中民投（中國民生投資有限公司），賣掉了手中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一——上海董家渡13、15號(hào)地塊（上海市黃浦區(qū)“小東門街道616、735街坊”）。

2月14日晚，綠地控股（600606.SH）發(fā)布公告，公司全資子公司綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業(yè)有限公司持有的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司的全部債權(quán)，交易價(jià)格共計(jì)121億元。

股東信息已完成變更

啟信寶顯示，2019年2月13日，董家渡13、15號(hào)地塊的開發(fā)公司中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東已發(fā)生變更。

該公司股東一欄原為：中國民生投資股份有限公司、上海佳渡置業(yè)有限公司（中民投孫公司）、上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、安信信托股份有限公司。變更后，中民投和上海佳渡置業(yè)退出，股東一欄中新增綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

此外，法定代表人一欄也發(fā)生變更，綠地集團(tuán)總裁助理、事業(yè)二部總經(jīng)理徐榮璞成為法定代表人。

2月14日上午，中民投明確表示，中民投與交易對(duì)手簽署了協(xié)議，完成了不符合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向的重要項(xiàng)目退出。所謂“不符合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向的重要項(xiàng)目”，指的便是董家渡13、15號(hào)地塊。中民投方面稱，“中民投本沒有布局地產(chǎn)的初衷，由于董家渡項(xiàng)目而進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)?！?/p>

多家企業(yè)都有意接盤，政府協(xié)調(diào)后綠地介入

董家渡13、15號(hào)地塊最終由綠地接盤，這一消息剛傳出時(shí)令市場感到有一些意外。此前，市場傳言的該地塊意向買家中，并沒有綠地。

有知情人士向澎湃新聞透露，在2月12日之前，恒基、CPPIB（加拿大養(yǎng)老基金投資公司）、龍湖、平安、正大等公司都參與過接手該項(xiàng)目的洽談，其中恒基、CPPIB等甚至已經(jīng)報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于121億元。而綠地是2月12日才介入，最終在政府部門的協(xié)調(diào)下，身為國企的綠地以121億元價(jià)格拿下了董家渡13、15號(hào)地塊。

“綠地在國內(nèi)許多二線城市都有著名的標(biāo)桿項(xiàng)目，但作為一家總部在上海的企業(yè)，綠地在上海卻一直沒有核心地塊的標(biāo)桿項(xiàng)目。這一次拿下董家渡地塊，對(duì)于綠地來說，象征意義或許比經(jīng)濟(jì)利益更加重要?！鄙虾ｊ墒捞┢酵顿Y管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民評(píng)價(jià)。

從近年來綠地的拿地策略上來看，其明顯更為偏重二線城市、有高鐵且人口導(dǎo)入較大的城市及一線城市周邊地區(qū)，而對(duì)于競爭激烈、地價(jià)高昂的一線城市地塊則鮮有涉足，顯得頗為謹(jǐn)慎。

早在2017年年初，綠地控股董事長張玉良在接受澎湃新聞等媒體采訪時(shí)便明確表示：最好不要做“地王”，應(yīng)當(dāng)合理性地拿地，尤其對(duì)于房價(jià)、地價(jià)已不再呈趨勢(shì)性上漲的城市，拿地要慎之又慎。

不過，綠地顯然并沒有放棄在一線城市中心區(qū)域?qū)ふ彝顿Y機(jī)會(huì)。2019年1月，在接受澎湃新聞采訪時(shí)，張玉良談及未來企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)是曾表示：“機(jī)會(huì)一直有，是怎么去發(fā)現(xiàn)的問題。”

而如今，中民投轉(zhuǎn)手上海南外灘核心地塊，這對(duì)于綠地來說，便是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

在宣布拿下董家渡13、15號(hào)地塊之后，張玉良表示，綠地將充分發(fā)揮在開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域布局等方面的綜合優(yōu)勢(shì)，集全力為上海打造一個(gè)國際金融中心的新地標(biāo)。

不過，此番綠地購入中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，雖然交易價(jià)格僅121億元，但實(shí)際上卻還要承擔(dān)項(xiàng)目公司高達(dá)352.984億元的債務(wù)。這也意味著綠地付出的成本將遠(yuǎn)高于121億元。

截至2018年12月31日，中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總資產(chǎn)453.1628億元，總負(fù)債352.984億元，凈資產(chǎn)100.1788億元。

“金融屬性”的要求讓中民投吃了“香餑餑”

董家渡13、15號(hào)地塊有多好？

它甚至被業(yè)內(nèi)稱之為“鉆石地塊”，言下之意便是比“黃金地塊”更為珍稀，它也是上海南外灘地區(qū)的核心板塊。

公開資料顯示，該地塊東至中山南路，南至規(guī)劃東江陰街，西至外倉橋街、南倉街，北至王家碼頭路（不包含中國人保財(cái)險(xiǎn)大廈、董家渡天主教堂、董家渡路）。地塊出讓總面積126740.1平方米，容積率5.54。

