǎng)租公寓大會(huì)暨首屆公寓CEO年會(huì)在深圳成功舉辦。

雖然疫情當(dāng)下，但并不能阻擋住房租賃從業(yè)者赴會(huì)的熱情，人氣爆棚。

秦虹：機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)新性服務(wù)非常關(guān)鍵

住建部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、城市更新研究中心主任秦虹從北京奔赴深圳，作為開(kāi)場(chǎng)嘉賓做了深度的政策解讀。

秦虹圍繞三個(gè)方面對(duì)未來(lái)長(zhǎng)租房市場(chǎng)的看法：

第一，人口流動(dòng)向（全國(guó)、各?。└叻?jī)r(jià)城市集中，租賃需求上升；

2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，人口凈流入前20大城市積聚于珠三角、長(zhǎng)三角以及各個(gè)中西部地區(qū)的省會(huì)城市，這些人進(jìn)入城市后，他們主要通過(guò)租賃來(lái)解決居住的需求。

第二，隨著00后、90后等高學(xué)歷、新青年進(jìn)入就業(yè)市場(chǎng)，對(duì)租好房的需求上升；

教育部數(shù)據(jù)顯示，今年2021年，高校畢業(yè)生總規(guī)模比2020年增加了35萬(wàn)，達(dá)到909萬(wàn)人，預(yù)計(jì)明年（2022年），高校畢業(yè)生超過(guò)1000萬(wàn)。

原有的租房市場(chǎng)供給大多數(shù)是城中村、地下室，這些已經(jīng)不能滿足新生代租客的需求，租好房的需求上升對(duì)供給提出了新的要求。

第三，“一張床、一間房、一套房”，多結(jié)構(gòu)、多樣化租房需求上升。

秦虹認(rèn)為，未來(lái)租賃市場(chǎng)要高質(zhì)量發(fā)展，供需的匹配是非常重要的。未來(lái)租賃住房的供給，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)新性服務(wù)是非常關(guān)鍵的，這就區(qū)別于過(guò)去中國(guó)租賃市場(chǎng)主要以散租為主的特點(diǎn)。所以成熟市場(chǎng)下的機(jī)構(gòu)租賃可以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、標(biāo)準(zhǔn)的租賃品質(zhì)、穩(wěn)定的租賃關(guān)系、成熟的服務(wù)體系、創(chuàng)新的品牌實(shí)力和便利的政府監(jiān)管。

目前我國(guó)長(zhǎng)租房的長(zhǎng)足發(fā)展還處于起步階段，提升住房租賃企業(yè)的專業(yè)化水平和盈利能力，充分利用科技力量提高管理效率，以人為核心提供多元化的服務(wù)，精準(zhǔn)客戶定位、細(xì)分市場(chǎng)提高服務(wù)效率都十分關(guān)鍵，要做產(chǎn)品的分級(jí)定檔機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)系統(tǒng)性的發(fā)展，推進(jìn)專業(yè)化分工，為行業(yè)未來(lái)的證券化發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

楊現(xiàn)領(lǐng)：回歸價(jià)值遠(yuǎn)點(diǎn)

空白創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)發(fā)表題為《回歸價(jià)值原點(diǎn)》的主題演講，他研究長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)五年時(shí)間，他說(shuō)，“過(guò)去一年，曾經(jīng)吹過(guò)的牛今天一個(gè)個(gè)全部破滅了，比如說(shuō)以前的商業(yè)模式現(xiàn)在基本上都跑不通了，我相信整個(gè)行業(yè)也在回到價(jià)值的原點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)到底在提供什么樣的價(jià)值，作為行業(yè)頭部的企業(yè)家，作為一個(gè)集體在做什么事情，這是我們要思考的?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)，住房租賃行業(yè)本質(zhì)上是快不了的行業(yè)，核心就是慢，核心就是民生的生意，核心就是需要最基本的價(jià)值創(chuàng)造。

未來(lái)住房租賃市場(chǎng)的走向是，第一，保障性租賃住房和長(zhǎng)租房采取雙軌制并行，對(duì)應(yīng)不同的人群，提供不同的產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)；第二，租賃住房的供給將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)階段性的高潮；第三，供給側(cè)的核心是重模式，而重模式的核心是需要金融的支持；第四，國(guó)企和民營(yíng)不是替代關(guān)系，而是協(xié)同關(guān)系。核心就是到底能不能創(chuàng)造價(jià)值，在房屋的出租、租客的服務(wù)上能不能提供差異化的價(jià)值，這是未來(lái)都需要探索的。

