01

北京的房價(jià)多半是要漲了。

如果說到現(xiàn)在還看空北京房價(jià)，那就真是無視市場無視現(xiàn)實(shí)的執(zhí)念了。

站在三月的開端，我們需要重新審視如今的北京房地產(chǎn)市場。

本人截取了2011年以來北京的房價(jià)走勢，從圖中可以明顯看出，2011年以來，北京出現(xiàn)了三次房價(jià)下跌，分別是2014年、2017年和2019年。前面兩次基本都是前一年房價(jià)大幅上漲后的緊急調(diào)控，但2017年開始，不管是上漲還是下跌的幅度都要小得多，這是因?yàn)?016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議第一次提出了“房住不炒”的概念，所以17年開始，房價(jià)走勢進(jìn)入了一個(gè)相對平緩穩(wěn)定的曲線。

“穩(wěn)”，意味著之前那種大幅度的漲跌都不會出現(xiàn)了。事實(shí)上，從17年以來，北京房價(jià)的同比增幅分別約為0.3%、3.6%、-2.2%，都不超過5%。

19年被公認(rèn)為房地產(chǎn)的寒冬，在重申“房住不炒”的基礎(chǔ)上樓市經(jīng)歷了多輪調(diào)控。具體到北京市場來說，限購限貸始終沒松動，普宅標(biāo)準(zhǔn)也沒有更改，但近兩年內(nèi)政府限制了出讓土地的性質(zhì)，大量的共有產(chǎn)權(quán)房和限競房入市，拉低了整體房價(jià)水平。

“穩(wěn)”，意味著之前那種大幅度的漲跌都不會出現(xiàn)了。事實(shí)上，從17年以來，北京房價(jià)的同比增幅分別約為0.3%、3.6%、-2.2%，都不超過5%。

19年被公認(rèn)為房地產(chǎn)的寒冬，在重申“房住不炒”的基礎(chǔ)上樓市經(jīng)歷了多輪調(diào)控。具體到北京市場來說，限購限貸始終沒松動，普宅標(biāo)準(zhǔn)也沒有更改，但近兩年內(nèi)政府限制了出讓土地的性質(zhì)，大量的共有產(chǎn)權(quán)房和限競房入市，拉低了整體房價(jià)水平。

北京房價(jià)今年本來也是大概率要回升的。倒不是因?yàn)?9年房價(jià)跌了這么簡單的因果關(guān)系，而是房價(jià)下跌的背后，是市場預(yù)期下降了。

關(guān)注房地產(chǎn)的朋友們肯定能直觀感受到，19年北京樓市的熱度降低了。去年有陣子大家都在討論自渠綁架開發(fā)商的話題，這個(gè)現(xiàn)象當(dāng)然是有多方面原因的，但歸根結(jié)底也還是因?yàn)槭袌稣w低迷。

限競房和共有產(chǎn)權(quán)房的限制是為了保證剛性住房需求。19年限競房的去化狀況大家也都知道，旱的旱死，澇的澇死，位置好的項(xiàng)目十幾秒賣完，位置不好的項(xiàng)目在限價(jià)之下一再降價(jià)也還是賣不出去，導(dǎo)致大量同區(qū)域同面積段的產(chǎn)品積壓（沒錯，這說的就是大興）。但同時(shí)在這樣的環(huán)境下，大量的剛改，改善置換需求卻找不到機(jī)會下手。市場處于一個(gè)供需錯配的狀態(tài)。

房地產(chǎn)交易是復(fù)雜，但本質(zhì)上也還是商品交易，買方需求降低，賣方庫存遍地，整個(gè)市場的預(yù)期自然走低。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)時(shí)候再不引導(dǎo)放松，未來可能要出大問題。

一個(gè)顯而易見的信號是，19年底土拍市場掛出的地大多數(shù)都是不限價(jià)純商品房了，也就是今年1月2月集中拍的這批地，其中不少地塊位置還挺好。加大不限價(jià)地塊的供應(yīng)，一是激活了開發(fā)商，二是引導(dǎo)市場供需回到合理狀態(tài)，而當(dāng)這批項(xiàng)目入市，市場預(yù)期也得到提高，整體房價(jià)水平肯定是向上的。

02

上面提到最近的土拍，一個(gè)明顯的趨勢不知道大家有沒有注意到，海淀開始供地了。

先是年前拍了兩塊中塢的不限價(jià)地塊，分別由金茂和融創(chuàng)的馬甲拿的，樓面價(jià)7萬，周圍沒別的，就是公園豪宅多，養(yǎng)老修仙的地兒，普通人就別看了。

2月又接連拍了西北旺兩個(gè)相鄰的地塊，在永豐嘉園東邊，都是華潤拿的，樓面價(jià)5.4萬、5.6萬，周邊的百旺府和天閱西山價(jià)格大約在7-8萬之間，以正常的利潤空間算，這兩個(gè)新項(xiàng)目未來售價(jià)起碼8-9萬，賣出10萬也不意外。

