建筑與城市都不是靜止的，而是像有機(jī)生物一樣處于動(dòng)態(tài)過(guò)程中，可以拆解、增值乃至附加，在持續(xù)汰舊換新。

—建筑師黑川紀(jì)章

放眼望去北京西北五環(huán)西二旗，這里是中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)密集度最高的地方，素以大廠扎堆、混亂又缺乏特色的建筑、環(huán)境以及忙碌的碼農(nóng)而廣為人知。它是十幾年來(lái)城市發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)變遷的一個(gè)縮影。

從地鐵西二旗站出來(lái)往西200米，純玻璃幕墻的獨(dú)棟圓形建筑在周邊環(huán)境的映襯下顯得佼佼不群。螺旋向上、層次分明的結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去恰似一朵“云”，標(biāo)志鮮明，引人注目。

這是智慧新辦公運(yùn)營(yíng)服務(wù)商Distrii辦伴攜手資本方，通過(guò)存量資管模式打造的上地NEO辦公空間，該項(xiàng)目已經(jīng)改造完成并迎來(lái)某新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的定制入駐。

圖：上地NEO俯瞰圖

上地NEO前世今生

如果說(shuō)中國(guó)第一代互聯(lián)網(wǎng)中心在中關(guān)村，第二代互聯(lián)網(wǎng)重鎮(zhèn)西二旗當(dāng)之無(wú)愧。從原來(lái)的農(nóng)村，到如今的“創(chuàng)新宇宙中心”。可以說(shuō)，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)潮汐漲落就在西二旗。

縱觀上地NEO，該項(xiàng)目位于西二旗核心區(qū)域。西鄰中關(guān)村軟件園及眾多互聯(lián)網(wǎng)巨頭如騰訊、聯(lián)想等總部基地；南接清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)等國(guó)內(nèi)一流高等學(xué)府；北靠中關(guān)村森林公園，緊鄰西二旗地鐵站，連接京新、京藏兩條市內(nèi)直達(dá)高速，交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)極佳。

走近看，上地NEO其前身為盈創(chuàng)動(dòng)力園區(qū)B座，在北京市上地中關(guān)村科技園內(nèi)非常局限的一塊場(chǎng)地內(nèi)，并且恰好處于上地東路和上地十街交叉口。

自2003年開(kāi)業(yè)后一直以商辦業(yè)態(tài)為主，在改造前一二層零散經(jīng)營(yíng)著各類快餐店，3-4層為零碎辦公區(qū)，整體為廢棄過(guò)時(shí)辦公建筑。

改造完成后，整體為純辦公業(yè)態(tài)，無(wú)論從內(nèi)至外均為西二旗矚目亮點(diǎn)。

全景視角下的多層次煥新

“不謀全局者，不足謀一隅”，對(duì)于存量改造而言，一套具有全景式視角的頂層設(shè)計(jì)，尤為重要。本案雖是一個(gè)獨(dú)棟建筑，但建筑連接園區(qū)，園區(qū)連接著區(qū)域，區(qū)域又?jǐn)U散到城市，這是一個(gè)系統(tǒng)性的過(guò)程。

那么，在改造升級(jí)前，作為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的載體，這個(gè)空間該如何完成蛻變？

對(duì)于上地NEO來(lái)說(shuō)，他的頂層設(shè)計(jì)中“驅(qū)動(dòng)力”是關(guān)鍵所在。

項(xiàng)目所處為快速發(fā)展的創(chuàng)新中心，但項(xiàng)目乃至園區(qū)周邊環(huán)境均為一片落后景象，使得從一開(kāi)始的項(xiàng)目規(guī)劃就有意極力提升辦公環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)打造西二旗一個(gè)辦公典范。

基于原有的建筑形態(tài)，幕墻結(jié)構(gòu)立面等綜合考慮，以“動(dòng)力元素”設(shè)計(jì)理念貫穿，依托現(xiàn)有建筑特征，從內(nèi)至外升級(jí)辦公產(chǎn)品，從點(diǎn)帶動(dòng)園區(qū)，從園區(qū)輻射區(qū)域，從區(qū)域點(diǎn)亮城市。

