今年，特殊情況對(duì)房屋租賃市場(chǎng)造成了不小影響，雖然隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，市場(chǎng)逐步回暖，但沖擊仍在。房屋租賃市場(chǎng)關(guān)乎民生，如何為租住企業(yè)紓困，進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)供需，是當(dāng)下需要著力解決的重點(diǎn)問題。

在今年的政府工作報(bào)告中，推動(dòng)降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本、減免國有房產(chǎn)租金，鼓勵(lì)各類業(yè)主減免或緩收房租，并予政策支持等內(nèi)容引發(fā)關(guān)注。專家認(rèn)為，加大降費(fèi)力度，鼓勵(lì)各類業(yè)主減免租金等舉措，無疑為房產(chǎn)租賃企業(yè)下一步的發(fā)展注入了“強(qiáng)心劑”?！昂粲跎鐣?huì)各界尤其是廣大業(yè)主積極配合，多方形成合力，助力市場(chǎng)長遠(yuǎn)健康發(fā)展，共同贏得未來。”

房屋租賃市場(chǎng)是民生行業(yè)，頭部機(jī)構(gòu)價(jià)值凸顯

近年來，在“租購并舉”等政策引導(dǎo)下，我國房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展迅猛。數(shù)據(jù)顯示，2018年，我國房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)超過1萬億，預(yù)計(jì)到2022年，租賃人口將達(dá)到2.4億人。

然而，作為民生行業(yè)的房屋租賃市場(chǎng)，受到多重因素疊加的影響，今年1月中旬開始，租賃市場(chǎng)成交量斷崖式下跌，2月市場(chǎng)幾乎停滯，為房屋租賃市場(chǎng)帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

為了穩(wěn)定民生行業(yè)發(fā)展，萬科、龍湖、貝殼、自如等頭部房地產(chǎn)、房屋租賃機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)整運(yùn)營策略，推出應(yīng)急預(yù)案，充分發(fā)揮運(yùn)營、服務(wù)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，從各環(huán)節(jié)出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施，在模式、服務(wù)、安全等各方面滿足了復(fù)工潮中用戶的租房需求。

其中，僅自如一家企業(yè)，在特殊期間就安置超過12000位返程租客，為約66550位新簽租客減免押金，為近18000位租客提供了短期續(xù)約補(bǔ)貼和退租便利。據(jù)媒體估算，不含租客押金減免的近2億元人民幣，自如其他各項(xiàng)成本也投入了近2億元。

特殊期間，長租公寓的空置率大幅提升，而遵紀(jì)守法的長租企業(yè)頂住了巨大的經(jīng)營壓力，在承擔(dān)巨額損失的同時(shí)，按時(shí)按量向業(yè)主支付租金。此外，為保障經(jīng)營的穩(wěn)健性，長租企業(yè)普遍迫于資金壓力，開始對(duì)部分收房價(jià)高于出房價(jià)的房源進(jìn)行調(diào)整，以求達(dá)到收支平衡。因此，雖然暫時(shí)度過危機(jī)，但房屋租賃市場(chǎng)，尤其是長租市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展仍離不開政策引導(dǎo)和支持。

建立長效發(fā)展機(jī)制，確保長租機(jī)構(gòu)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展利于穩(wěn)民生

近年來，長租行業(yè)快速發(fā)展，社會(huì)價(jià)值進(jìn)一步凸顯，在發(fā)揮穩(wěn)定民生、保障租住供給、幫扶畢業(yè)生解決租住難題等一系列作用的同時(shí)，對(duì)于社會(huì)就業(yè)也產(chǎn)生了積極影響。

