時(shí)間不能快進(jìn)或倒轉(zhuǎn)，我們并不能預(yù)知未來并先下手為強(qiáng)，也無須為沒有在沸騰的房市中得到一桶金而頓足捶胸。幾十年來，我們先后經(jīng)歷了溫飽時(shí)代、電器時(shí)代、汽車時(shí)代和房產(chǎn)時(shí)代，每個(gè)時(shí)代都有不同的造富神話，現(xiàn)在或許正要見證房產(chǎn)時(shí)代的尾聲。一個(gè)時(shí)代的來臨自有其跡象，我們做好迎接新時(shí)代的準(zhǔn)備了嗎？本文來自微信公眾號(hào) " 國民經(jīng)略 "（ID：guominjinglve），授權(quán)虎嗅發(fā)布。王石接到了通知，要求火速從深圳趕往北京。

" 房地產(chǎn)的時(shí)代到來了 "，王石篤定。

這是 1998 年 1 月，春寒料峭。前一年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)，波及面越來越廣，港幣岌岌可危，剛在泰銖上頗有斬獲的索羅斯，正在密謀新一場(chǎng)狙擊戰(zhàn)。

與此同時(shí)，氣象專家們預(yù)測(cè)，席卷全球的最強(qiáng)厄爾尼諾現(xiàn)象，或會(huì)對(duì)中國帶來嚴(yán)重洪澇災(zāi)害。

受金融危機(jī)影響，中國經(jīng)濟(jì)突然從巨熱陡轉(zhuǎn)直下。1996 年的 GDP 增速還是兩位數(shù)，1997 年陡然變成個(gè)位數(shù)。內(nèi)外壓力疊加，經(jīng)濟(jì)一度出現(xiàn)通貨緊縮的苗頭。如何提振內(nèi)需，成為當(dāng)務(wù)之急。

1998 年 7 月，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》印發(fā)。

從此，一個(gè)新的時(shí)代開啟。

01 開端

這一年，王石入選央視電視人物傳記片——《20 年 20 人》。

作為央視主打的改革紀(jì)錄片，其分量自不待言。與王石一起上榜有吳敬璉、魯冠球、張瑞敏，都是老資格的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家，王石是其中唯一的房地產(chǎn)行業(yè)代表。

從 1984 年成立以來，萬科已經(jīng)是一個(gè) 14 歲的老企業(yè)了。1998 年萬科營收 22.6 億元，凈利超過 2 億元，已經(jīng)超過絕大多數(shù)的實(shí)體產(chǎn)業(yè)。但在房地產(chǎn)這艘轟然而來的巨輪面前，萬科還是一個(gè)稍顯生澀的年輕企業(yè)。

同樣是這一年，楊國強(qiáng)在廣州南浦之濱開發(fā)了廣州碧桂園，作為一個(gè)順德企業(yè)向全國進(jìn)軍的跳板，這個(gè)項(xiàng)目生動(dòng)體現(xiàn)了 " 五星級(jí)的家 " 的水準(zhǔn)，次年一上市就被廣州人瘋搶。

經(jīng)此一役，楊國強(qiáng)成了同行口中那個(gè) " 可怕的順德人 "。

對(duì)于剛剛從順德農(nóng)村洗腳上田的楊國強(qiáng)來說，即使他已經(jīng)看到房地產(chǎn)的星辰大海，也不會(huì)想到，未來有一天，順德的一個(gè)村辦企業(yè)能夠躋身世界 500 強(qiáng)、登上房地產(chǎn)一哥之位，更不會(huì)想到，某一天嘔心瀝血的 " 五星級(jí)的家 "，淪為 " 五星期的家 " 的調(diào)侃。

同樣在廣州，金碧花園的成功，讓恒大迅速站穩(wěn)腳跟。就在兩年前，許家印剛剛創(chuàng)業(yè)時(shí)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)還在城中村邊緣的逼仄空間里辦公。

這是粵系房企的黃金時(shí)代，日后中國房地產(chǎn)的寶座，很長一段時(shí)間都落在了這三家企業(yè)身上。

當(dāng)然，許多房企大佬的星辰大海，都是從這時(shí)開啟征途的。

02 白菜價(jià)

