2021年3月13日，發(fā)改委公布了《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要》。其中《綱要》第十四章加快培育完整內(nèi)需體系中提出：推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金REITs健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金REITs以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”自去年啟動以來，受到了政策大力支持。各個部委、監(jiān)管機構(gòu)發(fā)布了各項政策、操作指引等?；诖?，北信瑞豐REITs業(yè)務(wù)部回顧國內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展過程中的各項政策，并對重要政策進行解讀。

（一）《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）

發(fā)布時間 ：2020年4月30日

發(fā)布機構(gòu) ：中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委

政策要點 ：

1.聚焦重點區(qū)域。優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點。

2.聚焦重點行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。

3.聚焦優(yōu)質(zhì)項目?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點項目應(yīng)符合以下條件：

1項目權(quán)屬清晰，已按規(guī)定履行項目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗收。PPP項目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛。

2具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力。

3發(fā)起人原始權(quán)益人及基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為?；A(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具有豐富的運營管理能力。

4.加強融資用途管理。發(fā)起人原始權(quán)益人通過轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施取得資金的用途應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點支持補短板項目，形成投資良性循環(huán)。

北信瑞豐 解讀：

1.目標(biāo)區(qū)域與行業(yè)：40號文對基礎(chǔ)設(shè)施REITs的目標(biāo)區(qū)域和行業(yè)進行了聚焦，目標(biāo)區(qū)域和行業(yè)與專項債券支持區(qū)域和行業(yè)高度重合。專項債券支持項目僅限于待建或在建項目，而基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求項目為已建設(shè)運營的項目。推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs以激活存量基建資產(chǎn)，補充存量基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域金融政策缺失，最大限度實現(xiàn)融資。

2.項目要求：選擇優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目作為試點，要求項目產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)齊全，并已建成;項目有持續(xù)穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，并且未來有潛力;原始權(quán)益人運營能力強，企業(yè)經(jīng)營良好。試點項目聚焦優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目，按照市場化原則推進REITs，創(chuàng)新和規(guī)范并舉。

3.部委分工：明確了發(fā)改委和證監(jiān)會各自的工作和審核重點。發(fā)改委判斷項目是否合法合規(guī)，是否符合國家重大戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策，選擇優(yōu)質(zhì)項目;證監(jiān)體系側(cè)重產(chǎn)品制度與規(guī)則的完善、工作機制的建立、以及產(chǎn)品審查與機構(gòu)監(jiān)督、基礎(chǔ)設(shè)施REITs制度體系確立。發(fā)改委和證監(jiān)體系共同發(fā)力，政策措施更全面，加大了風(fēng)險管理力度。

4.推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs意義深遠：

1落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。宏觀方面通過盤活存量資產(chǎn)，有助于落實“三去一降一補”，也有利于化解信貸市場的期限錯配和高杠桿風(fēng)險，提高直接融資比重。

2降低實體經(jīng)濟負債率。基礎(chǔ)設(shè)施REITs屬于權(quán)益類產(chǎn)品，資產(chǎn)所帶負債能一并出表;基礎(chǔ)設(shè)施REITs層面加杠桿體現(xiàn)在表外，不占用企業(yè)負債額度;盤活后置換存量負債，進一步降低資產(chǎn)負債率。

3支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。經(jīng)過長期投資建設(shè)，我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為增強經(jīng)濟發(fā)展后勁提供了有力支撐。隨著社會經(jīng)濟由高增長向高質(zhì)量發(fā)展，未來基礎(chǔ)設(shè)施仍有較大投資需求。鑒于基礎(chǔ)設(shè)施項目前期工作相對復(fù)雜，盈利模式和融資方式創(chuàng)新難度較大;加之基礎(chǔ)設(shè)施投資企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍較高，高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨融資瓶頸制約。

（二）《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）

發(fā)布時間 ：2020年7月31日

發(fā)布機構(gòu) ：國家發(fā)展改革委

政策要點 ：

1.聚焦重點區(qū)域。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。支持位于國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