李磊：做長(zhǎng)期主義的堅(jiān)持者，回歸價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值

會(huì)找房/全房通創(chuàng)始人兼CEO、建信房管家董事長(zhǎng)、建圳住房董事長(zhǎng)李磊做了《行業(yè)信息化》的主題演講。

在李磊看來(lái)，住房租賃已經(jīng)不單單是一個(gè)租賃行業(yè)，而是一個(gè)科技行業(yè)，行業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)離不開(kāi)科技。整個(gè)租賃鏈條當(dāng)中，包括線上獲客、簽約在線化、支付在線化、智能設(shè)備在線化，監(jiān)管線上化等等，行業(yè)被科技滲透率很高。而一個(gè)行業(yè)被科技滲透和重塑之后，將會(huì)迎來(lái)新的爆發(fā)點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)，真正用科技實(shí)現(xiàn)了降本增效。

李磊分享了對(duì)市場(chǎng)的一些看法，他認(rèn)為，首先，市場(chǎng)不確定性逐漸變?yōu)榇_定性，從激進(jìn)逐漸到恢復(fù)冷靜。一方面，監(jiān)管確定，這是沒(méi)有任何的商量空間和余地的；另一方面，以前靠運(yùn)氣賺錢(qián)，現(xiàn)在全屏本事賺錢(qián)，這個(gè)確定性是非常確定的。以前憑運(yùn)氣碰到好資產(chǎn)，靠粗放式管理來(lái)賺錢(qián)已經(jīng)越來(lái)越難。

其次，監(jiān)管從無(wú)形的手轉(zhuǎn)變?yōu)橛行蔚氖?，政策影響?duì)于行業(yè)也是一個(gè)巨大的變量。這就要求從業(yè)者擁抱政策的同時(shí)，還要完全執(zhí)行監(jiān)管的政策。因?yàn)?，住房租賃行業(yè)只有被政府監(jiān)管和政府關(guān)注，才有可能成為一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，迎來(lái)新的發(fā)展和春天。

對(duì)于今年的熱詞“內(nèi)卷”，李磊認(rèn)為，長(zhǎng)租房?jī)?nèi)卷非常嚴(yán)重，拿房?jī)?nèi)卷、招人內(nèi)卷、系統(tǒng)行業(yè)的內(nèi)卷等等。內(nèi)卷是每個(gè)行業(yè)發(fā)展必然的過(guò)程，但不是終局。一切內(nèi)卷都是對(duì)內(nèi)功的考試而不是考驗(yàn)，面對(duì)內(nèi)卷的時(shí)候企業(yè)需要不斷提高自身的內(nèi)功。

李磊表示，回歸價(jià)值、價(jià)值升級(jí)才是內(nèi)卷的良藥。各位能堅(jiān)持做到現(xiàn)在，都摸到了門(mén)道，看到了行業(yè)的機(jī)會(huì)。

李磊在演講的最后給予了在座各位信心，“做長(zhǎng)期主義的堅(jiān)持者，回歸價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值，做得越久其實(shí)賺錢(qián)也會(huì)越容易。”

應(yīng)海平：租賃住房市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢(shì)

涂鴉智能智慧酒店amp;租住事業(yè)部總經(jīng)理應(yīng)海平發(fā)表題為《互聯(lián)融合 住宅租賃智能化新趨勢(shì)》的主題演講。他表示，從整個(gè)住宅租賃市場(chǎng)來(lái)看，明顯感覺(jué)到華東目前會(huì)偏向于是做租賃社區(qū)，政府也在不斷投入更多的租賃社區(qū)項(xiàng)目。

其中，34受訪人群希望房間里面有智能家居的植入。而租賃市場(chǎng)整體數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力低。原來(lái)的公寓、租賃住宅等，都會(huì)面臨著系統(tǒng)不能互聯(lián)，門(mén)鎖或者其他智能家居背后帶著APP，有單獨(dú)的軟件。