在 1998 年的上海松江二中，高一新生韓寒是個(gè)異類。

直到 1999 年，新概念作文大賽，讓韓寒聲名大噪；次年，靠著《三重門》的版稅，韓寒做了人生第一筆 " 投資 "：買了一輛富康。

韓寒后來回憶說，當(dāng)時(shí)父母讓他買房子，因?yàn)樯虾３雠_(tái)了 " 購房退稅 " 的政策，買房子可以抵扣個(gè)人所得稅。

當(dāng)時(shí)上海郊區(qū)的房價(jià)幾百到一千元，市中心三千元，我說，這房價(jià)太貴了，市中心三千元一平米，買一百平要三十萬，老百姓要工作十多年才能買得起房子，這是虛高的。工作五年，買個(gè)一百平的房子，才是合理的。

韓寒認(rèn)定，房價(jià)虛高了一倍，不能買。馬上會(huì)跌，跌破一千。

韓寒沒在上海買房。不過兩年后，他還是以 3500 元的均價(jià)在北京管莊柏林愛樂小區(qū)買了人生第一套房子，目前，這個(gè)小區(qū)二手房均價(jià) 6 萬 +。

韓寒父母想要買房的 1998 年，上海出臺(tái) " 購房退稅 " 政策，鼓勵(lì)市民入場(chǎng)購房，刺激消費(fèi)。不僅如此，當(dāng)時(shí)在上海，外地人購房，可獲得 " 藍(lán)印戶口 "，經(jīng)過一段時(shí)期可轉(zhuǎn)為正式戶口。

20 年后的今天，上海戶口早已成為稀缺資源。而 " 購房退稅 " 也在 2018 年重新啟動(dòng)，房貸利息被列為抵扣個(gè)稅的五項(xiàng)來源之一。

1998 年的房價(jià)，在今天看來，無一不是白菜價(jià)。

全國均價(jià)僅有 2000 元，而上海均價(jià)剛剛突破 3000 元，廣州也是在 3000 元左右，北京和深圳也沒超過 5000 元。

在當(dāng)時(shí)的陸家嘴菊?qǐng)@，2000 年房價(jià)為 5000 元，如今這里的二手房均價(jià)已經(jīng)高達(dá) 8.4 萬元。

03 猶疑

房地產(chǎn)這艘巨輪剛剛開啟時(shí)，許多人是猶疑的，遠(yuǎn)不像 20 年今天的如此篤定。

韓寒對(duì)此深有疑慮，廣大國民更是對(duì)此將信將疑。許多人仍舊在盼望福利分房。

作為過渡時(shí)代的典型產(chǎn)物，福利分房一度主導(dǎo)國人的住房格局。福利分房，名為福利，實(shí)則是內(nèi)部利益。不僅不同單位建設(shè)資金分配不均，就連單位內(nèi)部也要按資排輩，更不用說腐敗叢生。至于廣大非機(jī)關(guān)單位的工作人員，更是被排斥在外。

顯然，在很長一段時(shí)間，福利分房都阻礙了住房改革的進(jìn)程，也限制了住宅質(zhì)量向上提升的可能。住房供給不足，是那個(gè)時(shí)代的典型特色。

從 1998 年開始，福利分房開始逐步退出，直到 2002 年，福利分房基本退出歷史舞臺(tái)。

也正是這兩年，一二線城市房價(jià)開始大幅上漲。

2001 年，溫州炒房團(tuán)首次現(xiàn)身。這年 8 月，一個(gè)由 157 個(gè)溫州人組成的 " 看房團(tuán) " 攜 5000 萬資金奔赴上海 , 一次性購房 100 多套。從此之后，溫州炒房團(tuán)聲名傳播于大江南北。

然而，對(duì)于大多數(shù)人來說，房子仍舊不是生活中最重要的事。

那個(gè)時(shí)間，中國離加入世貿(mào)組織只有臨門一腳，北京獲得 2008 年奧運(yùn)主辦權(quán)懸念也已不大，整個(gè)社會(huì)充斥著白手起家的誘惑，每一個(gè)人都試圖抓住身邊的機(jī)會(huì)。

