春節(jié)長假結(jié)束，隨著返程返崗人員的陸續(xù)涌入，租房市場(chǎng)也迎來2021年第一波熱度。

不過，面對(duì)五花八門的渠道和房源，無論什么時(shí)候，找房都不是一件容易的事，哪怕是一位資深房客。

此前就有網(wǎng)友曝光了自己的租房心酸路，入京5年輾轉(zhuǎn)了8個(gè)住處，跨越北京3個(gè)區(qū)，除了遭遇各種奇葩鄰居，還先后經(jīng)歷“N+1”模式被砸墻與長租公寓跑路。身為一名見多識(shí)廣的記者，這位網(wǎng)友同樣沒能幸免掉入租房市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)坑。

圖：網(wǎng)友曬出自己被“砸”的家

根據(jù)58同城、安居客發(fā)布《2020年中國住房租賃市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告》，北京租房需求量全國最高，其次為上海、深圳和廣州。龐大的租房人群催生旺盛的租房需求，然而租房市場(chǎng)卻魚龍混雜，2020年多起長租公寓暴雷事件更是將住房租賃問題推向輿論焦點(diǎn)。

目前，我國住房租賃市場(chǎng)仍以個(gè)人房源為主，其存在分布范圍廣、點(diǎn)散，監(jiān)管難等特點(diǎn)，房源質(zhì)量更是良莠不齊。因此，培育多元化供給主體，發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)成大勢(shì)所趨。近年來，國家和各級(jí)政府不斷出臺(tái)各類扶持政策，鼓勵(lì)發(fā)展長租公寓，推動(dòng)租賃房屋提檔升級(jí)，更好地滿足居民租賃需求。

當(dāng)前市場(chǎng)上的長租公寓可分為集中式和分散式兩類。分散式公寓是運(yùn)營機(jī)構(gòu)與個(gè)體房東簽訂長期合約，將房源裝修改造后重新出租給租客的經(jīng)營模式，房源分散是其最大特征，在健康發(fā)展情況下以轉(zhuǎn)租差價(jià)作為營利來源。

集中式公寓則是將整幢物業(yè)或者一棟樓的幾層 進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造后出租，配備統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)，房源集中管理，并通過精細(xì)化運(yùn)營有效提升收益，獲得持續(xù)發(fā)展，在穩(wěn)定性和服務(wù)水平上都更具優(yōu)勢(shì)，因而成為租住消費(fèi)升級(jí)未來發(fā)展方向。

門檻高、周期長，鮮有“攪局者”

相較于分散式公寓的包租模式，集中式公寓的投入門檻更高。一家集中式公寓開業(yè)前要經(jīng)歷物業(yè)選址、收益測(cè)算、產(chǎn)品改造、工程驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，還要得到工商、消防、公安、社區(qū)等多部門批準(zhǔn)、獲取證照后方可對(duì)外經(jīng)營，這一點(diǎn)類似于酒店。在一家新開門店首次迎來客人的時(shí)候，初期4-6個(gè)月的“默默無聞期”籌備期是每一家集中式公寓都必須熬過的必要節(jié)點(diǎn)，沒有資金實(shí)力是萬萬不行的。那些想要“鉆空子”趁勢(shì)撈金跑路的“攪局者”也只能望而卻步。

違約成本高，更靠譜

此外，從租賃合約上看，集中式公寓的物業(yè)持有方以企業(yè)、機(jī)構(gòu)居多，甚至不乏國企。相較于分散式公寓與個(gè)人房東簽署的租賃合約，企業(yè)與企業(yè)之間的法律制衡和約束力要強(qiáng)很多。按照某區(qū)域50/平方米/月的租賃價(jià)格來計(jì)算，一家總面積5000平方的物業(yè)，每月底租可達(dá)25萬，一方違約，按照至少一個(gè)月的租金賠償是25萬。這份違約成本很高的租賃關(guān)系，顯然也利于個(gè)人租客，意味著租客的租賃合約更穩(wěn)定。

更符合租住消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)

無論是公寓產(chǎn)品還是服務(wù)內(nèi)容上，集中式公寓都更能代表租住消費(fèi)的升級(jí)，以及未來住房租賃的發(fā)展方向。首先，集中式公寓產(chǎn)品經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化打造，品質(zhì)更高，配套設(shè)施更完備，公區(qū)配備休閑、娛樂、健身等多個(gè)功能分區(qū);其次，集中式公寓有更強(qiáng)的社交屬性和社群文化，更利于開展社群活動(dòng)，生活氛圍更加年輕化;最后，集中式公寓有完整的安保、門禁監(jiān)控等體系，居住安全性上更有保障。

基本功練得好

長租公寓是互聯(lián)網(wǎng)化的租房行業(yè)，但不同于網(wǎng)約車、共享單車等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，燒錢搶客戶的模式從來行不通，因?yàn)樽饨鸪杀驹谡w運(yùn)營成本中占比很高，也不存在因?yàn)槠髽I(yè)擴(kuò)張、規(guī)模增大而使得邊際成本遞減。這一點(diǎn)，無論分散式或集中式，底層的商業(yè)邏輯是一樣的賺取租金利差，而集中式公寓因?yàn)閱蔚晖度敫?，就更“燒”不起了，所以為了獲取更多收益，集中式公寓往往在服務(wù)和產(chǎn)品上下足了功夫。

2020年突如其來的疫情，其實(shí)就是一場(chǎng)運(yùn)營大考，而租住在公寓中的租客就是考官。集中式公寓代表企業(yè)魔方生活服務(wù)集團(tuán)曾對(duì)外公布，疫情期門店的返租續(xù)租率不降反升，達(dá)到了70，背后原因則是魔方提供了在疫情期間很多人都缺乏的“安全感”。

這份安全感如何打造?