實(shí)際上，涂鴉智能做的事情是從房間里面的智能化再到工區(qū)的智能化，提供一整套的SaaS應(yīng)用，這個(gè)SaaS和全房通的SaaS不太一樣，圍繞智能硬件做管理和各個(gè)應(yīng)用的管理，輸出應(yīng)用層的能力。

“這是我們比較大的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，目前已經(jīng)完成了涉及到家居和商業(yè)所有品類的覆蓋，頭部品牌基本上也已經(jīng)完成接入，硬件持續(xù)擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)使我們可以幫助客戶完成項(xiàng)目的落地?！睉?yīng)海平說(shuō)道。

其指出，其實(shí)公寓的概念已經(jīng)慢慢地淡化了，但凡是租的場(chǎng)所，都會(huì)納入長(zhǎng)租房。長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在逐步開(kāi)始演變成長(zhǎng)租房，華南和華東有很多的酒店也開(kāi)始演變成長(zhǎng)租房，還有原來(lái)的共享辦公場(chǎng)所等。在整個(gè)房住不炒、共同富裕的大背景下，明年整體租賃住房的市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢(shì)。

上午場(chǎng)圓桌論壇

劉洋：YOU+公寓運(yùn)營(yíng)的底層邏輯

長(zhǎng)租公寓老炮兒、YOU+國(guó)際青年社區(qū)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉洋一開(kāi)場(chǎng)就感慨，“沒(méi)有想過(guò)長(zhǎng)租公寓會(huì)這樣，沒(méi)想到這十年間有這么大的變化”，

他從2010年開(kāi)始做長(zhǎng)租公寓，猶如長(zhǎng)江第一漂，一直泡在水里十年，外行人不懂這水的溫度和暗流，酸甜苦辣自知。

YOU+國(guó)際青年社區(qū)存活十年的競(jìng)爭(zhēng)力是堅(jiān)持走社群運(yùn)營(yíng)方式，最大的收獲是來(lái)自于大環(huán)境中給予的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

劉洋說(shuō)，租房子的人做的第一訴求是什么？是安全，是干凈的房間，是合理的房屋設(shè)計(jì)和風(fēng)格。其次，更重要的是靈魂的安放，更多是身心愉悅地住在YOU+的房子里面。與此同時(shí)，要重構(gòu)年輕人的信任關(guān)系，通過(guò)社群和居住這種特殊場(chǎng)景的黏性讓大家找到同類人，找到連接的機(jī)會(huì)，找到連接的空間。

YOU+一直堅(jiān)持做這樣的社群，從YOU+走出去的家友，會(huì)成為這輩子最好的朋友，最值得信任的朋友，讓城市孤獨(dú)的、沒(méi)有存在感的靈魂重新連接起來(lái)，通過(guò)居住場(chǎng)景中找到值得信任的舒適圈，讓家友能開(kāi)心、快樂(lè)度過(guò)城市發(fā)展中的這段經(jīng)歷。

劉洋指出，YOU+要面對(duì)面的重構(gòu)信任，用愛(ài)讓人與人之間連接起來(lái)，這是YOU+最核心的理念。YOU+不是在做租房子，YOU+是在做漂泊者社群。未來(lái)YOU+這個(gè)品牌也不是出租房的品牌，它是漂泊者共鳴的品牌，這是非常重要的定位。

劉洋堅(jiān)信，社群獲客、朋友轉(zhuǎn)介紹口碑獲客是未來(lái)最重要的獲客來(lái)源，目前YOU+獲客成本平均在200元以下。他認(rèn)為，市場(chǎng)是自由的，需要更多的競(jìng)爭(zhēng)。內(nèi)部的流量，私域的流量對(duì)于每一個(gè)住戶都非常重要，YOU+開(kāi)始啟動(dòng)了另外一件事情，就是凡是在YOU+居住的家友，想要搬去其他品牌公寓，YOU+會(huì)幫忙免費(fèi)推薦，因?yàn)樽饪凸ぷ髡{(diào)動(dòng)確實(shí)需要更換租住的地方。

劉洋說(shuō)，YOU+第一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)十周年，沒(méi)有再裝修過(guò)，目前已經(jīng)續(xù)約，到現(xiàn)在也沒(méi)有再重新裝修，依然還租得挺好。YOU+有一個(gè)規(guī)矩，任何家友都可以DIY自己的房間，也就代表著他會(huì)把自己的房間重新粉刷和裝修，YOU+用這種方法抵抗了長(zhǎng)租公寓另外一個(gè)四年的“魔咒”，就是重新裝修。YOU+不像酒店把所有人清出去直接做裝修，那樣成本非常高，不如讓住戶自己改，設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)會(huì)提供一些參考，這樣一來(lái)再次投入的裝修成本明顯下降。