2.聚焦重點行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目，鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項目開展試點。主要包括：

1倉儲物流項目。

2收費公路、鐵路、機場、港口項目。

3城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。

4城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目。

5數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目。

65G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目。

7智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

3.鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點。項目應(yīng)滿足以下條件：

1位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄2018年版》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。

2業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

3項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

4.酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

5.項目運營時間原則上不低于3年。

6.現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于4。

北信瑞豐 解讀：

586號文在40號文的基礎(chǔ)上，進一步明確了基礎(chǔ)設(shè)施試點的地區(qū)和行業(yè)范圍，對試點項目的申報條件、申請材料、申報程序、合規(guī)性審查等均進行了細化規(guī)定。

1.項目選擇：項目符合國家重大戰(zhàn)略部署，雄安新區(qū)建設(shè)、長江經(jīng)濟帶一體化發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略確立以來，國家頒布了各項政策鼓勵支持。優(yōu)先推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，助力國家重大戰(zhàn)略實施的基礎(chǔ)設(shè)施項目;推動符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、空間規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和專項建設(shè)規(guī)劃具體要求的基礎(chǔ)設(shè)施項目;推動符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

2.募集資金：募集資金的使用要求分為三個依次遞進的層次。一是明確募集資金具體用途。募集資金的使用應(yīng)明確具體用途和相應(yīng)金額、符合國家產(chǎn)業(yè)政策，這是了解募集資金使用情況、便于推薦符合政策支持方向的項目;二是符合國家戰(zhàn)略方向。鼓勵將募集資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項目，以及新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)，這是推動國家重大戰(zhàn)略實施、服務(wù)實體經(jīng)濟的需要;三是要求再投資項目條件成熟。引導(dǎo)資金進入項目前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項目，盡快發(fā)揮募集資金效益。

3.項目回報：首次提出試點基礎(chǔ)設(shè)施項目回報率的標(biāo)準(zhǔn)為凈現(xiàn)金流分派率不低于4，此標(biāo)準(zhǔn)能夠篩選優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目，保證試點基礎(chǔ)設(shè)施項目有較高的投資回報率，體現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項目是否良好運營。投資回報率的保障不僅能夠吸引投資者，還能降低風(fēng)險。

4.PPP項目：PPP項目是基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目豐富的潛在資產(chǎn)來源，但PPP項目具體工作較為復(fù)雜，涉及政策很多。為優(yōu)化PPP項目申報，通知對PPP項目關(guān)鍵環(huán)節(jié)和核心特點，做出有針對性的要求。

（三）《關(guān)于做好第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目申報工作的通知》

發(fā)布時間 ：2020年9月8日

發(fā)布機構(gòu) ：國家發(fā)改委投資司

政策要點 ：

1.項目規(guī)模。擬發(fā)售基金總額含原始權(quán)益人及相關(guān)方自留份額原則上應(yīng)大于5億元。打包項目按照全部打包項目發(fā)售基金總額計算。

2.行業(yè)范圍。所申報項目必須是基礎(chǔ)設(shè)施項目，不得包含產(chǎn)業(yè)類項目和商業(yè)地產(chǎn)項目。嚴格按照586號文明確的重點行業(yè)進行申報，超出試點行業(yè)范圍的項目原則上不予申報。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，不在586號文約定范圍內(nèi)，但具有很好的示范引導(dǎo)作用、確需申報的，須事先與投資司溝通。

3.運營時間。申報項目原則上應(yīng)于2018年3月31日前開始運營含取得運營收入的試運營。

4.現(xiàn)金流。預(yù)計未來3年項目凈現(xiàn)金流收益率預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值不低于4。相關(guān)預(yù)測應(yīng)合理客觀，并說明預(yù)測過程及主要參數(shù)。

