來源 |地產(chǎn)情報站（dichanqbz）

2019年1月，全國各省市陸續(xù)召開了地方兩會，對前一年工作進行總結(jié)，也為剛剛開始的2019年工作“定調(diào)”。

受2018年房地產(chǎn)密集調(diào)控的影響，各省房地產(chǎn)市場也逐步回歸理性。自2018年年底，中央工作經(jīng)濟會議給2019年樓市行情定調(diào)：“因城施策”。即地方政府成為調(diào)控政策的主體，強調(diào)不同城區(qū)要差異化施政，不搞一刀切。隨后多地發(fā)布“松綁”政策，取消限購、限價。

那么在2019年各地的房地產(chǎn)走勢將會如何？我們?nèi)ジ魇〉恼ぷ鲌蟾嬷袑ふ掖鸢浮?/p>

（1）十省九“穩(wěn)”

通讀各省市政府工作報告，關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容都用了不少筆墨來提及。我們選取了北京、上海、廣東、天津、福建、浙江、河南等十余個在過去幾年房地產(chǎn)市場較為火熱的省份的政府工作報告，在這些表述中，最高頻的詞匯無疑是：穩(wěn)。

北京：完善住房市場體系和住房保障體系，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海：加強房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房價保持總體穩(wěn)定。

安徽：完善住房市場體系和保障體系，加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

河北：堅決清理整治“大棚房”。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

天津：完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

河南：加強市場供需雙向調(diào)節(jié)，堅決遏制投機炒房，加強城市之間政策聯(lián)動和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任。

福建：健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

各地兩會看，今年調(diào)控以穩(wěn)為主，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展也被頻繁提及，這也與去年年底住建部在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”要求一脈相承。

從一些已經(jīng)“松綁”調(diào)整政策和各省的表述尺度上看，調(diào)控的內(nèi)容仍將會是某些細微處，

（2）租售并舉

各省政府工作報告中，除了緊跟中央對于樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭、“房住不炒”的定調(diào)，也在具體實現(xiàn)措施上有了一定程度的描述。比如，在政府工作報告中，僅次于“穩(wěn)”字的高頻詞，即關(guān)于住房租賃市場的發(fā)展和健全，堅持租售并舉。

北京：出臺進一步規(guī)范管理住房租賃市場政策實施，促進住房租賃市場穩(wěn)定。

上海：加大租賃住房建設(shè)力度，新建和轉(zhuǎn)化租賃房源21.2萬套，新增代理經(jīng)租房源14.6萬套，建成住房租賃公共服務(wù)平臺。

廣東：堅持租購并舉，完善住房市場體系和住房保障體系。

天津：增加長期租賃住房供應(yīng)，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，更好滿足低收入家庭住房需求。

福建：堅持租購并舉，推進棚戶區(qū)改造，加強共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè)，培育住房租賃市場，完善住房保障體系。

山東：加快住房制度改革和長效機制建設(shè),建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

所謂的租售并舉，核心就是補位長期瘸腿的住房租賃市場，改變一直以來“重交易輕租賃”的市場狀態(tài)，打造商品房交易和租賃市場并列的多元化住房體系。將“租售并舉”進行強化，也完全吻合決策層對于住房市場的定位——即房子是用來住的，不是用來炒的。

從房地產(chǎn)長效發(fā)展的角度上來看，租賃市場的完善有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，可以一定程度上減少房地產(chǎn)的非理性和投資，這也與大基調(diào)“穩(wěn)”不謀而合。

（3）發(fā)展保障房

多渠道籌集租房、放款廉租房門檻、增加保障房供應(yīng)、完成棚戶區(qū)改造……在各省政府工作報告中，關(guān)于政策性住房的描述也是重中之重。

北京：加強老舊小區(qū)改造工作統(tǒng)籌，多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。

上海：進一步放寬廉租住房準(zhǔn)入條件，新增供應(yīng)各類保障房8萬套。

廣東：逐步推進解決城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題，試點推進共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，新開工棚戶區(qū)改造安置住房2.4萬套。

安徽：新開工保障性安居工程21.45萬套，基本建成10.19萬套。

江蘇：大力改善蘇北農(nóng)民住房條件。啟動實施620個村改造任務(wù)，同步配建公共服務(wù)設(shè)施，三年改善30萬戶農(nóng)民群眾住房條件。

天津：提升老舊小區(qū)及遠年住房1150個片區(qū)、1880萬平方米，改造棚戶區(qū)39萬平方米，全面完成147萬平方米的三年棚改任務(wù)。

山東：大力推進住房租賃補貼,改造老舊小區(qū)40萬戶,開工改造棚戶區(qū)84.3萬套,全面完成農(nóng)村存量危房改造任務(wù)。

近年來，隨著我國新型城鎮(zhèn)化進程加快，住房保障制度建設(shè)的重要性日益凸顯，改善城市低收入居民的居住條件，是各省最為關(guān)注的民生問題之一，加快建設(shè)保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定也都具有重要意義。

值得欣喜的是，除了建設(shè)保障房，一些政府工作報告中對于保障房周邊的配套設(shè)施也十分關(guān)注，比如江蘇省的政府工作報告中就明確，要同步配建公共服務(wù)設(shè)施。

（4）因城施策

去年年底的中央工作經(jīng)濟會議中給2019年樓市行情定調(diào)：“因城施策”。即地方政府成為調(diào)控政策的主體，強調(diào)不同城區(qū)要差異化施政，不搞“一刀切”。而往次會議中提到的“分類調(diào)控”改為如今的“分類指導(dǎo)”。

“調(diào)控”字面上意思是調(diào)節(jié)、控制，“指導(dǎo)”字面上理解為引導(dǎo)、指點，僅僅兩個字的差別，由此可見中央對于地方房地產(chǎn)調(diào)控中扮演的角色的變化，將從過去的干預(yù)和控制改為“指點引導(dǎo)，以便能順利將“因城施策”迅速推進。

這一點變化在各省2019年政府工作報告中也有體現(xiàn)。

江蘇：落實好城市主體責(zé)任，因城施策，健全市場體系和保障體系，著力解決好城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題。

福建：夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

河南：堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

此前，菏澤、珠海、福州等地都對樓市政策進行“松綁”，在不改變大區(qū)域總體方針政策的基礎(chǔ)上進行了“微調(diào)”，以便更好的適應(yīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展走勢，而各省報告中“一城一策”成為高頻詞匯，也無疑是將中央關(guān)于“因城施策”指導(dǎo)方針在各省落地開花。

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