“未來(lái)碧桂園服務(wù)的市值絕不止1000億港元。”

上市兩年多，憑借多次超出市場(chǎng)預(yù)期的業(yè)績(jī)，碧桂園服務(wù)6098.HK成為港股炙手可熱的明星公司，股價(jià)較發(fā)行價(jià)上漲超過(guò)4倍，年回報(bào)率達(dá)58。

比起股價(jià)上漲，更有意思的是碧桂園服務(wù)的上市很大程度改變投資人對(duì)于物管這門(mén)生意的認(rèn)知，開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)新的投資范式。

兩年后的今天，上市物管公司的數(shù)量暴漲至39只，短期內(nèi)出現(xiàn)了供大于求的局面，引致了最近的集體回調(diào)。而剛好這時(shí)候，碧桂園服務(wù)召開(kāi)了"你好，新物業(yè)"發(fā)布會(huì)，提出"新物業(yè)"的概念。

這一次，一向引領(lǐng)物業(yè)風(fēng)向的碧桂園服務(wù)，會(huì)帶來(lái)哪些新機(jī)遇呢?

一、物管股為什么走牛？

復(fù)盤(pán)過(guò)去兩年的物管大牛市，大概可以分為三個(gè)階段。

第一個(gè)是認(rèn)知重塑階段。 2018年以碧桂園服務(wù)為代表的一批物管公司上市，打破了投資者對(duì)物管的刻板印象，開(kāi)始認(rèn)可這門(mén)周期性小、輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流好的生意。

物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)金都是預(yù)收的，現(xiàn)金流非常好;成長(zhǎng)過(guò)程每年都是在去年的存量生意上，再做增量，不需要太多資本支出。

我們可以看到碧桂園服務(wù)2018年的招股書(shū)，其上市前兩年收入的年復(fù)合增速高達(dá)36

來(lái)源：招股書(shū)

第二個(gè)是認(rèn)知加強(qiáng)階段。 這個(gè)階段的物管企業(yè)，不斷交出遠(yuǎn)超投資者預(yù)期的財(cái)務(wù)報(bào)表，開(kāi)始得到越來(lái)越多投資者的認(rèn)可，股價(jià)開(kāi)始有所表現(xiàn)。

比如2019年3月19日，碧桂園服務(wù)公布2018年財(cái)報(bào)，全年盈利同比增長(zhǎng)129，而市場(chǎng)預(yù)期僅為50左右。第二天開(kāi)盤(pán)股價(jià)大漲12，隨后一路上行。

來(lái)源：富途

可以說(shuō)在過(guò)去的兩年時(shí)間里面，碧桂園服務(wù)每一次公布財(cái)報(bào)，都是投資者上車的好時(shí)機(jī)。

第三個(gè)是疫情防御階段。 由于物管公司不受疫情影響，某種程度上還有受惠，所以在疫情期間，資金紛紛選擇配置物管公司，碧桂園服務(wù)估值最高峰一度達(dá)到83倍靜態(tài)市盈率。

來(lái)源：富途

總體來(lái)看，上市兩年，碧桂園服務(wù)向投資者交出了一份滿分的考卷。

一方面，業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異，營(yíng)收從2016年的23億人民幣，到2019年接近100億人民幣，凈利潤(rùn)更是由2016年的3.53億人民幣上漲了近5倍到17.18億人民幣。

另外一方面，股價(jià)漲幅也很驚人，從2018年10港元左右上市，到今年最高峰56港元，足足有5倍多的收益。

在這波牛市行情的背后，我們可以感覺(jué)到投資人明顯的偏好：確定性 和成長(zhǎng)性。

碧桂園服務(wù)過(guò)去兩年光是依靠憑借零成本的高質(zhì)量品牌內(nèi)生增長(zhǎng)，營(yíng)收就輕松翻了一倍，既有成長(zhǎng)性，又有確定性，股價(jià)自然就受到熱捧。

來(lái)源：碧桂園服務(wù)2020年中報(bào)

不過(guò)，今年7月份以后，由于部分物管公司財(cái)報(bào)不及預(yù)期，整個(gè)板塊的估值開(kāi)始分化。

市場(chǎng)開(kāi)始意識(shí)到，一些僅靠買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的企業(yè)，成長(zhǎng)的持續(xù)性并不強(qiáng)，不應(yīng)該給高估值。

反而是那些專注提升自身服務(wù)水平，靠服務(wù)、口碑內(nèi)生式成長(zhǎng)的公司，更值得資本青睞。

看起來(lái)，光靠面積實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的故事已經(jīng)講不下去了，進(jìn)入到新的階段，物管公司要如何發(fā)展呢?

