短短4天時間內(nèi)，北京市集中掛牌9宗地塊，分別為大興區(qū)3宗、朝陽區(qū)3宗、順義區(qū)2宗、豐臺區(qū)1宗，總面積約42.1萬平方米，總起始價格為259.89億元。

資料顯示，這9宗地塊中，位于順義新城的2宗地塊、豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)1宗地塊和大興西紅門1宗地塊為不限價地塊，朝陽區(qū)東壩3宗地塊與大興西紅門2宗為限價地塊。

其中，朝陽區(qū)東壩3宗地塊商品住房銷售均價不超過6.94萬元/㎡，且最高銷售單價不得超過7.64萬元/㎡；大興西紅門2宗地塊商品住房銷售均價均不超過6.44萬元/㎡，且最高銷售單價均不得超過7.08萬元/㎡。

值得注意的是，這5宗限價地塊和同區(qū)域之前的限價地塊相比，價格均有所提升。

以大興西紅門2宗地塊為例，自2017年以來，大興曾出讓過多宗限競房地塊，且價格比較穩(wěn)定，黃村、亦莊和瀛海等區(qū)域限價基本都在5.2萬/㎡-5.5萬/㎡。

這次算是打破先例，一舉突破了大興的限價區(qū)間，限均價6.44萬/㎡，比之前最貴的5.58萬/㎡上漲15.4%。

持續(xù)火熱的土拍市場、多宗地塊集中掛牌、限競房價格突破上限，種種跡象均表明北京樓市正在駛?cè)牖嘏壍馈?/p>

北京土拍市場提前入夏

2020年，讓人最始料未及的當屬新冠肺炎的疫情之嚴重，而同樣令人沒有想到的是北京土拍市場竟然自帶免疫功能。

前兩個月，北京土拍總計攬金671億元，刷新去年同期創(chuàng)造的580億元土拍記錄，且多數(shù)地塊溢價率超過25%，競爭之激烈也足以證明開發(fā)商對于未來市場充滿信心。

2月份北京土拍情況一覽

從區(qū)位來看，總計成交的16宗地塊位于海淀、石景山、大興、通州、昌平等區(qū)域，且多數(shù)為五環(huán)周邊優(yōu)質(zhì)地塊，這也是競爭激烈的主要原因。

在眾多地塊中，最引人注目的是位于海淀區(qū)西北旺的兩宗地塊，其中一塊經(jīng)過72輪競價，華潤+中交+北科建聯(lián)合體以76億元競得該地塊；另一塊則經(jīng)過43輪激烈爭奪，被首開、華潤、住總?cè)龔娐?lián)手以54.4億高價贏得競拍。

從西北旺非限價地的成交樓面價，估計未來項目售價起碼8萬+/㎡，再看今年1月20日，海淀四季青兩宗非限價地，分別被金茂與海益嘉和置業(yè)有限公司以樓面價7萬+/㎡攬入囊中，未來項目售價很可能突破10萬/㎡。

物以稀為貴的原理，在供地稀缺的海淀北部區(qū)域體現(xiàn)地淋漓盡致，從今年底到明年上半年，海淀樓市將進入8-10萬/㎡的豪宅化時代，當前以限競房為主的樓市格局將會被改寫。

“新宇宙中心”西北旺

西北旺“地如其名”，成為開發(fā)商不惜重金押注的旺地，2020年開年的表現(xiàn)也證明了這點。

前段時間，一張“北京區(qū)域人口分布圖”在網(wǎng)上爆紅，將五道口的居民刻畫為“高級碼農(nóng)”，2號線積水潭與10號線健翔橋之間則被稱為“國企老一輩”，而西北旺商圈的居民則被定義為“ 青年碼農(nóng)”。

經(jīng)過一系列發(fā)酵后，北京各個地鐵商圈的居民，都各自有了歸宿，其中西北旺的居民晉升為“生活樸素但購房熱情極高”的碼農(nóng)。

西北旺原本只是海淀區(qū)一個偏僻的小鎮(zhèn)，隨著科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的崛起，西北旺迎來蓬勃發(fā)展，昔日的“西北望”蝶變?yōu)槊逼鋵嵉奈鞅蓖?，一舉成為了海淀區(qū)發(fā)展最快的區(qū)域之一。

