在中國恒大增發(fā)了3只30億美元優(yōu)先票據(jù)之前，富力地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國在近期也接連發(fā)布了美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，與中國恒大一樣，所得款項(xiàng)也主要用于現(xiàn)有境外債項(xiàng)的再融資。

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年不足一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，房企至少發(fā)行了40多億美元債券，仍有30多億美元債券處于擬發(fā)行階段。而從目前房企將債務(wù)再融資作為主要融資用途來看，業(yè)內(nèi)人土認(rèn)為，房企短期償債壓力增大，在償債高峰，違約風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。

2019年1月房企美元債融資及計(jì)劃融資一覽表

數(shù)據(jù)來源：新京報(bào)記者袁秀麗根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)整理。

房企頻發(fā)美元債券 債務(wù)再融資為主要用途

1月23日，中國恒大發(fā)布公告稱增發(fā)3只美元優(yōu)先票據(jù)，總規(guī)模為30億美元，在2020年至2022年到期，年利率在6.25%-8.25%之間，所募款項(xiàng)主要用于現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。

這與去年中國恒大發(fā)行的3只美元優(yōu)先票據(jù)利率相比下降明顯。去年發(fā)行的2020年至2023年到期的美元優(yōu)先票據(jù)利率為11%-13.75%，發(fā)行規(guī)模是18億美元。

在國內(nèi)融資渠道接連收緊的前提下，其他房企也沒有忽略境外融資這一路徑。1月18日，富力地產(chǎn)稱，其間接子公司擬發(fā)行一筆3億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率9.125%，期限為2022年到期。1月18日，碧桂園也表示，擬發(fā)兩期總額10億美元優(yōu)先票據(jù)，分別于2022年及2024年到期，利率最高8%。融創(chuàng)中國也于1月10日公布了發(fā)行美元優(yōu)先定息票據(jù)的計(jì)劃。不過，票據(jù)發(fā)行價(jià)、利率及發(fā)行規(guī)模暫時(shí)均無定論。

與中國恒大一樣，富力地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)也主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。

大房企如此，小房企在美元債券融資方面也不落后。

1月22日，正恒國際也表示，擬發(fā)行于2020年到期的1億美元8%利率的債券。據(jù)悉，今年，正恒國際在鄭州接連拿下兩宗地塊，其中包括其間接子公司以6.83億元、53.69%溢價(jià)率拿下的鄭州市高新區(qū)一宗宅地。而此次融資則是用作一般企業(yè)用途。

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來房企至少發(fā)行了40多億美元債券，仍有30多億美元債券處于擬發(fā)行階段。

對(duì)于近期房地產(chǎn)企業(yè)增加美元債的發(fā)行規(guī)模，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，除了金融業(yè)對(duì)外開放加速，企業(yè)的境外融資渠道更加寬松外，這說明在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，房企被迫轉(zhuǎn)向境外融資。而房企在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪低迷期的時(shí)候，也在通過境外融資儲(chǔ)備糧食過冬。

從近期房企融資動(dòng)作來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，發(fā)債節(jié)奏明顯加快，其中境外美元債券融資成為企業(yè)新一輪融資導(dǎo)向。因?yàn)橹袊硟?nèi)市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)、融資成本上升等因素推動(dòng)了中資美元債券發(fā)行，尤其是在大中型房企中體現(xiàn)得更為明顯，這也說明新一輪融資通道打開。

從目前房企將債務(wù)再融資作為主要融資用途來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企短期內(nèi)償債壓力增大。而到了2019年下半年，房地產(chǎn)投資開工等方面的資金需求會(huì)增大，仍會(huì)形成新的融資高潮。

迎接兌付高峰 違約壓力增大

雖然債務(wù)再融資的方式可以迅速籌集資金，彌補(bǔ)企業(yè)內(nèi)部資金不足，但另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過度負(fù)債會(huì)降低企業(yè)的再籌資能力，甚至?xí)＜暗狡髽I(yè)的生存能力。

“目前房企大量發(fā)行美元債，面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)是匯率風(fēng)險(xiǎn)，特別是如果美元持續(xù)升值，房企的美元債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重。同時(shí)，美元債還面臨資本管制等政策不確定性的風(fēng)險(xiǎn)?！秉S志龍如此表示。

1月17日，有中小房企疑因債務(wù)違約導(dǎo)致股價(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌。對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫越來越明顯，政府放松調(diào)控意愿不大，預(yù)計(jì)今年新一輪的債務(wù)違約將會(huì)集中在房地產(chǎn)板塊。

1月22日，新昌集團(tuán)控股就爆出，該公司發(fā)行的于2019年1月22日到期的1.5億美元債券違約。而在此前的1月18日，新昌集團(tuán)控股委任3名共同臨時(shí)清盤人。據(jù)公開資料顯示，新昌集團(tuán)成立于1939年，業(yè)務(wù)涵蓋全面建造、房地產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)。

“從房企債務(wù)兌付的角度看，2019年上半年是第一撥債務(wù)兌付高峰期。”嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，2022年預(yù)計(jì)會(huì)形成第二撥債務(wù)兌付高峰期。

申萬宏源證券也提示：2019年，中資在美元市場(chǎng)再融資壓力上行，警惕部分主體盈利惡化出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，特別是高收益為主的地產(chǎn)板塊。

通過梳理近兩年美元債擴(kuò)容放量影響，申萬宏源發(fā)現(xiàn)2019年-2021年大量無評(píng)級(jí)、高收益中資美元債到期。從2019年到期量結(jié)構(gòu)來看，金融、地產(chǎn)、城投等到期量較大，分別為486億美元、390億美元及136億美元。在房住不炒，因城施策的調(diào)控基調(diào)，以及在行業(yè)龍頭銷售、籌資優(yōu)勢(shì)凸顯的趨勢(shì)下，大中型以一二線布局為主、杠桿適中的房企違約風(fēng)險(xiǎn)可控，而對(duì)于杠桿高企，短期償債壓力凸現(xiàn)，三四線布局為主的房企則需謹(jǐn)慎。