6月11日晚，蜜蜂科技BEEPLUS創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官賈凡在“馮侖風(fēng)馬牛”抖音直播間，與御風(fēng)集團(tuán)董事長、萬通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖展開對話。在長達(dá)一小時(shí)的對話中，這兩位年齡相差30余歲的兩代創(chuàng)業(yè)者圍繞“疫情常態(tài)化控制時(shí)代”下的房地產(chǎn)與房地產(chǎn)服務(wù)、新辦公生態(tài)以及各自的創(chuàng)業(yè)歷程，進(jìn)行了深入分享和交流。

馮侖對話賈凡

“疫情常態(tài)化控制時(shí)代”下的商辦地產(chǎn)路在何方？

2020年初，突如其來的新冠病毒疫情改變了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運(yùn)行節(jié)奏，也讓深陷空置困境的寫字樓市場再遭沉重打擊。據(jù)戴德梁行日前發(fā)布的一線城市甲級寫字樓報(bào)告，今年一季度，深圳寫字樓空置率高達(dá)24.6，創(chuàng)下近十年新高，上海為21，北京13.8，廣州5.2。

除開疫情影響因素，縱觀過去五年商辦地產(chǎn)的發(fā)展，伴隨著新項(xiàng)目的大量入市，寫字樓空置率始終處于攀升態(tài)勢。辦公形態(tài)的改變，“個(gè)性化”辦公空間的需求凸顯，“千樓一面”的同質(zhì)化項(xiàng)目已越來越難覓得租戶，反倒是彰顯個(gè)性、滿足開放協(xié)作的新辦公形態(tài)的辦公空間成為搶手產(chǎn)品。

2000年，房地產(chǎn)行業(yè)正處于突飛猛進(jìn)的階段，馮侖卻認(rèn)為傳統(tǒng)房地產(chǎn)“拖了萬通的后退”，萬通集團(tuán)必須“卸下包袱，輕裝前行”。

2020年，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)日益顯現(xiàn)，越來越多地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)管理公司喊出“去地產(chǎn)化”的口號(hào)。對于商辦地產(chǎn)，馮侖也再次提出了“后開發(fā)時(shí)代”的觀點(diǎn)。

在直播對話中，馮侖表示：“房地產(chǎn)進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代，一個(gè)特征就是資產(chǎn)管理和運(yùn)營，也就是空間運(yùn)營。沒有一家公司什么空間都能運(yùn)營，這當(dāng)中又產(chǎn)生了更多的細(xì)分市場?！?/p>

地產(chǎn)界思想家馮侖在6月11日的抖音直播中對話的“90后CEO”賈凡，則是從事辦公空間打造運(yùn)營這一細(xì)分市場的品牌“BEEPLUS”的創(chuàng)始人。對于馮侖“后開發(fā)時(shí)代”的觀點(diǎn)，賈凡也表示地產(chǎn)的后半段需要的是精細(xì)化運(yùn)作。

“總結(jié)過去，辦公室‘1.0時(shí)代’是工業(yè)革命時(shí)期的‘打字員形態(tài)’，環(huán)境惡劣，毫無體驗(yàn)可言?！?.0時(shí)代’是信息技術(shù)革命時(shí)期的‘格子間形態(tài)’，員工就是螺絲釘，效率至上。聯(lián)合辦公或許可以被稱作是‘2.5時(shí)代’，它用開放協(xié)同的空間形態(tài)打破格子間對靈感和效率的壓制?！?/p>

賈凡認(rèn)為，近年來興起的聯(lián)合辦公模式在一定程度上為商辦地產(chǎn)帶來了“鲇魚效應(yīng)”，但各大聯(lián)合辦公品牌過度“互聯(lián)網(wǎng)化”的擴(kuò)張思路卻與商辦地產(chǎn)的客觀規(guī)律相悖，也導(dǎo)致這一商業(yè)模式逐漸走向衰退。

但正是在這短短數(shù)年內(nèi)，新的辦公形態(tài)已然對“千樓一面”的商辦地產(chǎn)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，越來越多的集團(tuán)企業(yè)、科技創(chuàng)新和獨(dú)角獸級公司開始主動(dòng)尋求更具個(gè)性、更有“內(nèi)容”的辦公空間。

“辦公室‘3.0時(shí)代’的內(nèi)核是對空間的內(nèi)容打造和生態(tài)運(yùn)營?！辟Z凡認(rèn)為，未來的辦公場景，將是屬于“新辦公生態(tài)”的時(shí)代。

解決房地產(chǎn)后開發(fā)時(shí)代痛點(diǎn)的“新辦公生態(tài)”模式

2015年，來自美國硅谷的開放協(xié)作式辦公理念沖擊著國內(nèi)傳統(tǒng)辦公形態(tài)，賈凡召集起十人BEEPLUS聯(lián)合創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)從珠海起步，一頭扎進(jìn)“新辦公”賽道。經(jīng)過近五年的成長，今天的BEEPLUS已完成B3輪融資，估值近10億元，在新辦公生態(tài)的賽道上一騎絕塵。

何為“新辦公生態(tài)”？馮侖認(rèn)為，所謂新辦公，就是為辦公場景賦予更加多元化的元素，“辦公室”的定義不再局限于面前的一張辦公桌，而是延伸至人們工作身處空間的每一個(gè)組成部分，包括公共配套、生活配套等等。

元?dú)萆諤BEEPLUS北京空間

賈凡將“新辦公生態(tài)”的概念進(jìn)一步延展：“新辦公有幾個(gè)要素。第一是辦公空間打造的整體化解決方案，這是針對過去行業(yè)的痛點(diǎn)；第二是精細(xì)化管理的能力，這是今天行業(yè)所缺的東西；第三是理念和文化，‘Bring Life into Work’，將生活帶入工作，我們要定義未來人們的辦公空間應(yīng)該長什么樣；第四是智慧辦公、智能化解決方案。”

