當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期。展望2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)，專(zhuān)家認(rèn)為，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策取向不會(huì)變。合理資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。房企應(yīng)避免盲目擴(kuò)張，加快轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理和運(yùn)營(yíng)。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控

2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下滑，部分房企資金鏈承壓。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1至10月，房企境內(nèi)信用債共發(fā)行4801.7億元，同比下滑13.3；境外債券共發(fā)行2624.1億元，同比下滑35。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水說(shuō)，房企需做好過(guò)“緊日子”的打算。

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)盛松成說(shuō)，合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。目前房企資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，不會(huì)引發(fā)進(jìn)一步連鎖反應(yīng)。

人民銀行日前發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性

10月以來(lái)，有關(guān)部門(mén)接連釋放滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理融資需求的信號(hào)。

人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾近日表示，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束。近期，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。這種短期過(guò)激反應(yīng)是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。此外，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解。

鄒瀾說(shuō)，針對(duì)這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。11月19日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人介紹，10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2，整體保持穩(wěn)定。

盛松成表示，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)改變，不會(huì)再回到原來(lái)的老路上去。

第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告強(qiáng)調(diào)，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

房企應(yīng)開(kāi)源節(jié)流

今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)倒V型走勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速為7.2，連續(xù)8個(gè)月走低。

中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，一些研究機(jī)構(gòu)對(duì)2022年房地產(chǎn)投資增速的測(cè)算不盡相同，但大多認(rèn)為，在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)融資渠道難有顯著放松，以及債務(wù)到期壓力仍較大的背景下，土地購(gòu)置行為趨謹(jǐn)慎的可能性更大。

在房地產(chǎn)投資增速回落的預(yù)判下，一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2022年土地市場(chǎng)將進(jìn)一步回歸理性。

對(duì)于房企而言，劉水建議，2022年應(yīng)繼續(xù)開(kāi)源節(jié)流。一方面，應(yīng)加大營(yíng)銷(xiāo)力度、緊抓回款。必要時(shí)要有“壯士斷腕”的勇氣，通過(guò)出售項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式穩(wěn)定資金鏈、盤(pán)活資金。另一方面，投資應(yīng)量入為出、審慎拿地。房企應(yīng)避免盲目擴(kuò)張，加快轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理和運(yùn)營(yíng)。