在董家渡13、15號(hào)地塊步入出讓流程之后，它便吸引了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注。董家渡13、15地塊預(yù)申請(qǐng)，有多達(dá)20家企業(yè)參與。然而，最終進(jìn)入競拍環(huán)節(jié)的卻只剩下了兩家企業(yè)。

之所以有諸多企業(yè)沒有進(jìn)入競拍環(huán)節(jié)，與該地塊近乎嚴(yán)苛的出讓條件有關(guān)。例如，嚴(yán)格規(guī)定了各物業(yè)形態(tài)的建設(shè)占比，要求開發(fā)企業(yè)自持辦公樓總體量60%，10年后才能整售等等。

而根據(jù)新華網(wǎng)當(dāng)年對(duì)于該地塊競拍一事的報(bào)道，為了符合外灘金融集聚帶的開發(fā)規(guī)劃與實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)總部聚集的功能定位，同時(shí)兼顧對(duì)整個(gè)地區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的貢獻(xiàn)和支撐作用，在董家渡13、15號(hào)地塊的出讓中，上海黃浦區(qū)政府采取的是“帶規(guī)劃附加圖則”整體出讓的方式，受讓人對(duì)地塊整體受讓，并嚴(yán)格按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)。因此，對(duì)企業(yè)的除了要有一定的資金實(shí)力、懂房地產(chǎn)開發(fā)之外，甚至還要強(qiáng)調(diào)企業(yè)有一定的“金融屬性”。

顯然，“金融屬性”這一特定要求，把一眾對(duì)于該地塊垂涎欲滴的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)擋在了門外，這也讓中民投的勝出如同早已寫好的劇本一般，沒有懸念。

中民投成為了僅有的兩家競拍者之一。令人玩味的是，另一位競拍者是泛?？毓杉瘓F(tuán)（泛海控股）。而泛海控股正是中民投的股東之一。

“兄弟”同臺(tái)，似乎注定董家渡13、15號(hào)地塊的最后競爭并不會(huì)激烈。

果不其然，2014年11月8日，董家渡13、15號(hào)地塊的現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)僅僅持續(xù)了短短一分鐘，僅有兩次出價(jià)。

中民投、上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司和上海佳渡置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體以248.5億元輕松摘得了這一萬眾矚目的“鉆石地塊”。成交價(jià)格在起始價(jià)格基礎(chǔ)上僅上浮5000萬元，溢價(jià)率0.2%，樓板價(jià)35392元/平。

雖然，248.5億元的價(jià)格已經(jīng)刷新了當(dāng)時(shí)上海市總價(jià)“地王”的紀(jì)錄，即便到了今天它仍能排上國內(nèi)土地總價(jià)排行榜的第三名，但業(yè)內(nèi)依然仍為董家渡13、15號(hào)地塊的價(jià)值不止這些。

此前，業(yè)內(nèi)對(duì)于該地塊的普遍估值在300億元，而當(dāng)時(shí)，該地塊周邊的高端住宅銷售價(jià)已經(jīng)高達(dá)10萬元/平方米左右。

也就是說，中民投以低于市場預(yù)期50億元的價(jià)格吃下了董家渡13、15號(hào)地塊這個(gè)“香餑餑”。

另一值得注意之處在于，此前，上海市規(guī)土部門曾3次修改董家渡13、15號(hào)地塊的規(guī)劃。2013年初的“第一版”規(guī)劃要求13、15號(hào)地塊中的居住比例不超過15%；2014年2月的“第二版”規(guī)劃限定董家渡路兩側(cè)的兩幢高層塔樓最高不超過240米。但最新版的規(guī)劃已將居住比例上調(diào)至18%，最高建筑物的限高提也升為300米。

可見，項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)為開發(fā)企業(yè)做了一些“讓步”。

四年半后，董家渡項(xiàng)目低于買入價(jià)拋售

彼時(shí)的中民投意氣風(fēng)發(fā)。

2014年8月21日，由全國工商聯(lián)牽頭組織、59家知名民營企業(yè)發(fā)起設(shè)立的中國民生投資有限公司在上海舉行揭牌儀式。僅僅不到三個(gè)月后，中民投便完成了其在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的首秀，拿下上海的“鉆石地塊”，可謂一鳴驚人。

中民投無疑對(duì)于董家渡地塊也是極度看好的，時(shí)任中民投董事長的董文標(biāo)曾宣稱，三四年就能回本。

但對(duì)于董家渡地塊被中民投摘得一事，當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)卻并非一邊倒得看好。

