2月18日傍晚，醞釀已久的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡稱“綱要”）終于揭開神秘面紗。國際一流灣區(qū)、世界級城市群的愿景令粵港澳大灣區(qū)的格局瞬間突顯。

按照保利投顧研究院的統(tǒng)計，綱要全文約2.5萬字，對區(qū)域內(nèi)城市的提及次數(shù)分別為：香港102次、澳門90次、廣州41次、深圳39次、珠海20次、佛山9次、中山9次、東莞8次、惠州6次、肇慶5次。各大城市在大灣區(qū)發(fā)展藍(lán)圖中所占分量可見一斑。

雖然仍處于調(diào)控周期的房地產(chǎn)業(yè)并未在綱要中得到體現(xiàn)，但不少開發(fā)商依然反響積極。“單從規(guī)劃內(nèi)容來說，跟之前已披露的消息并沒有太大差別，我們的興奮點在于未來二三十年內(nèi)，大灣區(qū)人口可能增長一倍的預(yù)期，以及人口流入帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展邏輯的變更。”大灣區(qū)內(nèi)某龍頭房企的管理層對中國房地產(chǎn)報（微信ID： china-crb）記者表示。

產(chǎn)業(yè)是大灣區(qū)發(fā)展的核心，這讓很多轉(zhuǎn)型多元化的房企看到了層次更豐富的發(fā)展空間?？硕鸱治鰩煼苛嶂赋?，從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，到長租公寓、城市舊改、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)、醫(yī)療健康、海洋經(jīng)濟(jì)等，大灣區(qū)概念的提出帶動了各相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展，為房企們提供了絕好的多元化業(yè)務(wù)拓展機遇和空間。

籌謀世界級大灣區(qū)

粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，總面積5.6萬平方公里，2017年末總?cè)丝诩s7000萬人。綱要指出，這是我國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。

國家對粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略定位包括充滿活力的世界級城市群、具有全球影響力的國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)及宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈等。

中信建投的報告指出，從總量上看，粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)步入全球經(jīng)濟(jì)的第一方陣，具有成為世界級灣區(qū)的規(guī)模條件，完全有能力可以與紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)、東京灣區(qū)這世界三大灣區(qū)同列。若按7%的GDP增速來看，粵港澳大灣區(qū)5年內(nèi)即有望超越東京灣區(qū)成為全球經(jīng)濟(jì)總量最大的灣區(qū)。

據(jù)了解，粵港澳大灣區(qū)的構(gòu)想最早可以追溯到2005年，那一年發(fā)布的《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2004-2020）》把發(fā)展“灣區(qū)”列入重大行動計劃。此后，“灣區(qū)”概念開始頻繁出現(xiàn)。2015年，國家發(fā)改委、外交部、商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布《推動共建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路的愿景與行動》，“大灣區(qū)”的概念首次出現(xiàn)在國家公開文件中。2017年，《深化粵港澳合作推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》在香港簽署。

“2018年年初就已有消息說要公布，之后官方不斷披露規(guī)劃動態(tài)和方向，這次只是比較全面系統(tǒng)地拿出來，可以說沒有新信息點，略有點失望。”一位長期研究粵港澳大灣區(qū)的專家表示，綱要內(nèi)容豐富，從不同角度對規(guī)劃進(jìn)行闡述，11個城市面面俱到，看得出來國家希望各個城市都能均衡發(fā)展。但也正是因為重點太多，所以很難凸顯大灣區(qū)的發(fā)展主線和內(nèi)生邏輯。但不論內(nèi)容如何，從效果上來看，綱要的落地，意味著大灣區(qū)在國家層面得到肯定，“相當(dāng)于增加了很多可選項和發(fā)展的可能性，這個是最重要的”。該專家認(rèn)為，對于這種規(guī)劃利好應(yīng)持理性態(tài)度，畢竟從改革開放的經(jīng)驗來看，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是市場選擇的結(jié)果，最終大灣區(qū)的11個城市能發(fā)展成什么樣，能否達(dá)到綱要目標(biāo)，還得尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場力量，“這是可能性而不是必然性”。

灣區(qū)里的地產(chǎn)發(fā)展邏輯

憑借得天獨厚的地理和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，廣東成為了全國人口第一大省，這為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了肥沃的土壤。有數(shù)據(jù)顯示，2018年粵港澳大灣區(qū)9城的商品住宅成交總金額超過1萬億元，土地成交建面4600萬平方米，土地出讓金接近3000億元。

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院院長樊綱估計，到2050年，粵港澳大灣區(qū)總?cè)丝诳赡軙_(dá)到1.2億到1.4億，占全國的10%，與如今7000萬的人口相比有著巨大的增長空間，而人口的流入將會為大灣區(qū)的房地產(chǎn)帶來更大的需求。

據(jù)中信建投宏觀固收首席分析師黃文濤分析，隨著大型基建發(fā)展和與各城市資源的融合，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)城市的邊界會慢慢消融，企業(yè)將在大灣區(qū)范圍內(nèi)展開產(chǎn)業(yè)分工，主要一線和后幾線城市將創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，人口也將轉(zhuǎn)移至一線城市周邊的城市，短期而言，這會促進(jìn)一線城市周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展。長期來看，灣區(qū)內(nèi)所有城市的房地產(chǎn)價值都將得到提升。

“灣區(qū)每年增長幾百萬人口應(yīng)該不是難題，人口導(dǎo)入隨之而來的是生產(chǎn)方式和生活方式的變化，后面必然鏈接著產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)的邏輯。這個是我們所看重的。”上述龍頭房企管理層如此表示。

在大灣區(qū)起家、土地儲備占比高的房企樂得坐享其成。據(jù)了解，截至2018年12月31日，碧桂園已進(jìn)入了大灣區(qū)的10個城市，土地儲備共計5629萬平方米，未售貨量可達(dá)4293萬平方米，對應(yīng)貨值5763億元，另公司在大灣區(qū)還有7887億元潛在貨量（包括內(nèi)地9市7865億元及香港22億元）。僅2018年碧桂園就在廣東落地了109個項目，占地面積達(dá)8535畝，合約投資額578億元。

保利發(fā)展有關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，大灣區(qū)一直是公司發(fā)展的重中之重，無論是資產(chǎn)、資源還是業(yè)績，都占了三分之一的比重?！拔覀冮L期跟蹤研究這個區(qū)域，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的落地，驗證了公司前期投資的前瞻性和科學(xué)預(yù)判，也促使我們對投資決策進(jìn)行校正、再思考、再梳理?！?/p>

除了幾家龍頭房企外，不少區(qū)域性上市房企在大灣區(qū)內(nèi)的土儲貨值也已超千億元。銀河證券在研報中指出，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺的遠(yuǎn)期影響包括人員流動性增強，大灣區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實力提升并發(fā)展成為世界級城市群，從而提升灣區(qū)的土地價值。這對深耕及積極布局灣區(qū)的房企將帶來利好，特別是深耕大灣區(qū)城市群及區(qū)域內(nèi)土地占比較高的龍頭房企及區(qū)域龍頭。受規(guī)劃落地消息的刺激，2月19日，珠江實業(yè)、粵泰股份、香江控股漲停，嶺南控股、華發(fā)股份一度逼近漲停，招商蛇口等地產(chǎn)股也均有不俗表現(xiàn)。