來源 |櫻桃大房子（ytdfz8）

作者 |櫻桃

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1月9日，北京發(fā)布2019年的第一次土拍公告：

這兩宗住宅用地，最大的亮點不是1點多的低容積率，也不是位置好，而是商品住房均不設(shè)定住宅銷售限價。也就是非限競房。

不過這已經(jīng)是北京第三批放松限價的土地了。在2018年10月和11月，北京就出讓過兩塊不限價的土地，只是我們沒有注意到這個信息。

2018年11月延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會展中心東側(cè)地塊土地一級開發(fā)項目（二期）YQ00-0003-0010等地塊，地塊成交不限價。另外在2018年10月北京市豐臺區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，也不限制價格。

這雖然不是北京第一次出讓不限制價格地塊，但在各地方放松政策頻出之時改變土地出讓條件，還是引起了市場極大的關(guān)注，畢竟北京是一線城市中調(diào)控最嚴(yán)厲的城市，樓市調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，北京放松的底線有多大，則意味著其他城市松動的尺度只會更大。

為什么會重新出現(xiàn)非限競房的土地呢？

其中一個重要的原因是，限競房滯銷了！出現(xiàn)了供過于求的問題，需要從供給端調(diào)整政策。

自2016年底之后，這兩年多來，北京的全部住宅供地除了共有產(chǎn)權(quán)房外，其他幾乎都是限競房。

限競房，即限房價，競地價，在土地拍賣的時候，就規(guī)定了房屋出售的價格，而且有“購房后5年內(nèi)不得出售”的限制。

過去兩年，北京累計供應(yīng)的限競房土地合計已經(jīng)多達(dá)86塊，限競房住宅規(guī)劃建筑面積高達(dá)830萬平米。按照7090占大部分計算，北京已經(jīng)出讓成交的土地將形成超過7-8萬套限競房。但大部分分布在大興、房山、豐臺、順義、昌平等郊區(qū)，只有少部分在海淀和朝陽等中心區(qū)。

因為產(chǎn)品和地段的問題，北京限競房出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，好地段的限競房很容易售罄，畢竟有價格優(yōu)勢，即使5年不能轉(zhuǎn)讓，購房者還是愿意買。而偏遠(yuǎn)的限競房去化率則非常低了，部分去化不足2成，本身郊區(qū)二手房也在降價，限競房價格優(yōu)勢不明顯，又限售，所以沒什么吸引力。

相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競房要求一次全部推出市場，上千套房一次開盤，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化非常艱難，2019年那些郊區(qū)的限競房避免不了會有價格戰(zhàn)。

2

而另一個原因，就是限競房滯銷導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)，北京的土地也不好賣了！土地收入下降了！

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2018年北京共成交土地72宗，成交額1682.9億元，相比2017年的2796億，減少了1114億。

其中，北京土地成交宗數(shù)同比2017年下跌29%，土地出讓金同比2017年下跌40%；北京市土地成交溢價率同比2017年繼續(xù)下跌43%，為近五年最低；北京市土地流拍率達(dá)到10%，創(chuàng)2012年以來最高水平。

房企拿地積極性不高，有多個原因

第一，北京拿出來的地也不是很優(yōu)質(zhì)的地，而且又都是限價地，價格限死了，配建條件多，開發(fā)商算算賬，沒錢賺的不敢拿；

第二，對未來預(yù)期不太好，當(dāng)前市場的限價房都賣的不好呢，位置太差的更加不敢拿了。

第三，信貸一直沒有明顯放松，開發(fā)商資金也都很緊張，現(xiàn)金流是第一位，2018年很多房企都壓縮了拿地計劃。

限競房的大量供應(yīng)，無疑擠壓了改善市場尤其是高端改善產(chǎn)品別墅的市場供應(yīng)。

北京在2016年之后，9070政策重出江湖，即小區(qū)建筑面積90平方米以下的戶型所占比重需達(dá)到70%以上，因此小戶型比重大量供應(yīng)，而大戶型越來越少。導(dǎo)致市場的供給和需求匹配不了。

不限價土地供應(yīng)之后，開發(fā)商自主決定價格的空間更大了，特別是像朝陽區(qū)這種優(yōu)質(zhì)地段的土地，如果是限價房，也許只能賣5萬，但如果是商品房，可以賣到8萬，還可以根據(jù)市場需求設(shè)計成大戶型豪宅，無疑開發(fā)商拿地的積極性就會提高。

但對于郊區(qū)來說，是否限價現(xiàn)在影響也不大，因為本身郊區(qū)目前已經(jīng)出讓的限競房庫存就非常多，這些都賣的不好，你不限價，也賣不出高價來。

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天津昨天也有個土地開了先河，即租賃住宅改為可售住宅。

1月10日，天津市土地交易中心發(fā)布補充公告，取消津濱開（掛）2012-13、14、15、16號四宗地塊出讓合同中約定的“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租”條款，將自持租賃住宅調(diào)整為可售住宅。

據(jù)了解，2012-13、14、15、16號四宗地塊還是2012年11月出讓的，總價約4.5億元，成交樓面價約2500-3000元/平米，由招商、泰達(dá)合資持有。位于濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)第二大街貝肯山南側(cè)，臨近津濱輕軌9號線太湖路站、市民廣場站。

6年過去了，目前尚處于待開發(fā)狀態(tài)。這6年光靠囤地，地價也升值了不少。

2012年這四宗地塊出讓公告中規(guī)定“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租，如因項目經(jīng)營或受各種不可抗力因素需要出售的，須經(jīng)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會批準(zhǔn)，嚴(yán)格按照相關(guān)程序辦理”。

當(dāng)時自持租賃房還是比較新鮮的事物。因為提出租售并舉的長效機(jī)制，大舉出讓租賃房用地還是2017年之后，租賃房土地出讓成了各個地方保障房建設(shè)的任務(wù)之一，2018上海的租賃房土地出讓尤其多。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示：北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始租賃土地供應(yīng)加速模式。合計供應(yīng)的出租房用地接近600萬平米，按照60平米一套平均計算，大約供應(yīng)出租房10萬套。

這個數(shù)據(jù)放到這么多城市平攤來說，并不算多。

天津這4宗租賃房用地為什么6年了一直沒有動工，為什么旁邊建的是長租公寓，而它現(xiàn)在又要改為出售？

今天我們業(yè)內(nèi)在猜測是不是天津國企負(fù)債率過高，要降低負(fù)債率，因為自持租賃房占用的資金成本高，回款幾十年，消耗不起呢。

但我剛剛查到這幾宗地，是招商和泰達(dá)共同持有，招商地產(chǎn)作為央企，應(yīng)該還不存在資金壓力大的問題。

目前還只是天津，這是否意味著租賃房政策又要改變呢？計劃總是趕不上變化，政策兩三年一變，已經(jīng)習(xí)以為常，大家習(xí)慣就好。

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