具體又可以從以下四個(gè)層面進(jìn)行分析：

外觀：建筑外觀陳舊，造型單調(diào)，如何在原有建筑中做出視覺(jué)升華并實(shí)現(xiàn)建筑與環(huán)境的交融？

功能：在原有空間形態(tài)上，如何重塑內(nèi)部空間，提?空間使用能效？

智能：如何應(yīng)用智能化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高效便捷辦公？

效率：改造過(guò)程中，如何快速響應(yīng)客戶的需求？

01外立面：

成就美學(xué)新地標(biāo)

在前期設(shè)計(jì)規(guī)劃中，考慮到項(xiàng)目位于園區(qū)樞紐以及本身圓錐臺(tái)型造型和幕墻結(jié)構(gòu)立面，原外立面與各層平面水平夾角為73°，使得在墻體附近辦公空間嚴(yán)重不足，極為壓抑等問(wèn)題，上地NEO采用了分層、折疊型玻璃幕墻結(jié)構(gòu)。

四邊形平面玻璃相契合，陽(yáng)角陰角共同交錯(cuò)。而每一個(gè)折疊單元陽(yáng)角在空間形態(tài)中連續(xù)形成不同維度、不同角度的圓與橢圓，這些圓相互疊落，形成系統(tǒng)化的共生共延，讓項(xiàng)目律動(dòng)感增強(qiáng)，線條感更加流暢，使得建筑層次更豐富，更具現(xiàn)代感；同時(shí)這樣的設(shè)計(jì)極大減少了對(duì)辦公視線的干擾，更讓色差減小，不易眩暈。

圖：360度視角&空間開(kāi)闊感

據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目總共應(yīng)用了800余塊玻璃，每一塊玻璃均是定制，其尺寸、形態(tài)、角度各不相同。

這是一個(gè)浩大且復(fù)雜的工程。如果將建筑工程按難度系數(shù)大致區(qū)分，相比一般的6.0-7.0系數(shù)的建筑，上地NEO項(xiàng)目的難度系數(shù)則在9.0之上，高出不止一個(gè)層面，這在外立面玻璃幕墻改造升級(jí)上體現(xiàn)尤為明顯。

除卻審美和視覺(jué)因素，玻璃的功能性要求也極高，對(duì)光的折射率、保溫性、隔熱涂層、遮陽(yáng)膜等都兼?zhèn)淇紤]到位，以保證室內(nèi)采光度以及溫度的平衡舒適。

而1層建筑大廳及入口處通過(guò)幕墻玻璃巧妙疊錯(cuò)，自然形成了彎月型雨棚，雨棚上方則設(shè)計(jì)了星空燈頂，讓整個(gè)建筑在夜晚顯現(xiàn)璀璨。

圖：彎月雨棚&星空燈頂

至此，一個(gè)全新的世界鋪展而來(lái)。白天，光線透過(guò)玻璃，灑在室內(nèi)的白墻上，形成光影的變化。變幻的光，讓每一刻的氛圍都在發(fā)生微妙的變化；夜晚，建筑的曲面被點(diǎn)亮，成為西二旗一道靜謐風(fēng)景，如同夜空中一朵云，輕盈、自然，隨逸、飄動(dòng)。

靜態(tài)的建筑被賦予了一種時(shí)間感和生命的變化感，千變?nèi)f化的光影，更讓它呈現(xiàn)出一種未來(lái)感。

這讓該項(xiàng)目不僅在造型上更具審美性，能夠擁有一個(gè)360無(wú)死角的寬廣視野，此外還打造了更加開(kāi)闊的內(nèi)部空間，減少了原內(nèi)部空間因過(guò)高水平夾角而產(chǎn)生的壓抑感；而局部區(qū)域，可伸手觸碰旁邊的枝葉。

