4月23日晚間，海倫堡旗下物業(yè)公司海悅生活在港交所發(fā)布招股文件，正式啟動(dòng)上市計(jì)劃，從招股書中，海悅生活將近三年財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了詳細(xì)披露。

招股書顯示，海悅生活2020年收益為6.76億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為27.3;純利為0.98億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為45.4。

借道多元化拓展渠道，海悅生活近些年實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速發(fā)展，同時(shí)整體盈利指標(biāo)及現(xiàn)金流狀況得到持續(xù)改善。相較于物業(yè)行業(yè)龍頭的規(guī)模取勝策略，海悅生活財(cái)務(wù)呈現(xiàn)了“小而美”的公司現(xiàn)狀。

規(guī)模增長(zhǎng) 盈利等財(cái)務(wù)指標(biāo)改善

資料顯示，海悅生活于1999年成立于廣東，21年時(shí)間，已完成全國(guó)化布局。截至2020年12月31日，海悅生活已布局全國(guó)57個(gè)城市，簽約建筑面積約為4230萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為19.3，合同管理項(xiàng)目超150個(gè)。

從布局城市偏好看，海悅生活主要聚焦在核心經(jīng)濟(jì)圈及重點(diǎn)一、二線城市，其中50的在管建筑面積位于一、二線城市。

海悅生活發(fā)跡于大灣區(qū)，目前其收益的半壁江山來(lái)自于灣區(qū)大本營(yíng)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，海悅生活物業(yè)管理服務(wù)收益4.6億元，大灣區(qū)占比高達(dá)55.9，其次是西南，占比約為23.2。從近三年的在管建筑面積以及收益的情況看，海悅生活在加速華東、華北以及華中的拓展，這三個(gè)片區(qū)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比逐年提升。由此看來(lái)，海悅生活的全國(guó)化布局正在漸入佳境，布局逐漸均衡化。

得益于近些年規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，海悅生活收入和盈利呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，其收益由2018年的4.17億元增至2020年的6.76億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為27.3。2020年純利為0.98億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為45.4。

規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，海悅生活的盈利能力得到提升。其毛利由2018年的1.13億元增至2020年的2.08億元，兩年時(shí)間毛利潤(rùn)接近翻倍。同時(shí)，公司2018年至2020年毛利率分別為27、29以及30.7，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

盈利能力提升，海悅生活的財(cái)務(wù)指標(biāo)得到優(yōu)化。據(jù)招股書披露，海悅生活近三年負(fù)債持續(xù)降低，至2020年年末降至58.1，流動(dòng)比率提升至1.7。公司總權(quán)益增長(zhǎng)至2.13億元，較2018年增長(zhǎng)337。

與此同時(shí)，海悅生活的現(xiàn)金流狀況實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化。招股書數(shù)據(jù)顯示，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額連續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)融資活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~縮小，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額增長(zhǎng)，公司逐漸減少對(duì)外部融資的依賴，依靠良性經(jīng)營(yíng)改善財(cái)務(wù)指標(biāo)。

多元化拓展渠道借道收并購(gòu)發(fā)力規(guī)模

與大多數(shù)赴港上市的物業(yè)公司一樣，海悅生活背后也有地產(chǎn)公司做靠山。據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年底，來(lái)自海倫堡及聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司為海悅生活貢獻(xiàn)了149個(gè)簽約項(xiàng)目。作為關(guān)聯(lián)方，海倫堡業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)，將直接助力海悅生活的規(guī)模擴(kuò)張，而這種業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)模式是可持續(xù)且穩(wěn)定的，相較于沒有地產(chǎn)公司的支撐的物企，海悅生活多了一個(gè)穩(wěn)定的規(guī)模拓展渠道。

同時(shí)，近兩年海悅生活在收并購(gòu)領(lǐng)域頻頻發(fā)力，于2020年9月24日，廣州海倫堡物業(yè)管理收購(gòu)中山中頤物業(yè)管理30股權(quán);2019年4月收購(gòu)廣州海商，2020年2月收購(gòu)廣州增航97股權(quán)，2020年3月收購(gòu)Sean Everest。海悅生活通過附屬公司或間接或直接收購(gòu)，拓展公司規(guī)模，助力強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。

與此同時(shí)，海悅生活在不斷加碼拓展第三方開發(fā)商物業(yè)的業(yè)務(wù)占比，這是物業(yè)行業(yè)努力的方向。借道收并購(gòu)，管理面積持續(xù)擴(kuò)圍。

截至2020年年底，海悅生活簽約獨(dú)立第三方開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積8.3萬(wàn)平米，不過目前仍未產(chǎn)生收益。

除了通過收購(gòu)?fù)卣刮锕苊娣e，增加物業(yè)管理服務(wù)收入，同時(shí)，海悅生活提供社區(qū)增值服務(wù)以及為非業(yè)主提供增值服務(wù)，助力收入增長(zhǎng)。

其中，在非業(yè)主增值服務(wù)方面，海悅生活2018年至2020年收益持續(xù)增長(zhǎng)，由0.67億元增至1.7億，占同期總收益比例由16.2提升至2020年的25.2，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)對(duì)人力依賴較大，人力成本的上漲對(duì)物業(yè)公司未來(lái)盈利能力增長(zhǎng)提出挑戰(zhàn)。考慮到公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，海悅生活在拓寬多元收入渠道的同時(shí)，致力于提升管理效能，發(fā)力數(shù)字化移動(dòng)平臺(tái)，升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化、自動(dòng)化及智能軟件系統(tǒng)，優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)，強(qiáng)化成本管控，開源節(jié)流雙向并舉，提升盈利和可持續(xù)發(fā)展能力。