再加上國家政策和規(guī)劃的扶持，這里開始聚集國內(nèi)知名互聯(lián)網(wǎng)公司，引來大批精英人才，其中包括百度、聯(lián)想、網(wǎng)易、小米、新浪、滴滴、騰訊等。一時間，“碼農(nóng)圣地”的稱號不脛而走。

高薪人才的聚集，迅速提升了西北旺二手房的價格。從目前房價水平來看，西北旺房價高于全市平均水平，隨著霍營、西二旗等地的互聯(lián)網(wǎng)工作人員逐漸向西北旺搬遷，碼農(nóng)購房熱情得到了進一步強化。

大量人才聚集，其子女的教育需求也倒逼了區(qū)域教育配套升級，首師大附中、人大附中等名校陸續(xù)入駐，未來西北旺將成為海淀繼萬柳之后，又一個教育資源匯集的高地。

人氣日旺肉眼可見，而商業(yè)需要的就是人氣。去年底，萬象匯、大悅城等商業(yè)接連落位。未來西北旺將形成產(chǎn)業(yè)與學校云集、高端商場匯聚的新興生活商圈。

整個西北旺版塊進入環(huán)環(huán)相扣的良性發(fā)展循環(huán)，房價自然隨著版塊的蝶變水漲船高。

置業(yè)10萬+區(qū)域最后的機會

事實上，西北旺房價的漲幅進度條，還有一個助推因素，那就是區(qū)域土地供應的稀缺。尤其是西北旺所在的海淀，近年來顯少有住宅地塊供應，新房置業(yè)機會更是名副其實的珍貴。

但這仍舊抵擋不了眾多樸素多金的青年碼農(nóng)對西北旺的向往，因此在買房中過度依賴家與公司之間通勤距離，不得不被迫選擇二手房置業(yè)。

一出西北旺地鐵站，西面是百旺茉莉園，2005年建成，二手價格7.5萬/㎡；地鐵站東側(cè)是中海楓漣山莊，2003年建成，價格在8.5萬/㎡；該區(qū)域的高端改善樓盤萬科如園，2013年建成，近10萬/㎡更是價格不菲。

（單位：元/平 來源：北京房產(chǎn)中介網(wǎng)站）

總體來看，西北旺的二手房價格如今已高于北京全市的平均水平，7.5萬/㎡的均價算是西北旺最低的二手房入住門檻。

除此之外，老舊小區(qū)的居住體驗，也讓購房者不堪忍受。西北旺區(qū)域樓齡10年以上的老舊小區(qū)占比高達50%，且大都存在或多或少的歷史遺留問題，尤其是經(jīng)過此次疫情大考，老舊小區(qū)存在的問題昭然若揭。

再來看一下新房市場，從2016-2018年供地來看，海淀區(qū)土地供應主要集中在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設和保障性住房版塊。即便這兩個月，華潤領銜一眾開發(fā)商重金在西北旺地區(qū)拿地，也只是稍微緩解了一下供應端的燃眉之急。

在這樣一個二手房價格高漲、新房供應緊缺的區(qū)域，竟然出現(xiàn)了一個價格比二手房還友好的新房項目——西山錦繡府。

該項目是目前區(qū)域內(nèi)唯一在售的新房，相比區(qū)域內(nèi)的二手房，西山錦繡府均價5.8萬/㎡，與周邊二手房形成倒掛2萬/㎡，反而成了區(qū)域內(nèi)的價格洼地，一度成為買到就是賺到的“網(wǎng)紅盤”。

值得注意的是，不久前華潤聯(lián)合體拿下西北旺兩宗不限價地塊，樓面價分別是54000元/㎡和56000元/㎡，未來預估售價都將在10萬+。

兩相對比之下，西山錦繡府58622元/㎡的銷售均價，無疑是極具誘惑力的。正因如此，自入市以來，“難買、拼手速”幾乎成為西山錦繡府獨有的市場標簽，更加凸顯了項目的絕版稀缺和超高性價比。

需要提醒大家的是，在樓市預期向好、市場成交逐步回暖的當下，想在西山錦繡府上車又增加了幾分難度。所以唯一能給出的建議就是，抓緊時間，否則低總價打卡新宇宙中心的機會，就一去不復返了。