基于國內(nèi)首家輸出辦公空間整體化解決方案的商業(yè)模式，賈凡將BEEPLUS的目標(biāo)定位為“新辦公生態(tài)引領(lǐng)者”。他認(rèn)為，BEEPLUS需要解決的是對辦公場景從設(shè)計(jì)、建設(shè)再到后期的運(yùn)營管理的“一站式解決方案”問題。通過對空間的精細(xì)化運(yùn)營管理，最終實(shí)現(xiàn)對人的服務(wù)，“以空間改變時(shí)間”。

“新辦公生態(tài)”的路是否能走得通？擁有近三十年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的馮侖認(rèn)為，這或許是商辦地產(chǎn)的全新機(jī)遇。

他舉了一個(gè)發(fā)生在自己公司的例子：一家國際的設(shè)計(jì)公司為他的一個(gè)項(xiàng)目做了設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)效果非常理想。但做完設(shè)計(jì)后，后期的項(xiàng)目落地及運(yùn)營無法匹配設(shè)計(jì)的高度，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的呈現(xiàn)效果逐漸走樣。短短幾年時(shí)間，項(xiàng)目的效果和體驗(yàn)就已大打折扣。

馮侖所舉的案例正代表了當(dāng)下商辦地產(chǎn)的兩大痛點(diǎn)：首先是設(shè)計(jì)理念，很多城市空間、公共空間，美的理念并沒有實(shí)現(xiàn)“與時(shí)俱進(jìn)”。這也導(dǎo)致我國縱有全球領(lǐng)先的投資強(qiáng)度，“千樓一面”卻仍是常態(tài)。其二是對設(shè)計(jì)的還原能力和流程把控能力的不足，為客戶帶來大量成本浪費(fèi)，其中既包括費(fèi)用成本，更有人力、時(shí)間的成本。而后兩者在追求效率的現(xiàn)代社會(huì)，更是成為傳統(tǒng)行業(yè)的一大掣肘。

“這也是為什么行業(yè)需要‘一站式解決方案’。我們通過這種一站式的能力，加上國際化的視野和設(shè)計(jì)理念，去開創(chuàng)一個(gè)全新的辦公場景打造的模式和業(yè)態(tài)?！辟Z凡說道。

兩代創(chuàng)業(yè)者 一路尋找“志同道合”的創(chuàng)業(yè)伙伴

1991年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于“拓荒”階段，馮侖帶領(lǐng)著“萬通六雄”從海南出發(fā)，從農(nóng)地里刨出了萬通集團(tuán)的“第一桶金”。時(shí)過境遷，三十年后的今天，“萬通系”已構(gòu)筑起中國房地產(chǎn)行業(yè)“第一梯隊(duì)”的中堅(jiān)力量，馮侖已是地產(chǎn)界的“老炮兒”，坐看風(fēng)起云涌。

2015年，懷揣著“以空間改變時(shí)間”這一信念的賈凡，在珠海南方軟件園打造了第一個(gè)辦公空間。這個(gè)后來被評選為“國家級眾創(chuàng)空間”的項(xiàng)目，也成為BEEPLUS“夢開始的地方”。五年后，辦公形態(tài)、商辦地產(chǎn)行業(yè)已是天翻地覆，但BEEPLUS始終能夠以穩(wěn)健的增長，朝著“引領(lǐng)和改變未來人們生活方式”的愿景前進(jìn)。

2020年的地產(chǎn)行業(yè)，還適合創(chuàng)業(yè)嗎？面對這個(gè)問題，兩代創(chuàng)業(yè)者都給予了肯定的回答。

“最重要的是找到價(jià)值觀相同的創(chuàng)業(yè)伙伴?！瘪T侖透露，當(dāng)他剛創(chuàng)立萬通集團(tuán)時(shí)，為了不被取得的成就沖昏頭腦，讓創(chuàng)業(yè)伙伴始終保持價(jià)值觀統(tǒng)一，他曾要求合伙人將自己對于業(yè)務(wù)發(fā)展的思考寫成文章，發(fā)表在報(bào)紙上?！霸捳f出去了就不能改了，大家就都能認(rèn)真對待這些說過的話，對自己的使命也非常清晰?！?/p>

而召集起十位聯(lián)合創(chuàng)始人成立了BEEPLUS的賈凡，直到今天也還為這樣一支從大學(xué)走出的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)感到驕傲?！爱?dāng)時(shí)很多人猜測，這十個(gè)聯(lián)合創(chuàng)始人能走多遠(yuǎn)。有些人估計(jì)說走兩三年就散掉了。但我們一直走到現(xiàn)在，而且慢慢沉淀下了共同的創(chuàng)業(yè)基因?！辟Z凡說，“我認(rèn)為有一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)信念和價(jià)值觀的基礎(chǔ)，企業(yè)才可能在未來更長遠(yuǎn)的時(shí)間里獲得持續(xù)的成長勢能?！?/p>

而對于在地產(chǎn)行業(yè)這條巨頭云集的賽道上創(chuàng)業(yè)，兩人也都表達(dá)了“謹(jǐn)慎的樂觀”?！?0后”和“90后”兩代創(chuàng)業(yè)者面臨的市場空間和發(fā)展進(jìn)程有著天壤之別，但不變的是“找到正確的入口”。

“我特別不贊成‘風(fēng)口’這個(gè)說法，因?yàn)槲覀儙资暌恢痹谧鲆患?。事業(yè)需要積淀，不要‘追風(fēng)口’，要尊重商業(yè)規(guī)律和我們自己的商業(yè)判斷?！边@是馮侖在直播中，留給新一代創(chuàng)業(yè)者的寄語。