【1】?開年土拍，西北旺雙子星搶眼海淀房價進入10萬+時代

?春節(jié)前，誰都沒想到，疫情能嚴重到這份上。但春節(jié)后，大家更沒想到，北京土拍市場居然對疫情免疫，2月開始逆勢上揚，一個月內(nèi)，十宗宅地密集入市成交，就像一串重磅炸彈，徹底撼動北京樓市。?

2月份北京土拍成交統(tǒng)計

回顧這一輪拍地，創(chuàng)造了一系列記錄。
從成交金額看，前兩個月土拍金額已達672億，對比歷史，打了雞血的2015全年才不過450多億。
從溢價率看，多數(shù)地塊突破25%大關(guān)，可見競爭之白熱化，足以證明開發(fā)商對于市場未來走勢充滿信心。
從地塊性質(zhì)看，除了昌平兩宗限競房地塊，剩下都是非限價地塊的天下，限競房日益稀缺，商品房全面回歸，已成共識。
從地塊區(qū)位看，多數(shù)為五環(huán)周邊優(yōu)質(zhì)地塊，所以才被房企瘋搶，如果這次不把握住機會，今后恐怕六環(huán)外才是主戰(zhàn)場。
從地塊區(qū)劃看，最引人矚目的，莫過于海淀西北旺雙子星，兩個非限價地塊同時入市，可謂絕版，引來大批品牌房企競逐，華潤聯(lián)合體每次都經(jīng)過數(shù)十輪苦戰(zhàn)才險勝對手，如愿以償。

從西北旺非限價地的成交樓面價，結(jié)合華潤豪宅基因，估計未來項目售價起碼8萬+/平米，再看今年1月20日，海淀四季青兩宗非限價地，分別被金茂與海益嘉和置業(yè)有限公司以樓面價7萬+/平米攬入囊中，未來項目售價突破10萬妥妥的。
????物以稀為貴的原理，在供地稀缺的海淀得到淋漓盡致的體現(xiàn)，從今年底到明年上半年，海淀樓市將進入8-10萬的豪宅化時代，當(dāng)前以限競房為主的樓市格局將會被改寫。
說到限競房，作為政府調(diào)控房價的“穩(wěn)定器”，在政策保駕護航下，近兩年迅速異軍突起。
2019年，北京新房市場全面迎來“限競房時代”，分批入市的限競房，憑借“價格低”的核心優(yōu)勢，成為商品房市場主力軍。
????據(jù)統(tǒng)計，2019年1-12月，北京市限競房市場成交20914套，成交面積228.98萬平米，成交均價48418元/平米，成交金額1108.65億元，獨占全市住宅總成交總量的半壁江山。
但限競房項目銷售呈現(xiàn)兩級分化局面：
首先，核心地段、產(chǎn)品力強的項目，頻頻創(chuàng)造開盤熱銷記錄，如中海望京府、西山錦繡府(戶型圖)等。
????其次，部分限競房嚴重“滯銷”，主要分布在房山、平谷等偏遠地區(qū)，由于區(qū)位、產(chǎn)品、價格等因素，銷售慘淡。
????但2019年也是非限價地悄然增量的一年，直到今年開年土拍，最終形成高潮，這對今年的限競房市場形成不可忽視的影響：
1、疫情結(jié)束、市場恢復(fù)后，非限項目逐漸形成供量上市，將拉高樓市整體均價，從而為限競房項目提供更大收益空間。
2、地段好、品質(zhì)好的限競房項目日益稀缺，加上凸顯的價格優(yōu)勢，勢必更不愁賣。
3、像海淀、石景山等城六區(qū)核心區(qū)域，不但供地少，連限競房項目都鳳毛麟角，更是賣一套少一套，能搶到就是福利。

?【2】上風(fēng)上水，產(chǎn)業(yè)+教育驅(qū)動海淀山后成為京城新發(fā)展極?從買房角度看，海淀的網(wǎng)紅區(qū)域，西北旺顯然是熱搜關(guān)鍵詞。我們分析一個區(qū)域是否具備投資價值，主要考慮以下各指標(biāo)，逐條做個評估。?