《國際金融報(bào)》曾援引專家觀點(diǎn)稱，盡管59家股東的強(qiáng)大背景以及投資平臺(tái)的屬性為中民投帶來了得天獨(dú)厚的募資優(yōu)勢(shì)，但其10年成為房地產(chǎn)佼佼者的野心還將受到業(yè)務(wù)配置是否合理、開發(fā)能力是否達(dá)標(biāo)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是否給力等多重考驗(yàn)。并稱，“民間投資總是投房地產(chǎn)不是一個(gè)很好的取向。”

這一類質(zhì)疑之聲在中民投華麗登陸房地產(chǎn)界的大背景下并非是主流，但如今看來，卻是一語成讖。

如今的中民投，已然面臨著巨大的債務(wù)壓力。

根據(jù)上海清算所披露的《中國民生投資股份有限公司2018年度第七期超短期融資券募集說明書》，中民投流動(dòng)負(fù)債中短期借款、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債占比較大。截至2018年9月末，其負(fù)債總額為2327.92億元。其中，近三年及2018年三季度末流動(dòng)負(fù)債占當(dāng)期總負(fù)債的比重分別為67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。

2019年2月11日，有消息稱，中民投持有的近乎全部中民嘉業(yè)投資有限公司（下稱中民嘉業(yè)）股權(quán)（832857.14萬元）被上海金融法院凍結(jié)3年。

對(duì)于負(fù)債壓力的原因，2019年2月14日，中民投方面向澎湃新聞透露，在租賃、保險(xiǎn)、資管等類金融板塊方面，2017年下半年以來，融資日益困難，業(yè)務(wù)開展受阻，加之融資成本不斷提高，擠壓了利潤空間，造成投資收益大幅萎縮；

而在地產(chǎn)板塊方面，自2015年開始，部分民營地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)臨時(shí)性困難，作為肩負(fù)抱團(tuán)發(fā)展、承擔(dān)紓困責(zé)任的民營聯(lián)合體，中民投出資救助，開展股權(quán)收購，并計(jì)劃適時(shí)退出。這加大了中民投的被動(dòng)負(fù)債，使整體負(fù)債規(guī)模顯著上升。

總之，中民投沒錢了！

迫在眉睫的負(fù)債壓力之下，中民投低價(jià)拋售了董家渡13、15號(hào)地塊。盡管它是中民投旗下最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、盡管誰都知道這是一只“會(huì)下金蛋的雞”。

四年半前總共花了248.5億元拍地，此后國內(nèi)地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波大牛市，但如今董家渡13、15號(hào)地塊50%的股權(quán)卻只賣了121億元，價(jià)格甚至還比不上四年半之前。當(dāng)然，雖然是低價(jià)賣掉了董家渡13、15號(hào)地塊項(xiàng)目，但中民投也順勢(shì)甩掉了項(xiàng)目公司高達(dá)近353億元的債務(wù)包袱。

事實(shí)上，在一年半前，中民投已經(jīng)將原本持有的該項(xiàng)目45%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了安信信托。

按照中民投董家渡項(xiàng)目開發(fā)公司中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最初的持股比例，中民投持股85%、上海佳渡置業(yè)持股10%，上海外灘投資持股5%。

工商資料顯示，2017年6月，中民投將持有的36%、旗下上海佳渡置業(yè)持有的9%（合計(jì)45%股權(quán)）轉(zhuǎn)讓給安信信托。至此，中民投及其控股子公司佳渡置業(yè)持有項(xiàng)目公司50%股份，安信信托持股45%，上海外灘投資持股5%不變。

安信信托此后發(fā)行系列信托產(chǎn)品共募資240億元以受讓這45%股權(quán)。

而此番綠地以121億元接盤項(xiàng)目公司50%股權(quán)并353億的債務(wù)，意味著董家渡地塊又大幅升值了。

當(dāng)年“座上賓”如今成了“燙手山芋”

尚不知中民投是否能夠通過賣掉董家渡13、15號(hào)地塊轉(zhuǎn)危為安，但此番波折對(duì)于整個(gè)董家渡地區(qū)來說，卻是命途多舛。

2015年12月18日，董家渡13、15號(hào)地塊舉行了開工儀式，啟動(dòng)工程建設(shè)，原計(jì)劃在2021年5年全部竣工。

但開工僅一年半后，中民投便開始轉(zhuǎn)讓開發(fā)公司股權(quán)，如今更是干脆賣掉了這個(gè)項(xiàng)目。

令人唏噓的是，董家渡地區(qū)命運(yùn)波折的不止是董家渡13、15號(hào)地塊。

就在2019年1月21日，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告透露，買下了位于上海黃浦區(qū)董家渡的一個(gè)項(xiàng)目，即董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)地塊。該項(xiàng)目占地面積約為12.03萬平方米，總建筑面積約為62.8萬平方米，主要用作住宅及商業(yè)開發(fā)，目前大部分尚未建設(shè)。