二、市場(chǎng)如何看待物管股

實(shí)際上，8月份碧桂園服務(wù)交出的財(cái)報(bào)依然亮眼。

從財(cái)務(wù)的角度看，碧桂園服務(wù)上半年?duì)I收62.7億元，同比增長(zhǎng)78.4，凈利潤(rùn)13.3億元，同比增長(zhǎng)61.6，無(wú)論規(guī)模還是增速，都是行業(yè)第一。

來(lái)源：碧桂園服務(wù)2020年中報(bào)

從經(jīng)營(yíng)的角度看，碧桂園服務(wù)的合同管理面積7.5億平方米，同比增長(zhǎng)27.7，平均的物管單價(jià)2.17元/平米/月，同比增長(zhǎng)3.8個(gè)百分點(diǎn)； 另外，社區(qū)增值服務(wù)收入增速接近翻倍，同比增長(zhǎng)96.2至約6億元。

無(wú)論是收入還是運(yùn)營(yíng)，碧桂園服務(wù)表現(xiàn)都很穩(wěn)健。 因此在中報(bào)發(fā)布后，包括大摩、小摩、中金等在內(nèi)的多家券商都給出了買(mǎi)入的評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)提升至60港元以上;財(cái)報(bào)發(fā)布第二日，碧桂園服務(wù)的股價(jià)隨即上升7。

可見(jiàn)，市場(chǎng)明顯還是認(rèn)可這份財(cái)報(bào)的。

前不久，各大投行陸續(xù)發(fā)布了針對(duì)物管行業(yè)的研究報(bào)告，綜合各家投行的觀點(diǎn)，目前物管股的估值已經(jīng)出現(xiàn)分化，未來(lái)具備以下特點(diǎn)的物管公司將會(huì)更受投資者青睞。

1 強(qiáng)大市場(chǎng)品牌外拓能力，自身有強(qiáng)大面積儲(chǔ)備;

2 不依賴對(duì)物管公司的收并購(gòu)驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，而以內(nèi)生增長(zhǎng)為主;

3 非業(yè)主增值服務(wù)收入占比較低，與地產(chǎn)公司的關(guān)聯(lián)交易和收入的占比較低;

4 社區(qū)增值服務(wù)已形成成熟可復(fù)制的模式

前三條標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)更多的是確定性。 過(guò)去兩年，物管股股價(jià)看漲，開(kāi)始有一些公司在資本的支持下，從市場(chǎng)融資，然后在一級(jí)市場(chǎng)大肆收購(gòu)物業(yè)公司。

但是這些物業(yè)公司并不都是好的資產(chǎn)，有些并購(gòu)短期內(nèi)報(bào)表很好看，但是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)不當(dāng)卻會(huì)帶來(lái)虧損及過(guò)高的商譽(yù)，得不償失。

因此市場(chǎng)更青睞依靠品牌外拓和自身面積儲(chǔ)備較豐富的內(nèi)生型增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)規(guī)模的公司，而不是依靠收并購(gòu)增長(zhǎng)的公司。

另外，非業(yè)主增值收入部分，一般和地產(chǎn)公司的銷售業(yè)務(wù)相關(guān)，周期性比較明顯。

來(lái)源：碧桂園服務(wù)2020年中報(bào)

最后一條標(biāo)準(zhǔn) —— 成熟的社區(qū)增值服務(wù) —— 代表的是物管行業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)空間。

2020年上半年，碧桂園服務(wù)的合同在管面積是7.5億平方米，按照中國(guó)人均居住面積40平米計(jì)算，碧桂園服務(wù)未來(lái)所能觸及的人口大概是1800萬(wàn)人左右。

碧桂園服務(wù)目前的平均物業(yè)費(fèi)是2.17元/平米/月，對(duì)應(yīng)每個(gè)人的物業(yè)費(fèi)價(jià)值僅為86.8元/月。

而這1800萬(wàn)人居住在碧桂園服務(wù)的社區(qū)里面，每天都有各種各樣的需求，例如家政保姆、買(mǎi)菜、團(tuán)購(gòu)、房屋租賃、旅游，這些需求的價(jià)值都要遠(yuǎn)高于物業(yè)費(fèi)價(jià)值。

從財(cái)報(bào)上面看，碧桂園服務(wù)的收入主要來(lái)源還是管理費(fèi)，社區(qū)增值服務(wù)部分僅占10不到。

來(lái)源：碧桂園服務(wù)2020年中報(bào)

但是從利潤(rùn)率來(lái)看，2019年社區(qū)增值服務(wù)的毛利率高達(dá)66.2，遠(yuǎn)高于物業(yè)管理的30.2，未來(lái)能帶來(lái)的利潤(rùn)空間很大。