1、區(qū)位

海淀，上風(fēng)上水，居高臨下，區(qū)位優(yōu)勢明顯
西北旺位于六環(huán)內(nèi)，距西北五環(huán)不到5公里。
5-6環(huán)的區(qū)位坐標(biāo)，是衡量限競房項目能否入手的第一硬指標(biāo)，一旦出了六環(huán)，對很多依賴地鐵的剛需來說就別考慮了。
而西北旺在北京五環(huán)沿線各區(qū)域中，區(qū)位優(yōu)勢最明顯，體現(xiàn)在：依山傍水。
山是百望山，北京西山最東端，又稱西山東首。
水是昆玉河（市民飲用水，往南流向昆明湖、中南海）源頭，被稱為昆玉源。
這是任何開發(fā)商都沒法從外部賦能的資源。
從風(fēng)水角度說，西山首，又是風(fēng)水絕佳的西貴之地，是大風(fēng)水的源頭。
西北屬于乾位，“乾”在《周易》里為君、為天、為陽，是領(lǐng)袖階層所居之位。自古至今，歷代帝王將相，達官顯貴都在此修建行宮別院，也因此誕生了最具中國代表的皇家園林，三山五園；
到了近代，全國最重要黨政機關(guān)及各大部委、大量的商界精英也都將此作為居住的首選之地。?

2、地鐵?

地鐵16號線，把西北旺納入北京軌道交通路網(wǎng)?西北旺的軌道交通，以地鐵16號線為主。
16號線始于蘇家坨鎮(zhèn)內(nèi)的北安河地鐵站，沿北清路方向向東行駛，自永豐站轉(zhuǎn)向永豐路，目前已通車部分直達西苑樞紐站，可直接換乘4號線，去往全市各地都很方便。
未來19號線支線工程、13號線改造工程，將加快海淀北與城市各片區(qū)的連接，為地鐵出行提供更多選擇。?

3、產(chǎn)業(yè)?

互聯(lián)網(wǎng)宇宙中心，是西北旺的價值核心
西北旺緊鄰中國“硅谷”中關(guān)村，中關(guān)村是中國教育科技和人才資源最為密集的區(qū)域，擁有高等院校近41所，國家（市）科研所206家，國家重點實驗室67個，大學(xué)科技園26家，聚集了高新技術(shù)企業(yè)近2萬家，形成了規(guī)模龐大的高科技產(chǎn)業(yè)集群。

西北旺東有中關(guān)村軟件園，北有永豐產(chǎn)業(yè)基地，鎮(zhèn)屬有百旺創(chuàng)新科技園，鎮(zhèn)域內(nèi)北清路兩側(cè)有新建成的地標(biāo)性建筑“中關(guān)村一號”、中關(guān)村集成電路設(shè)計園，再加上中國航天城、中國空間技術(shù)研究院這樣的國家頂尖機構(gòu)，新浪(總部)、百度(總部)、滴滴(總部)、快手(總部)、聯(lián)想(總部)、騰訊(北京)、網(wǎng)易(北京)以及微軟等跨國科技巨頭的中國區(qū)總部都落戶于此，聚集了大量高科技企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)科技人才。

在西北旺，一個科技產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)迅速崛起，正在成為海淀區(qū)發(fā)展最快的區(qū)域之一。?

4、學(xué)校?

北京牛校資源沉淀，西北旺將成教育新高地
海淀歷來以學(xué)區(qū)光環(huán)備受矚目，世界一流學(xué)府北京大學(xué)和清華大學(xué)100多年來的學(xué)術(shù)文化積淀，營造了海淀區(qū)濃郁的文化氛圍。
被外界譽為“碼農(nóng)圣地、中國硅谷”的西北旺，憑借良好的產(chǎn)業(yè)布局，帶動知名企業(yè)入駐，也吸引了大量高素質(zhì)人才進入，名企子女成為優(yōu)質(zhì)生源。環(huán)環(huán)相扣，西北旺由此吸引大批名校陸續(xù)入駐，成為海淀繼萬柳之后，又一個教育資源匯集的高地。
目前西北旺區(qū)域內(nèi)，有北師大附小實驗幼兒園、利民雙語幼兒園、中關(guān)村第二實驗小學(xué)、農(nóng)大附小、清華附中永豐校區(qū)、人大附中（西山校區(qū)）、首師大附中（北校區(qū)）等著名學(xué)府的教育機構(gòu)，覆蓋K15全年齡段教育體系。?

5、商業(yè)?