魔方透露，由于集中管理，除了消毒、量體溫等常態(tài)工作外，送口罩、配物資等工作的執(zhí)行效率也大大提高。雖然疫情期經(jīng)營不可避免的陷入低潮，但魔方還是增派人力物力，從線上到線下，提供面面俱到的保障。不僅最早上線了租客健康管理系統(tǒng)、口罩識(shí)別系統(tǒng)等，還為企業(yè)大客戶以企業(yè)名義簽約入住的客戶提供14天健康觀察房以安全度過復(fù)工前的隔離觀察期，同時(shí)配以外賣、快遞上門等服務(wù)，排除一切可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。這份用心，租客不僅看到了，也感受到了，而作為回報(bào)，租客用實(shí)際行動(dòng)投票，使得魔方部分城市的出租率在去年疫情逐漸平穩(wěn)的6月就達(dá)到95。

魔方與租客之間總有默契。今年春節(jié)期間，為積極響應(yīng)政府“就地過年”及“迎新春送溫暖、穩(wěn)崗留工”號(hào)召，在全國上線“15天免費(fèi)住” 春節(jié)公益住房計(jì)劃， 為選擇“就地過年”且有短期居住困難的外來務(wù)工者免費(fèi)提供15天安居住所，為疫情防控貢獻(xiàn)一份力量，彰顯社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)。據(jù)悉，這場(chǎng)公益行動(dòng)，惠及全國近300名租客，他們中有大學(xué)生、醫(yī)務(wù)工作者、快遞小哥，在這個(gè)不能回家與親人團(tuán)聚的特殊春節(jié)里，他們感受到了來自公寓大家庭的溫暖。

在公寓里約年夜飯的租客們

魔方生活服務(wù)集團(tuán)柳佳曾在一次公開演講中表示，經(jīng)營長租公寓就像一場(chǎng)長跑，沒有捷徑、沒有花里胡哨的招式，只有練好基本功，提高軟硬實(shí)力，朝著一個(gè)方向一直奔跑。疫情之下，只要做好充足的準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)，一定能夠獲得最終勝利。

企業(yè)要以實(shí)際行動(dòng)共同守護(hù)好城市租賃人群，守護(hù)好住房租賃行業(yè)，繼續(xù)為租客創(chuàng)造美好生活!魔方用實(shí)際行動(dòng)表達(dá)了行業(yè)共同的心聲。

魔方公寓北京三元橋店

結(jié)語

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國住房租賃人數(shù)已超2億人，城市青年的品質(zhì)租房需求將長期存在。長租公寓的出現(xiàn)，其初心是以機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化力量解決租房市場(chǎng)的信息不對(duì)稱、房源質(zhì)量參差不齊以及職住分離等痛點(diǎn)，提升租房品質(zhì)。事實(shí)上，絕大多數(shù)長租公寓企業(yè)一直以此為目標(biāo)，并以不斷更新迭代的產(chǎn)品和服務(wù)去滿足年輕人對(duì)品質(zhì)租賃的需求。而當(dāng)下，長租公寓也越來越成為一種可以解決我國租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的重要途徑，相信未來也將作為改善租房市場(chǎng)供給的角色長期存在。

就像一枚硬幣的兩面，只看到好或者壞都是不完整的。作為一種新興業(yè)態(tài)，長租行業(yè)要走向成熟和規(guī)范的確還需要時(shí)間，但爆發(fā)問題的同時(shí)，去正視和解決問題才是當(dāng)務(wù)之急。

新的一年伊始，或許總有些具體事情還是那么不確定，但是希望和向好始終是新年愿望中不變的主題，而對(duì)于這個(gè)牽系著千千萬萬個(gè)城市青年美好生活的新行業(yè)，它也應(yīng)該繼續(xù)朝著美好的方向發(fā)展，這是使命。正如“房住不炒”在一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中被再次強(qiáng)調(diào)，舉國家之力規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是趨勢(shì)，也是必然，這是最強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代到來的信號(hào)之一，這對(duì)于普通租住者而言是希望，對(duì)于一直朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展的住房租賃企業(yè)來說，又何嘗不是?

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對(duì)租客說：記住這三招，安全租房不踩坑

面對(duì)魚龍混雜的租房市場(chǎng)，租客作為弱勢(shì)群體的一方要如何規(guī)避租房風(fēng)險(xiǎn)?小編教你三招：

第一招，謹(jǐn)慎選擇合作企業(yè)，在天眼查、企業(yè)官網(wǎng)等渠道查看企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)，是否正常經(jīng)營，如果是網(wǎng)上查詢不到的企業(yè)，說明企業(yè)未進(jìn)行規(guī)范備案登記且未形成規(guī)模和品牌，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，最好不要選擇。

第二招，認(rèn)真確認(rèn)租金價(jià)格，謹(jǐn)慎選擇租金支付方式，向約定賬號(hào)支付房租，防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn);

第三招，無論是租賃個(gè)人房源還是企業(yè)房源，都應(yīng)按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策要求，積極完成住房租賃合同備案，借助政府監(jiān)管部門的力量有效維權(quán)。