可以說(shuō)，將辦公空間具有的“現(xiàn)代性”、“科技性”特征進(jìn)行極大延伸,通過(guò)建筑外觀與空間內(nèi)滲透“建筑景觀的公共性”，實(shí)現(xiàn)空間與城市功能融合共享。

圖：上地NEO夜晚實(shí)景圖

因此，上地NEO稱得上是一個(gè)結(jié)合當(dāng)代藝術(shù)高水準(zhǔn)施工工藝于一體的獨(dú)特性建筑，也成為上地中關(guān)村科技園區(qū)的新地標(biāo)，將在未來(lái)城市更新中起到極大創(chuàng)新借鑒意義。

02內(nèi)部空間：

功能升級(jí)，能效優(yōu)化

美好的建筑，是人們辦公場(chǎng)所，也是生活、交往、開(kāi)展社群活動(dòng)的空間，在有限的空間創(chuàng)造無(wú)限的可能也是項(xiàng)目的核心思考之一。

內(nèi)部空間方面的升級(jí)一方面體現(xiàn)在空間利用的極大提升。

得益于折疊型玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，使空間擺脫平面局限，把原73°幕墻角擴(kuò)大到120°，并立體延伸至外，最大程度將空間效能提升到極致。

圖：超闊視野辦公場(chǎng)景

另一方面是功能業(yè)態(tài)的豐富。上地NEO為獨(dú)棟項(xiàng)目，更有利于擺脫傳統(tǒng)寫(xiě)字樓固有布局，可以在保證使用功能的同時(shí)，將不同業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃重組，充分利用每個(gè)空間，加強(qiáng)各個(gè)區(qū)域彼此間的融合與互動(dòng)性。

項(xiàng)目通過(guò)局部樓板拆除，聯(lián)通了首層與地下室的空間，將空間與樓層間相互串聯(lián)形成穿越式聯(lián)動(dòng)空間，同時(shí)還設(shè)計(jì)了咖啡，餐吧，娛樂(lè)影音和休息區(qū)。

圖：景觀樓梯兼具審美和實(shí)用

如此動(dòng)靜結(jié)合讓辦公環(huán)境更加人性化，而項(xiàng)目中景觀階梯則成為這其中“動(dòng)”與“靜”的樞紐帶。

此外，原有建筑梁柱體系簡(jiǎn)潔處理，局部梁柱以其原貌展現(xiàn)，結(jié)合新增的空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，提升辦公環(huán)境的舒適度的同時(shí)，依然可追溯到此樓過(guò)去的歷史記憶

圖：原有梁柱與綠植墻相映襯

可以看到，Distrii辦伴打磨出更有活力的建筑形態(tài)，并通過(guò)設(shè)施、設(shè)備更新，帶動(dòng)整體的大樓使用，讓其在功能業(yè)態(tài)上有了更大的延展。

03內(nèi)涵煥新：

智慧與服務(wù)升級(jí)

智慧與科技的應(yīng)用也是上地NEO煥新升級(jí)的核心一環(huán)。Distrii辦伴在上地NEO打造了一個(gè)全場(chǎng)景系統(tǒng)，包含了智能通行管理解決方案、無(wú)感知人臉采集分析系統(tǒng)、超級(jí)會(huì)議管理系統(tǒng)、智能集控系統(tǒng)、智能能耗管理等，通過(guò)客戶端App打造線上線下一體化的智慧辦公解決方案。

圖：全場(chǎng)景智能聯(lián)通

即上地NEO通過(guò)引進(jìn)辦伴辦公智能化、樓宇智能化解決方案，使得該項(xiàng)目在提高線下空間使用效率的同時(shí)，形成數(shù)據(jù)“云”，將線下空間連接到線上平臺(tái)，將傳統(tǒng)建筑升級(jí)為“云上建筑”，助力辦公效率優(yōu)化。

而上地NEO是典型的客戶定制項(xiàng)目。在改造中期即鎖定了為該項(xiàng)目定制客戶的目標(biāo)，在服務(wù)層面，客戶的定制需求滿足又是全新的一種方式。

