2022年首只公募REITs產品華夏中國交建REIT場內簡稱：中交REIT的發(fā)行異常火爆，吸引了超1500億元參與認購。面對有限的初始規(guī)模，公眾投資者、網下投資者都面臨極低的配售比例，其中公眾投資者的配售比例不足1，刷新公募基金配售比例的歷史紀錄。

火爆現(xiàn)象的背后，公募REITs產品供給不足導致二級市場過熱的隱憂漸顯?；鹑耸勘硎?，隨著更多公募REITs產品問世，市場供需不平衡的情況有望得到緩解。

公眾配售比例不足1

4月12日，華夏基金發(fā)布華夏中國交建REIT認購申請確認比例結果公告。數(shù)據(jù)顯示，華夏中國交建REIT公眾發(fā)售部分的配售比例為0.84，打破了此前中航首鋼綠能REIT的1.76公眾配售比例紀錄，成為唯一配售比例不足1的公募基金。

華夏中國交建REIT通過戰(zhàn)略配售、網下發(fā)售、公眾發(fā)售三種方式發(fā)行，在比例配售前，合計吸引了超1500億元參與認購。不僅公眾認購份額“一票難求”，戰(zhàn)略配售以及網下發(fā)售部分同樣“僧多粥少”。

公開資料顯示，在本次發(fā)售中，戰(zhàn)略投資者數(shù)量達40家，其中非原始權益人的戰(zhàn)略投資者認購份額比例達55，為國內公募REITs產品最低比例。網下發(fā)售方面，公告顯示，最終有62家網下投資者管理的143個有效報價配售對象按要求進行了網下認購并全額繳納認購款，有效認購基金份額為65.039億份。網下投資者的配售比例為2.69。

為何華夏中國交建REIT認購如此火爆？基金人士認為，原因之一在于其項目底層資產優(yōu)質，現(xiàn)金流穩(wěn)定。華夏中國交建REIT擬任基金經理莫一帆表示，項目的底層資產嘉通高速項目具備路網優(yōu)勢、通行優(yōu)勢，其單公里運營收入數(shù)據(jù)遠超全國平均水平。目前來看，嘉通高速還處于爬坡期，預期未來項目增長潛力良好。

市場供需不平衡

自去年首批公募REITs產品面市以來，目前國內已經發(fā)行三批共12只公募REITs產品。從歷史發(fā)行情況來看，公募REITs產品的熱度一浪高過一浪。前期存量產品上市后展現(xiàn)出的“賺錢效應”，吸引了越來越多的資金關注這一創(chuàng)新產品，配售比例屢創(chuàng)新低。

這凸顯了公募REITs產品供給較少的尷尬局面?！澳壳肮糝EITs市場供需極度不平衡?！敝泻交鸩粍赢a投資部人士表示，銀行、保險、私募等機構認購熱情高漲，需求旺盛，但公募REITs產品供給明顯偏少，導致市場供需失衡。

面對有限的供給，公募REITs產品的二級市場交易價格水漲船高，多只產品二級市場價格與其內在價值偏離度較高。對于這一現(xiàn)象，中國證券報記者獲悉，監(jiān)管層已密切關注公募REITs產品交易風險，并采取了一系列措施平抑價格。

面對二級市場的過熱情況，基金人士表示，投資者如果關注公募REITs產品短期內的“股票特征”，容易偏離公募REITs產品投資基礎設施資產的本質。從長期投資價值來看，REITs產品的價格一定會回歸到其內在價值附近的水平。

中航基金不動產投資部認為，推動公募REITs投資回歸本質，需要監(jiān)管層、基金管理人、媒體多方共同努力，加大REITs投教工作，持續(xù)做好信息披露工作?；鸸芾砣硕ㄆ诎l(fā)布季度報告、年度報告，充分向投資者披露底層資產運營狀況。此外，隨著監(jiān)管部門審核速度加快，將有更多公募REITs產品問世，市場供需有望得到緩解。

回歸公募REITs產品本質

對于公募REITs產品投資，基金人士建議，投資者以自身風險偏好為前提理性參與，關注公募REITs產品本質，長期持有。

“雖然二級市場價格的資本利得也是公募REITs產品的投資來源之一，但公募REITs產品綜合收益中派息分紅部分的價值，在長期持有的前提下才能得到充分彰顯?！苯ㄐ呕鹛嵝淹顿Y者，當公募REITs產品在二級市場漲幅過大后，產品的現(xiàn)金流分派率會顯著降低，價格的預期波動幅度會提高。投資者有必要深入了解公募REITs產品的底層資產及收益情況，在短期內關注二級市場漲幅的同時，從長期持有的角度留意對應分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產品的投資價值。

作為金融市場的新興產品，中航基金不動產投資部建議投資者，通過行業(yè)研究報告和相關披露文件的研讀，充分認識公募REITs產品的風險收益特征和產品特性，了解清楚自身的風險偏好，理性參與公募REITs市場投資。