對(duì)于房子的熱衷，遠(yuǎn)不像后來那樣狂熱。

04 爭(zhēng)議

住房商品化的改革，注定充滿爭(zhēng)議。在一開始，主導(dǎo)者就強(qiáng)調(diào)：

大力建造低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房，推進(jìn)住房商品化。我講的是住房，特別是和公積金結(jié)合的有一定資金渠道建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，不是高級(jí)住宅 ……

可以說，在一開始，住房商品化選擇的是新加坡模式，以 " 低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房 " 為主體，解決大多數(shù)人的住房問題，至于商品房則是面向高收入者的。

然而，幾乎沒有地區(qū)能逃脫房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的誘惑，也沒有地方能擺脫高房價(jià)的宿命。沒過幾年，經(jīng)濟(jì)適用住房的定位就不見了，商品房成為市場(chǎng)的主流，房地產(chǎn)的地位日益鞏固。

2003 年，在著名的 18 號(hào)文件里，房地產(chǎn)被定位成 " 支柱產(chǎn)業(yè) "。這份文件如是表述：

充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

站在 20 年后的今天，很多人唏噓不已。

客觀而言，沒有住房商品化，中國的住宅質(zhì)量顯然不會(huì)如此之快得到改善，人均住宅面積也不會(huì)如此之快得到提升。靠福利分房，大多數(shù)人連望梅止渴的機(jī)會(huì)都沒有。

然而，住房商品化，從一開始就落入了價(jià)格市場(chǎng)化、土地管制化、財(cái)政利益依賴化的窠臼。商品化改革，也就從安居工程的初衷，變成了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、提振財(cái)政的利器。

這是令人遺憾的。

05 繁榮

房地產(chǎn)的繁榮時(shí)代，不可避免地到來。與此同時(shí)，房地產(chǎn)也開啟了長達(dá) 20 年的造富神話。

20 年前，韓寒以 30 萬價(jià)格買的房子，如今可以賣到五六百萬。當(dāng)時(shí)在北上廣深，隨便買一套房子，如今可能就是千萬身家。

這 20 年來，房地產(chǎn)始終一路向上，即便有 2008 年和 2014 年的短暫波動(dòng)，也未影響其上行行情。

這背后，是中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市增長的基本面，是居民收入高速增長的支撐，是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和人口大流動(dòng)制造的紅利，也是大水漫灌和房地產(chǎn)依賴給予的饋贈(zèng)。

最大的受益者除了購房者、地方政府，還有房地產(chǎn)商。在巔峰時(shí)期，在福布斯富豪榜的前十名中，有七個(gè)都與房地產(chǎn)相關(guān)。在整體 400 人榜單上，房地產(chǎn)商占比接近一半。即使在 2018 年，在福布斯富豪榜前十名中，也有三個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)。在整 400 人榜單中，房地產(chǎn)商占比仍舊高達(dá) 25%。

房地產(chǎn)的狂飆突進(jìn)，除了制造出龐大的財(cái)富效應(yīng)外，還將一幫企業(yè)送往世界 500 強(qiáng)。

2018 年財(cái)富世界 500 強(qiáng)企業(yè)中，有 5 家房企入圍，全部來自中國。2018 年前 11 個(gè)月，這些頂尖房企的銷售額紛紛突破 5000 億元。而在 1998 年，萬科的總體營收才 22 億元。

奇跡就是這樣制造出來的。

06 回歸

2017 年，" 房住不炒 " 的定位橫空出世。租售并舉成為房地產(chǎn)新的發(fā)展方向，長效機(jī)制的建設(shè)正在路上。

一年過后，" 堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲 " 的聲音異常堅(jiān)定。

2018 年，改革開放 40 周年轟然而至，一系列表彰如期而至。然而，無論是改革開放 100 人名單中，還是民營企業(yè)家 100 人名單中，都鮮見房地產(chǎn)商的身影 ……

時(shí)代終將不同。

地產(chǎn)造富時(shí)代，正在迎接最后的榮光。以房子為中心的時(shí)代，在不久的將來，或許也將告一段落。

來源：虎嗅網(wǎng)