YOU+團(tuán)隊(duì)還成功做出了廣東省第一例工轉(zhuǎn)租的項(xiàng)目，而且是拿到了建行、建信八年期的貸款，資金成本很低，另外還拿到了500元/平米的獎(jiǎng)補(bǔ)。

最后，劉洋總結(jié)表示，我們守住一塊田，需要拿出來(lái)和大家分享和耕種，讓這塊田畝產(chǎn)量增加，我們靠自己原有的方式和打法肯定是不行的，一定要增加它的附加值。希望全行業(yè)的兄弟們可以一起按這個(gè)方向去做，因?yàn)檫@個(gè)方向有曙光、有未來(lái)。

劉輝：中小公寓經(jīng)營(yíng)之道

窩趣公寓創(chuàng)始人amp;CEO劉輝發(fā)表題為《新局勢(shì)下，中小公寓的生存之道》的主題演講，他通過(guò)對(duì)房源供給側(cè)結(jié)構(gòu)變化、租賃市場(chǎng)變化，針對(duì)輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式進(jìn)行了橫向分析，幫助中小公寓主看清行業(yè)未來(lái)。

劉輝一開(kāi)始回顧了長(zhǎng)租公寓過(guò)去十年的發(fā)展歷程，他表示2021年是一個(gè)新的時(shí)間段，主要是源自于去年十九大的召開(kāi)，讓住房租賃行業(yè)真正被寫(xiě)入了十四五規(guī)劃中，把原來(lái)一個(gè)夢(mèng)想用數(shù)字的形式落實(shí)到未來(lái)五年市場(chǎng)規(guī)劃里。

過(guò)去十年來(lái)，一些話題的爭(zhēng)論不斷。比如，住房租賃行業(yè)是服務(wù)行業(yè)還是高周轉(zhuǎn)行業(yè)？劉輝認(rèn)為，這是一個(gè)以服務(wù)為本質(zhì)的行業(yè)，如果不為客戶帶來(lái)價(jià)值，不能聚焦在如何精細(xì)化經(jīng)營(yíng)下提高效率節(jié)省成本，那就是在耍流氓。

比如，市場(chǎng)的未來(lái)到底屬于保障性租賃住房還是市場(chǎng)化租賃住房？這個(gè)爭(zhēng)論至今沒(méi)有答案，劉輝表示，未來(lái)住房租賃市場(chǎng)只有兩類房子，一類是保障性租賃住房，一類是市場(chǎng)化租賃住房。

以廣州、深圳為例，關(guān)于“十四五”規(guī)劃的保障性租賃住房，廣州說(shuō)要增加60萬(wàn)套，深圳要增加40萬(wàn)套，如果這個(gè)數(shù)字成立，市場(chǎng)化租賃住房的的定價(jià)會(huì)不會(huì)是以保障性住房來(lái)決定，其品質(zhì)是不是定義了整體長(zhǎng)租公寓品質(zhì)，服務(wù)是不是定義了市場(chǎng)化服務(wù)。劉輝認(rèn)為，這在未來(lái)是一個(gè)非常大概率的事件。

在劉輝看來(lái)，保障性租賃住房的產(chǎn)品質(zhì)量一定是高于今天的市場(chǎng)化供給的平均水平，因?yàn)闊o(wú)法保證保障性住房一定是供不應(yīng)求的，如果是保障性住房都住不滿，你要與它競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品必須要升級(jí)。保障性租賃住房一定成為市場(chǎng)上價(jià)格的“壓艙石”，那么未來(lái)企業(yè)在拿房上應(yīng)該更加穩(wěn)健。此外，保障性租賃住房的服務(wù)水平一定是遠(yuǎn)高于物業(yè)的服務(wù)水平的，所以這些都會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)巨大的變化。

甘偉：盤(pán)點(diǎn)2021年長(zhǎng)租行業(yè)

深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、建寓住房董事長(zhǎng)、小旦咨詢董事長(zhǎng)甘偉發(fā)表了《2021租賃行業(yè)之年終盤(pán)點(diǎn)》的主題演講。

