長期看，房價(jià)將呈現(xiàn)震蕩走勢

首先來分析一下房價(jià)的長期走勢，預(yù)計(jì)后面房價(jià)將呈現(xiàn)震蕩的走勢。

政策層面，房價(jià)大漲和大跌的概率均較低。展望2019年，預(yù)計(jì)地方政府會(huì)根據(jù)本地房地產(chǎn)市場狀況對政策進(jìn)行微調(diào)，房價(jià)出現(xiàn)大漲或者大跌的概率較低。原因在于，房價(jià)大漲意味著后面經(jīng)濟(jì)將經(jīng)歷更為急劇的調(diào)整，房價(jià)大跌會(huì)引發(fā)金融體系資產(chǎn)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于政府要“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”，預(yù)計(jì)長效機(jī)制方案出臺(tái)只是時(shí)間問題，隨著長效機(jī)制落地，目前臨時(shí)性的限購、限售等措施有望得到逐步放松，市場流動(dòng)性會(huì)出現(xiàn)一定的改善。

需求角度，城鎮(zhèn)化部分對沖人口增長的負(fù)面沖擊。2018年我國城鎮(zhèn)化率提升1.06%，過去5年城鎮(zhèn)化率平均提升1.17%、每年平均新增城鎮(zhèn)人口2000萬人，因此城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)使得每年都有增量剛需進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而會(huì)部分對沖人口的負(fù)面沖擊（參見圖1）。

供給角度，投資客的退出將補(bǔ)充新房供給的不足。經(jīng)歷房地產(chǎn)去庫存后，目前我國房地產(chǎn)市場庫存處在較低水平，那么2019年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)所謂的有錢買不到房子的狀況呢？答案是不會(huì)！因?yàn)殡S著房價(jià)上漲預(yù)期得到徹底扭轉(zhuǎn)，投資盤的甩貨會(huì)補(bǔ)充新房供給的不足，所以不能僅根據(jù)新房可售量來預(yù)判市場的供給，二手房潛在供給很大，比如一般認(rèn)為我國的住房空置率在20%左右。以北京為例，2017年2季度后北京二手房價(jià)格持續(xù)調(diào)整，除了常住人口出現(xiàn)縮水外，投資盤的甩貨也是觸發(fā)因素之一（參見圖2）。如果二手房價(jià)格要跌到新房的價(jià)格水平才能企穩(wěn)，那么北京二手房仍有5%至10%的調(diào)整空間。

短期看，三四線房價(jià)下行壓力大

上面分析了房價(jià)的長期趨勢，短周期看，一二線城市房價(jià)可能出現(xiàn)溫和反彈，三四線城市房價(jià)壓力較大。具體來說：

按揭利率下行有望刺激一線城市剛需。2018年底，一線城市成交和新房價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了溫和的反彈。在此前嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控措施下，一線城市首套房按揭利率水平相比二線城市要低很多，較低的按揭利率是觸發(fā)剛需入市的催化劑，因此預(yù)計(jì)2019年一線城市成交回暖態(tài)勢大概率會(huì)得到延續(xù)（參見圖3）。

二線城市需求繼續(xù)受人才引進(jìn)的支撐。二線城市普遍加大人才引進(jìn)力度，因此從數(shù)據(jù)來看，二線城市房價(jià)自2018年2季度以來有著不錯(cuò)的表現(xiàn)，尤其是熱點(diǎn)城市如鄭州、武漢、成都等，2018年下半年新房價(jià)格漲幅較為可觀（參見圖4）。

二線城市在企業(yè)、人才的涌入下，會(huì)逐步向準(zhǔn)一線城市靠攏，2019年房價(jià)預(yù)計(jì)以平穩(wěn)為主，不同城市略有分化，杭州、武漢等城市2018年下半年房價(jià)漲幅較為可觀、12月成交繼續(xù)保持高位，目前庫存在6個(gè)月以下，預(yù)計(jì)房價(jià)支撐較強(qiáng)；南京等城市觀望情緒變重，12月成交小幅下滑，房價(jià)偏震蕩；廈門等城市12月成交繼續(xù)在底部位置，目前可售量達(dá)34個(gè)月，預(yù)計(jì)2019年房價(jià)偏弱。

三四線城市房價(jià)大概率震蕩下行。三四線城市房價(jià)在棚改貨幣化逐步退出后，面臨一定的調(diào)整壓力，尤其是缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐、前期房價(jià)漲幅過大、土地供應(yīng)較為充足的三四線城市，房價(jià)調(diào)整幅度可能更大一些。開發(fā)商也逐步淡出三四線市場，2018年4季度三線城市土地成交同比下跌32%。目前三線城市房價(jià)環(huán)比已經(jīng)拐頭向下，預(yù)計(jì)2019年會(huì)繼續(xù)下行（參見圖5）。

因此，房價(jià)持續(xù)上漲的大周期已經(jīng)過去，剛需可以根據(jù)自己的需求從容置業(yè)，不必?fù)?dān)心收入增速追趕不上房價(jià)漲幅；受投資客拋盤影響，二手房價(jià)會(huì)持續(xù)向一手房價(jià)格靠攏，市場供應(yīng)較為充足；短周期看，一二線城市房價(jià)會(huì)好于三四線，回到三四線老家置業(yè)大可不必。