四條標(biāo)準(zhǔn)的背后，仍然是市場(chǎng)喜歡的確定性 和成長(zhǎng)性。

對(duì)于碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)，公司儲(chǔ)備面積4.27億平方米，主要來(lái)自珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等核心城市群，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)確定性強(qiáng)，成長(zhǎng)空間肉眼可見(jiàn)。

來(lái)源：碧桂園服務(wù)2020年中報(bào)

非業(yè)主增值服務(wù)收入占比僅為10.8，遠(yuǎn)低于同行。從前三條標(biāo)準(zhǔn)看，碧桂園服務(wù)毫無(wú)疑問(wèn)都符合市場(chǎng)選擇物管標(biāo)的的標(biāo)準(zhǔn)。

而最后一條標(biāo)準(zhǔn)，正好是碧桂園服務(wù)的發(fā)力點(diǎn)，也是未來(lái)物管公司拉開(kāi)差距的地方。

三、新物業(yè)概念

11月26日，碧桂園服務(wù)在廣州電視塔召開(kāi)"你好，新物業(yè)!"發(fā)布會(huì)，會(huì)議上提出"新物業(yè)"的概念，以及通過(guò)"四新"，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行了全新的解讀。

"四新"分別是新科技、新服務(wù)、新生態(tài)和新價(jià)值。

新科技 是指碧桂園服務(wù)將全面擁抱智能化，通過(guò)智能機(jī)器人、AI等技術(shù)，打造效率更高的社群服務(wù)。比如說(shuō)碧桂園服務(wù)耗資近5億打造的天石云系統(tǒng)，通過(guò)大數(shù)據(jù)+AI，智能化識(shí)別住戶的需求，為住戶提供更精準(zhǔn)的柔性服務(wù)。

此外，碧桂園服務(wù)還和海康建立合作實(shí)驗(yàn)室，在智能安防上面共同研究;在保潔服務(wù)上，聯(lián)合博智林推出掃地機(jī)器人。

這兩個(gè)項(xiàng)目非常有針對(duì)性，目前人力成本仍然是碧桂園服務(wù)成本的大頭，這些智能設(shè)備的普及將大幅節(jié)省安防和保潔上的人力資源支出，從而可以讓碧桂園服務(wù)配置更多的人力在真正需要的地方。

新服務(wù) 是指碧桂園服務(wù)將打破物業(yè)服務(wù)的邊界，把客戶群延伸至中小微企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)等。

隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到新的階段，城市服務(wù)是行業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)，這個(gè)市場(chǎng)也是很多物管公司都在關(guān)注的新藍(lán)海。

但是這個(gè)藍(lán)海，并不是所有物管公司都能參與，只有那些擁有豐富大型社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的物管公司，才能應(yīng)對(duì)城市服務(wù)的復(fù)雜及精細(xì)化管理場(chǎng)景。

碧桂園服務(wù)在這個(gè)板塊，先天性優(yōu)勢(shì)明顯，覆蓋大量的低線城市大盤(pán)項(xiàng)目，隨著進(jìn)駐的城市越來(lái)越多，帶來(lái)的效益也會(huì)越高。

目前碧桂園服務(wù)的"城市共生計(jì)劃"，已經(jīng)和韓城、開(kāi)原、壽陽(yáng)等十幾個(gè)城市達(dá)成合作，為這些城市提供市政運(yùn)維一體化、城市空間運(yùn)營(yíng)、城市產(chǎn)業(yè)資源協(xié)同等一系列服務(wù)。

今年以來(lái)，碧桂園服務(wù)收購(gòu)的滿國(guó)康潔、福建東飛兩家環(huán)衛(wèi)龍頭公司，加強(qiáng)其在城市服務(wù)領(lǐng)域的布局優(yōu)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

新生態(tài) 是指碧桂園服務(wù)將以住戶為中心，打造多元的生活和商業(yè)合作模式，以全球視野為國(guó)內(nèi)外客戶提供平臺(tái)，把業(yè)務(wù)生態(tài)做到更遼闊的延伸。

我們前面也提到過(guò)，碧桂園服務(wù)未來(lái)服務(wù)的人群規(guī)模，將去到1800萬(wàn)人，假如算上市政服務(wù)，能觸達(dá)的人數(shù)將更多。

在這些人群里面，每天都有各種各樣的需求，比如說(shuō)買(mǎi)菜、團(tuán)購(gòu)、娛樂(lè)、旅游等等，這些需求的價(jià)值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單純物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)值。