雖然長租行業(yè)經(jīng)歷了一段時(shí)期的“風(fēng)口”階段，但仍處于發(fā)展初期，在開發(fā)運(yùn)營的過程中，產(chǎn)業(yè)鏈條重、經(jīng)營需耐心，仍是大多數(shù)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，長租公寓各項(xiàng)成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市場(chǎng)平均水平。日前有傳聞稱，一些長租公寓機(jī)構(gòu)、租賃平臺(tái)因之前收房時(shí)的評(píng)估價(jià)較高，現(xiàn)根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況綜合評(píng)估后，出現(xiàn)與業(yè)主溝通協(xié)商調(diào)整優(yōu)化個(gè)別房源合同的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)人房東租金偏高，推高了整體租金價(jià)格，甚至出現(xiàn)租金倒掛現(xiàn)象。而對(duì)于長租公寓與業(yè)主協(xié)調(diào)溝通的情況，業(yè)內(nèi)人士分析稱，在市場(chǎng)下行低走，城市規(guī)劃變更、政策管理調(diào)控，以及合約雙方個(gè)體計(jì)劃調(diào)整等宏觀、微觀因素下，如果整個(gè)行業(yè)或者是多數(shù)企業(yè)都這樣，則大概率是市場(chǎng)供求變化的反映。

實(shí)際上，當(dāng)下大面積延遲復(fù)工，人口流動(dòng)明顯減少，必然造成租房市場(chǎng)供大于求的局面。數(shù)據(jù)顯示，2月份18個(gè)重點(diǎn)城市的住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達(dá)78.9，同比降幅高達(dá)82.7。從城市維度來看，武漢、重慶、廊坊、合肥、西安交易量環(huán)比降幅突破90，重點(diǎn)城市幾乎全線降幅超過50。

“需求端的下降直接導(dǎo)致了供給端承壓，”業(yè)內(nèi)人士指出，“目前租住市場(chǎng)供需仍待優(yōu)化，企業(yè)、業(yè)主及社會(huì)各方應(yīng)形成合力，共渡難關(guān)。從長遠(yuǎn)來看，業(yè)主主動(dòng)減免租金有利于維持租賃市場(chǎng)的供需平衡，對(duì)其自身利益也是一種保護(hù)?！?/p>

而關(guān)于“減免國有房產(chǎn)租金”等系列減費(fèi)增惠的舉措，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)于長租公寓等行業(yè)釋放了利好信號(hào)，“一方面有利于促進(jìn)供需匹配，社會(huì)安定；另一方面，可減緩以房屋租賃經(jīng)營為主的企業(yè)運(yùn)營壓力；再者也有利于市場(chǎng)整體發(fā)展。”

專家表示，對(duì)于長租公寓等新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)、新模式，政府應(yīng)堅(jiān)持鼓勵(lì)、歡迎的態(tài)度，允許行業(yè)進(jìn)行探索；另一方面，作為租住行業(yè)重要一環(huán)的廣大業(yè)主應(yīng)充分信任長租公寓這一朝陽產(chǎn)業(yè)，配合企業(yè)做出經(jīng)營上的調(diào)整和優(yōu)化，只有這樣才有利于各方的的長期持穩(wěn)經(jīng)營和整體市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

此外，不少專家呼吁也要從行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展角度，建議制定相關(guān)稅收減免及財(cái)政扶持政策。一是，對(duì)分散式長租公寓，制定符合行業(yè)特點(diǎn)的增值稅征收辦法，保證企業(yè)的正常經(jīng)營，進(jìn)而通過出臺(tái)優(yōu)惠的增值稅率為長租企業(yè)減負(fù)，以更好地服務(wù)大眾；二是，對(duì)于集中式公寓，明確適用參照酒店標(biāo)準(zhǔn)，按照6計(jì)算增值稅；三是，出臺(tái)行業(yè)政策性貸款、適當(dāng)開放條件、全額貼息，用于保障行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和長遠(yuǎn)生存。

保護(hù)好市場(chǎng)主體，既是著眼當(dāng)下穩(wěn)住就業(yè)基本盤、保住百姓家庭生計(jì)的必然要求，更是中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展，“贏得未來”的大命題。長租企業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮社會(huì)就業(yè)“穩(wěn)定器”的作用 ?！八?，企業(yè)一方面要加強(qiáng)自身創(chuàng)新，降成本、增效能;另一方面，也鼓勵(lì)把國家給予的政策紅利和稅收支持等投入產(chǎn)品研發(fā)中，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭力，提升自我的‘造血’能力，反哺社會(huì)，如此才能利于行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境的整體向好。”