北信瑞豐 解讀：

本通知對第一批試點項目從項目規(guī)模、現(xiàn)金流收益率、運營時間等多個方面做了較為詳細的要求。

第一批試點項目運營時間要求非常嚴格，明確為2018年3月31日前開始運營，這導(dǎo)致大多數(shù)PPP項目不符合要求。國內(nèi)PPP投資模式自2015年興起，于2016年至2017年得到大力發(fā)展。PPP項目建設(shè)期一般2至3年，因此2018年進入運營的較少。部分PPP項目即使進入運營期，由于初期可能出現(xiàn)政府補貼調(diào)整、銀行還貸變動等因素，項目現(xiàn)金流欠缺穩(wěn)定性。

第一批試點項目社會關(guān)注度高、示范性強，因此基礎(chǔ)設(shè)施項目準(zhǔn)入條件較為嚴格。首批試點項目主要是為公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs探索較為可行的模式和路徑，為以后大量潛在PPP項目REITs作出示范和鋪墊。

（四）《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（中國證券監(jiān)督管理委員會公告〔2020〕54號）

發(fā)布時間 ：2020年8月6日

發(fā)布機構(gòu) ：中國證監(jiān)會

政策要點 ：

1.交易結(jié)構(gòu)：80基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券， 并持有其全部份額;基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利。

2.基金采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90。

3.基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20，其中基金份額發(fā)售總量的20持有期自上市之日起不少于60個月，超過20部分不少于36個月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押。專業(yè)投資者可參與戰(zhàn)略配售，持有基金份額期限不少于12個月。

4.基金管理人設(shè)置獨立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部門，配備不少于3名具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項目運營或基礎(chǔ)設(shè)施項目投資管理經(jīng)驗的主要負責(zé)人員，其中至少2名具備5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項目運營經(jīng)驗。

5.基礎(chǔ)設(shè)施項目：現(xiàn)金流來源合理分散，且主要由市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

北信瑞豐 解讀：

《指引》規(guī)范了基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立及運作的基本原則。明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易結(jié)構(gòu)為“基礎(chǔ)設(shè)施公募基金+ABS”雙層結(jié)構(gòu)詳見圖1;指引對評估報告的主要內(nèi)容、注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金提交的材料、應(yīng)公開披露的信息做出比較詳盡的要求。

1.基金管理人：指引要求公募基金公司成立基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部門，聘請專業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資運營人才，明確了基金管理人對整個基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的主導(dǎo)地位，強調(diào)基金管理人主動管理、不能因委托中介機構(gòu)而免責(zé)。這對傳統(tǒng)上擅長募集資金及證券投資的基金管理人是全新的挑戰(zhàn)。

圖1 基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)圖

2.原始權(quán)益人：由于REITs要求資產(chǎn)的“真實出售”和由基金管理人主動運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，若沒有約束措施，原始權(quán)益人可能會選擇將劣質(zhì)項目一次性賣掉，追逐“套現(xiàn)走人”的短期利益。因此指引約定原始權(quán)益人必須至少持有20基金份額，且鎖定期5年。這使得原始權(quán)益人與基礎(chǔ)設(shè)施基金利益長期綁定，抑制原始權(quán)益人的短期逐利傾向。

3.基金借款：指引征求意見稿規(guī)定“借款總額不得超過基金資產(chǎn)的20”指引正式稿規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施基金成立前，基礎(chǔ)設(shè)施項目已存在對外借款的，應(yīng)當(dāng)在基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后以募集資金予以償還，滿足本條第二款規(guī)定且不存在他項權(quán)利設(shè)定的對外借款除外?！背鲇陧椖抠Y產(chǎn)與原始權(quán)益人信用風(fēng)險隔離的考慮，指引要求對具有擔(dān)保、質(zhì)押等資產(chǎn)受限的借款進行償還，但對于信用類借款則進行了豁免。

同時對基金總杠桿率放寬至140的杠桿率，與通行的公募基金保持一致。在征求意見稿的基礎(chǔ)上，正式版指引在資金用途上新增了項目收購，增加了資金來源此前主要是擴募增發(fā)，這與REITs運轉(zhuǎn)的實踐保持一致。