目前，碧桂園服務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)形成了6個(gè)線條和幾十種服務(wù)品類，在各個(gè)領(lǐng)域?yàn)樽籼峁┰鲋捣?wù)。

比如業(yè)主需要裝修，碧桂園服務(wù)在嚴(yán)格的考核標(biāo)準(zhǔn)下，挑選了600多個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴，可以為業(yè)主提供靠譜的軟硬裝服務(wù)。

比如業(yè)主要買(mǎi)菜，碧桂園服務(wù)自己不做電商、網(wǎng)購(gòu)，但是會(huì)充分發(fā)揮自己在連接上的優(yōu)勢(shì)，和新經(jīng)濟(jì)合作，建設(shè)社區(qū)物流、零售網(wǎng)絡(luò)，提供一些社區(qū)增值的服務(wù)。

在新生態(tài)的背后，碧桂園服務(wù)不止是一家物業(yè)服務(wù)公司，更是一個(gè)物業(yè)服務(wù)生態(tài)聯(lián)合體。

最后，新價(jià)值 是一個(gè)總結(jié)，無(wú)論科技、服務(wù)還是生態(tài)，都要以客戶需求出發(fā)，才能實(shí)現(xiàn)真正的價(jià)值創(chuàng)造。

那么，要滿足客戶的需求，首先是要知道用戶的需求是什么。在傾聽(tīng)客戶需求方面，碧桂園服務(wù)有一套原創(chuàng)的方法論。

首先，碧桂園服務(wù)內(nèi)部成立了一支客服團(tuán)隊(duì)，365天不間斷抽樣調(diào)查，收集用戶需求，每年調(diào)研人次近200萬(wàn)。

其次，碧桂園服務(wù)在2020年成立客戶體驗(yàn)研究院，在全國(guó)招募1000名美好生活體驗(yàn)官，包括“喜歡提意見(jiàn)”的業(yè)主和“喜歡出點(diǎn)子”的員工，并在上百個(gè)項(xiàng)目建立了客戶體驗(yàn)研究小組。

客戶體驗(yàn)研究院通過(guò)數(shù)據(jù)、專題分析研究，描繪客戶旅程，檢視服務(wù)藍(lán)圖，從而持續(xù)優(yōu)化服務(wù)方案、創(chuàng)新服務(wù)設(shè)計(jì)，提供給相關(guān)部門(mén)落地。

最后，碧桂園服務(wù)在科技層面，根據(jù)這些分析研究，以客戶體驗(yàn)為中心提供柔性服務(wù)，真正做到一人千面。

在新的理念背后，碧桂園服務(wù)為投資人打開(kāi)了新的想象空間。

物業(yè)服務(wù)不僅僅是簡(jiǎn)單的四保，而是龐大的社區(qū)人群服務(wù)，無(wú)論是科技對(duì)成本、效率的優(yōu)化，還是城市服務(wù)的邊界擴(kuò)展，都會(huì)對(duì)碧桂園服務(wù)未來(lái)的業(yè)績(jī)有強(qiáng)烈的推動(dòng)作用。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著物管IPO大潮于今年底進(jìn)入尾聲，行業(yè)內(nèi)主要的核心企業(yè)基本已經(jīng)悉數(shù)登陸港股市場(chǎng)，同時(shí)，物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入到下半場(chǎng)。

整體來(lái)看，物管板塊的成長(zhǎng)性依然不錯(cuò)，長(zhǎng)線資金配置意愿仍舊非常高。

但是，未來(lái)大概率不再是板塊同漲同跌，而是估值分化，龍頭公司享受溢價(jià)。

物管公司之間也不再是簡(jiǎn)單比拼面積儲(chǔ)備，而是進(jìn)入到一個(gè)全方位能力競(jìng)爭(zhēng)的階段。誰(shuí)能在穩(wěn)定的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)之上，在科技賦能、社區(qū)增值、城市服務(wù)各個(gè)領(lǐng)域，為客戶提供更多價(jià)值的，誰(shuí)才能笑到最后。

根據(jù)市場(chǎng)最新預(yù)測(cè)，碧桂園服務(wù)現(xiàn)在的市值對(duì)應(yīng)2021年盈利大概是30倍左右，和其他高估值的同行對(duì)比并不貴。

而且，碧桂園服務(wù)無(wú)論是面積儲(chǔ)備，還是社區(qū)增值、城市服務(wù)領(lǐng)域，都明顯處于領(lǐng)先地位，有龍頭優(yōu)勢(shì)。

投資者可以繼續(xù)保持信心，持續(xù)跟蹤觀察，假如這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)都發(fā)展良好，未來(lái)碧桂園服務(wù)的市值絕不止1000億港元。