賣出這塊地的正是曾與中民投一起參與董家渡13、14號(hào)地塊競拍的泛?？毓?。

不同于中民投在拿下地塊后一年便啟動(dòng)開發(fā)，泛海則曾被質(zhì)疑開發(fā)風(fēng)格偏重“囤地”。早在2002年，泛?？毓杀阋缘韧诹愠杀镜膬r(jià)格獲取董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)三塊南外灘核心區(qū)域，但要求其承擔(dān)其拆遷費(fèi)用。

即便拆遷時(shí)間長、難度大可以看作是拖延開發(fā)進(jìn)度的一大原因，但時(shí)至今日，該項(xiàng)目相當(dāng)一部分土地還在拆遷中。這距離泛?？毓赡孟律鲜龅貕K已經(jīng)過去長達(dá)17年之久，其開發(fā)速度可謂“龜速”。

在上海晟世泰平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民看來，當(dāng)年外灘重點(diǎn)提出要發(fā)展外灘金融集聚帶，南外灘地區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目選擇由具有“金融屬性”的企業(yè)開發(fā)便是基于這一點(diǎn)。但時(shí)過境遷，當(dāng)年的“座上賓”如今卻成了一個(gè)個(gè)“燙手山芋”。

由于泛海、中民投等“金融屬性”企業(yè)對(duì)于董家渡數(shù)個(gè)地塊的開發(fā)陷入僵局，這也不免一定程度上拖累了上海核心地區(qū)的南外灘的發(fā)展腳步。

早在2013年5月，上海黃浦區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在接受《東方早報(bào)》采訪時(shí)曾表示：3年內(nèi)，南外灘所有的項(xiàng)目都會(huì)開工。

時(shí)光飛逝，轉(zhuǎn)眼已到了2019年。

規(guī)劃限制多，區(qū)域成熟度不夠，或開發(fā)仍有考驗(yàn)

“核心地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有很大難度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力、團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)都有極高要求，從這些方面來說，初涉房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融企業(yè)遠(yuǎn)不及經(jīng)驗(yàn)老道的傳統(tǒng)房企。這也是董家渡地區(qū)的核心地塊開發(fā)緩慢，如今又相繼被拋售的原因。”

陳立民感嘆，如果當(dāng)初選擇由有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的房企開發(fā)，董家渡地區(qū)大概率不會(huì)遇到如今的問題。“這或許也是這一次政府出面協(xié)調(diào)后由綠地這一國企介入的原因。”

不過，陳立民認(rèn)為，盡管綠地低價(jià)拿下了董家渡這一核心地塊，但未來的開發(fā)、運(yùn)營依然難度不小?！斑@個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的限制條件很多，比如要求開發(fā)企業(yè)自持辦公樓總體量60%，10年后才能整售，這意味著開發(fā)商不能快速回籠資金。但好在包含一部分住宅項(xiàng)目。”

陳立民稱，相比今年1月華潤置地拍下的上海靜安區(qū)南西社區(qū)C050401單元115-12地塊樓板價(jià)達(dá)到6.52萬元/平方米，綠地此番拿下的董家渡板塊樓板價(jià)足足低了大約3萬元/平方米。不過，董家渡13、15號(hào)地塊項(xiàng)目雖然具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但黃浦區(qū)南外灘地區(qū)整體成熟程度遠(yuǎn)不及靜安區(qū)的南京西路地區(qū)，綠地未來對(duì)于該項(xiàng)目的開發(fā)依然具有考驗(yàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對(duì)于綠地介入董家渡13、15號(hào)地塊的評(píng)價(jià)更為樂觀。張大偉說，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，接盤董家渡項(xiàng)目很正常，它屬于優(yōu)質(zhì)土地，相比之前部分企業(yè)獲得的毛地，董家渡項(xiàng)目開發(fā)難度小、市場預(yù)期高?！岸野賰|級(jí)的股權(quán)變動(dòng)，對(duì)綠地等龍頭房企壓力有限?！?/p>

至于綠地是否會(huì)繼續(xù)接手安信信托手中董家渡項(xiàng)目45%的股權(quán)？

陳立民分析，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)同樣普遍存在資金壓力，即便如綠地這樣的大型房企資金也并不充裕，“如果能用杠桿為什么不用，綠地未必會(huì)真金白銀地去買下安信手里那部分股權(quán)?！?/p>

責(zé)任編輯：劉秀浩