拍地那天就有粉絲在和我說，如今山后都能賣八九萬了，樓市真是太可怕了。

其實(shí)也沒什么想不通的，我可以理解這位粉絲的邏輯。海淀內(nèi)部是有鄙視鏈的，山前的看不上山后的，因?yàn)樯胶蟾鞣矫姘l(fā)達(dá)程度都不如山前，山后四鎮(zhèn)：溫泉、上莊、蘇家坨、西北旺，大部分還處于村鎮(zhèn)化狀態(tài)，交通配套都很差。李嘉誠的地段論大家都用爛了，按理說以山后現(xiàn)狀來看地段確實(shí)不怎么樣，但要記住，商品房交易歸根到底是和人口相關(guān)的。

西北旺的優(yōu)勢就在這里了。碼農(nóng)們撐起了整個(gè)海淀，而西北旺堪稱碼農(nóng)的圣地，坐擁永豐產(chǎn)業(yè)基地，后廠村里都是互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)，高端IT產(chǎn)業(yè)的匯集，意味著高水平購買能力人群的穩(wěn)定流入。

而眾所周知，海淀這兩年供地很少，人多地少，房價(jià)自然蹭蹭漲。山后其他三鎮(zhèn)哭昏了。

產(chǎn)業(yè)是最主要因素，另外一點(diǎn)是，整個(gè)海淀區(qū)還帶了學(xué)區(qū)光環(huán)。雖然目前西北旺教育資源不太好，但是還是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)大廠們高精尖人才的引入，帶來了大量博士、碩士的后代，學(xué)校看中的是生源，因此一大批“村小”華麗轉(zhuǎn)身，紛紛被大牌學(xué)?！笆召彙?。

產(chǎn)業(yè)和學(xué)區(qū)的雙重加持下，西北旺的8萬+是極其合理的。

03

再回到之前的土拍話題，2月14號的土拍結(jié)束后，我在土拍回顧里就直接寫了，恭喜西山錦繡府。

為什么恭喜西山錦繡府？因?yàn)榻^對的價(jià)格就是王道。

當(dāng)確定區(qū)域內(nèi)新房價(jià)格都要8萬起后，這個(gè)西北旺限競房獨(dú)苗子的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。

西山錦繡府從拍地開始就被大家打上了“網(wǎng)紅盤”標(biāo)簽，無非就是因?yàn)閮r(jià)格倒掛。本人向來的觀點(diǎn)就是面對大宗消費(fèi)品，群眾的共同選擇往往很能說明問題，可見一來大家算過以后還是認(rèn)可這個(gè)價(jià)格的，二來，碼農(nóng)們的需求確實(shí)很充足。

我估計(jì)開發(fā)商自己也沒想到，年后西山錦繡府居然迎來了一波又一波的利好。

西北旺兩個(gè)新地塊凸顯價(jià)格優(yōu)勢是其一，其二是之前盛傳的北部醫(yī)療中心工程終于確定了。2月25日，發(fā)改委發(fā)布了關(guān)于海淀區(qū)北部醫(yī)療中心建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)，明確了北醫(yī)三院西北旺院區(qū)的建設(shè)。醫(yī)院未來就在百旺綠谷汽車園北邊，建成后將極大補(bǔ)足西北旺片區(qū)的醫(yī)療資源。

其三是兩個(gè)新地塊都是華潤拿下的，體量加起來還比較大，去年就在說的西北旺華潤萬象匯已經(jīng)確認(rèn)了，后續(xù)隨著開發(fā)商的進(jìn)一步入駐，新樓盤的推出，周邊的商業(yè)生活配套將會得到進(jìn)一步的完善。

西北旺即將邁入新的時(shí)代。

這里提到另外一個(gè)細(xì)節(jié)，這次的疫情給很多買房人一個(gè)重要的啟示：物業(yè)太重要了。西山錦繡府物業(yè)直接給配到了最好的萬科物業(yè)。之前甚至自己都質(zhì)疑過，這個(gè)物業(yè)檔次相對房價(jià)來說，會不會過于高檔，現(xiàn)在相信對大多數(shù)人來說，這已經(jīng)是十足的加分項(xiàng)了。

限競房會不會退出歷史舞臺這個(gè)話題很難說，但確定的是，限競房肯定是會慢慢減少的，像西山錦繡府這樣在不限價(jià)商品房包圍下的限競房，可能很難再有了。

普通人在樓市里的選擇并不多，在可見的房價(jià)向上趨勢里，通過對比分析，抓住調(diào)控帶來的紅利，可能是為數(shù)不多能抓住的好機(jī)會了。