利用成熟的產(chǎn)品模塊和完善的供應(yīng)鏈，Distrii辦伴得以在保證“低成本、高品質(zhì)”的前提下，裝修時(shí)間比行業(yè)平均縮減50%，高效率滿足客戶需求。

上地NEO項(xiàng)目的高效呈現(xiàn)，離不開(kāi)Distrii辦伴成熟的產(chǎn)品模塊和完善的供應(yīng)鏈，來(lái)高效滿足客戶對(duì)生態(tài)、環(huán)保等的需求。

目前上地NEO項(xiàng)目已正式交付客戶。

在服務(wù)客戶定制過(guò)程中，考慮到入駐企業(yè)的行業(yè)特質(zhì)、公司結(jié)構(gòu)、辦公習(xí)慣等，Distrii辦伴為客戶量身定制辦公場(chǎng)景。

在這個(gè)過(guò)程中，客戶思維也就是企業(yè)思維非常重要。進(jìn)一步說(shuō)，Distrii辦伴利用沉淀的辦公空間數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)，不會(huì)像傳統(tǒng)的服務(wù)公司一樣“惟客戶命令是從”，而是真正站在客戶的角度考慮其辦公需求和升級(jí)，從各部門(mén)辦公區(qū)的布局設(shè)計(jì)、員工工作習(xí)慣、文化氛圍營(yíng)造乃至未來(lái)發(fā)展帶來(lái)的需求升級(jí)等，用“同理心”為客戶考慮、服務(wù)，甚至?xí)趯I(yè)上超前“挑戰(zhàn)”客戶，為其搭建超出原有預(yù)期的企業(yè)辦公場(chǎng)景及體驗(yàn)。可以說(shuō)，為之計(jì)深遠(yuǎn)。

同時(shí)，融入辦伴積累的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)，去引導(dǎo)企業(yè)構(gòu)建更加面向未來(lái)的辦公場(chǎng)景，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)辦公智能化、高效化等。

資管凸顯城市更新顯性價(jià)值

從2019年3月，Distrii辦伴與翰同資本、中金佳晟就“北京上地NEO項(xiàng)目”在京正式簽約并啟動(dòng)，雙方就資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)等方面，展開(kāi)深度合作，到6個(gè)月后，吉寶置業(yè)中國(guó)1.78億收購(gòu)該項(xiàng)目。

也就說(shuō)，不到1年的時(shí)間，資本方就快速實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)退出，如此速度讓行業(yè)關(guān)注與驚嘆。而為上地NEO項(xiàng)目提供全流程高效資管服務(wù)的Distrii辦伴也進(jìn)一步“從幕后走向臺(tái)前”，充分展現(xiàn)了辦伴全流程資管能力。

上地NEO項(xiàng)目中，Distrii辦伴通過(guò)外觀煥新、內(nèi)部空間煥新、功能煥新等，內(nèi)外兼修打造上地新地標(biāo)，投?使用后將對(duì)整個(gè)區(qū)域的審美、辦公體驗(yàn)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供正向帶動(dòng)作用。

而項(xiàng)目的全流程和高難度突破，對(duì)Distrii辦伴服務(wù)資管的團(tuán)隊(duì)而言，既是一個(gè)實(shí)踐的過(guò)程，也是團(tuán)隊(duì)能力提升的過(guò)程，更讓團(tuán)隊(duì)看到了將來(lái)的發(fā)展方向和自身價(jià)值的體現(xiàn)。

在城市更新的大背景下，存量改造資產(chǎn)升級(jí)將成行業(yè)主流，而擁有一支專業(yè)的服務(wù)資管團(tuán)隊(duì)和強(qiáng)大資本、基金等合作伙伴力量讓Distrii辦伴在存量資管領(lǐng)域擁有了真正的、夯實(shí)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和主動(dòng)權(quán)。

未來(lái)，Distrii辦伴將持續(xù)不斷晉級(jí)蛻變自身能力的同時(shí)，更聯(lián)合多方力量，持續(xù)撬動(dòng)更多的城市存量資產(chǎn)，推動(dòng)城市更新加速發(fā)展。