華潤+中糧，打造西北旺生活新商圈
2019年9月，華潤置地宣布在海淀區(qū)打造全新商業(yè)項目——西北旺萬象匯，這無疑也為加速西北旺煥新騰飛注入新的活力。
西北旺萬象匯的打造則將進一步擴大華潤置地在北京的商業(yè)市場，也將改變西北旺既有的商業(yè)格局。
北京第四個中糧大悅城也將落位海淀北，除了商業(yè)之外，該大悅城設(shè)計里還有高線公園、下沉廣場。在2019年下半年的工作部署中，海淀區(qū)商務(wù)局重點強調(diào)：將加快推動海淀大悅城項目盡快開工建設(shè)。
西北旺迎來商業(yè)繁榮發(fā)展的新時期，未來將形成交通便利、高端商場匯聚的新的生活商圈。
從以上各核心指標(biāo)判斷，西北旺具備宜居宜業(yè)的硬條件，無論自住還是投資，都值得考慮，但如何把握住低價上車的機會，卻需要進一步分析。
?【3】互聯(lián)網(wǎng)+房價，作為雙宇宙中心西北旺的宜居房子何處覓？?西北旺被稱為“中關(guān)村后花園”。隨著互聯(lián)網(wǎng)巨頭的不斷涌入，再加上中關(guān)村軟件園的加持，發(fā)展前景不容小覷。
產(chǎn)業(yè)興起，人員涌入，必定帶動住房需求提升，但從實際情況看，現(xiàn)狀卻很尷尬。

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從需求看，后廠村至少30多萬碼農(nóng)，其中百度就4萬多人，都集中在這里上班，這些碼農(nóng)的日常工作模式為996，加班常態(tài)化，而周邊公交不多，地鐵擠爆，為了通勤方便，誰都希望能住得離公司近點兒。

此外，大多數(shù)“碼農(nóng)”處于結(jié)婚生子的年齡，人人都需要買房，但西北旺房價真心太高、房子真心太少，雖然屬于高收入階層，卻不得不將就在清河、上地、馬連洼、西二旗的群租房里，生活品質(zhì)？算了吧。

何時才能圓購房夢？對碼農(nóng)來說成為老大難的問題

從供給看，北京各區(qū)中，海淀的住宅最稀缺，也最受歡迎，但無奈海淀地塊的出讓一直非常“吝嗇”，造成新盤稀缺，尤其是西山板塊，近五年內(nèi)沒有新增商品房供應(yīng)，這導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r居高不下，可與東西城的房價比肩。

二手房方面，西北旺10年內(nèi)開盤項目，如冠城大通百旺府、天閱西山，售價7.5-8萬元/平米，西山壹號院、萬科如園等項目，當(dāng)年開盤也就3-3.5萬，如今售價卻已漲到10萬元/平米；

而且這里的二手房基本是豪宅，戶型面積130平米起步，主力戶型動輒200-300平米，總價千萬根本不算事兒，就算碼農(nóng)作為高收入階層，也不得不望房興嘆，懷疑人生。

西北旺二手房價格統(tǒng)計（數(shù)據(jù)來源：北京房產(chǎn)中介網(wǎng)站）
新房方面，今年西北旺出讓的不限價地塊，未來打造高端豪宅無懸念。從地塊指標(biāo)來看，海淀西北旺地塊是中等密度的社區(qū)，改善大戶型為主力產(chǎn)品，售價至少賣到8-10萬，是接近豪宅、功能完整的的舒適型產(chǎn)品，普通打工族就別惦記了。
這還不算完，未來房價走勢方面，海淀西北旺地塊的面粉價格，已經(jīng)快趕上在售限競房項目的面包價了，這體現(xiàn)出房企對該地塊價值的認可度極高，但未來或?qū)⑦M一步抬升區(qū)域價格。
最終，話題回歸限競房，放眼整個西北旺，唯一在售的限競房只有西山錦繡府一家，政府限價58622元/平米，執(zhí)行70/90政策，兩、三居都有89平米戶型，總價500多萬，也有155-180平米舒適大戶型，選擇很多樣。
對自住需求來說，這是最后的低價上車機會，對投資需求來說，房子限價和周邊房價倒掛明顯，買到就躺賺，具體賺多少，你可以算算。

正因為此，這個項目去年一開盤就被無懸念瘋搶，今年在北京住宅銷售排行上也很亮眼。

近期，北京普宅+別墅銷售周排行榜前十統(tǒng)計（數(shù)據(jù)來源：地產(chǎn)營銷人）

?1-2月，北京普宅+別墅銷售排行榜前十統(tǒng)計（數(shù)據(jù)來源：地產(chǎn)營銷人）
注：?文中部分圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，以相關(guān)部門最終規(guī)劃方案為準。