他表示，2019年是住房租賃行業(yè)的拐點(diǎn)來(lái)臨之年，和兩年前比，疫情給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)很多改變，各城市表現(xiàn)迥異，“冰火兩重天”：二線及以下城市出租率和出租價(jià)格“雙降”；廣州、深圳“以價(jià)換量”，租金仍未恢復(fù)到疫情前；北京、上海實(shí)現(xiàn)“雙高”，租金價(jià)格創(chuàng)新高，出租率高企。

關(guān)于這些現(xiàn)象的原因，甘偉指出，疫情使得很多人當(dāng)時(shí)沒(méi)有回到一線城市，一線城市的出租價(jià)格驟降。不過(guò)，2020年夏天開(kāi)始大部分人回來(lái)了，因?yàn)樗麄冊(cè)谄渌诘某鞘泻茈y找到工作。真正的經(jīng)濟(jì)下行所導(dǎo)致的反而是二、三線城市的收縮，一線城市仍是就業(yè)機(jī)會(huì)的保障，是真正事業(yè)夢(mèng)的開(kāi)始。

2021年是不平凡的一年，保障性租賃住房就像一道高勢(shì)能的雷電，照亮著整個(gè)行業(yè)，可轟鳴之后，我們必須恢復(fù)平常心，革命尚未成功，行業(yè)仍然在苦苦尋求“蛋糕化”：有沒(méi)有真正的盈利模式？怎樣才可以持續(xù)盈利？

甘偉談到了行業(yè)盈利難的理由：第一，重資產(chǎn)市場(chǎng)化很難，非市場(chǎng)化就要看政府智慧。常規(guī)物業(yè)租售比太低，并購(gòu)型物業(yè)至少是在4.5-5的年化才能做到，沒(méi)有辦法成為一種模式。項(xiàng)目退出的復(fù)雜度非常高、專業(yè)度非常高，難度系數(shù)非常高，這是目前的重資產(chǎn)的情況；第二，包租模式的集中式公寓規(guī)?；荒茉谝痪€和新一線城市實(shí)現(xiàn)，分散式的頭部企業(yè)基本上已經(jīng)退出包租模式，這是目前的現(xiàn)狀；第三，輕資產(chǎn)托管品牌化、規(guī)?；瘞?lái)一定的效應(yīng)，但規(guī)?；](méi)有體現(xiàn)為太多的盈利。

韜戈：希望行業(yè)能共建規(guī)則

天貓好房二租業(yè)務(wù)部總經(jīng)理韜戈發(fā)表題為《共建產(chǎn)業(yè)互聯(lián)平臺(tái)》的主題演講。

韜戈表示，搭建平臺(tái)的價(jià)值在于在平臺(tái)上把消費(fèi)者、供給方、業(yè)主、中介等多方拉到一起達(dá)成更高效的匹配，滿足各方面的訴求。國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化、城市化這兩方面都還沒(méi)有完成，未來(lái)，還會(huì)有更多的租房人群進(jìn)入到城市。

他指出，杭州二手房在售房源量是15、16萬(wàn)（現(xiàn)在可售的），換句話說(shuō)，不再增加的在售房源量還要花50、60個(gè)月才能把房子賣(mài)完，反觀租房市場(chǎng)依然活躍、繁榮。

韜戈認(rèn)為，對(duì)于租賃行業(yè)的從業(yè)者來(lái)說(shuō)，如何找到需要面對(duì)的人群，針對(duì)這部分人群去定制他們所需要的房子以及服務(wù)，是需要思考的。一個(gè)房子不可能適用于市面上所有租房人群。

租房是重資產(chǎn)，沒(méi)有辦法對(duì)于每一個(gè)人做定制化服務(wù)，但可以對(duì)一個(gè)群體做定制化服務(wù)，因而要研究客戶，研究客戶才能去掙錢(qián)。而租客的第一要求就是價(jià)格，第二要求就是體驗(yàn)，第三要求則是違約糾紛。

最后，他表示，希望行業(yè)能共建行業(yè)規(guī)則，包括房源規(guī)則、交易標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　下午場(chǎng)圓桌論壇

至此，第三屆長(zhǎng)租公寓大會(huì)的演講環(huán)節(jié)圓滿結(jié)束。