走過(guò)2018年這一“深度調(diào)整”年，房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)發(fā)生了哪些變化，市場(chǎng)在2019年究竟走向如何？

文/貝殼研究院

2018年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深刻調(diào)整。一方面，市場(chǎng)的變化根植于房地產(chǎn)方向的調(diào)整，在“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”的核心發(fā)展理念下，中國(guó)房地產(chǎn)供求格局發(fā)生了可喜的變化。另一方面，市場(chǎng)的深刻調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響也持續(xù)顯現(xiàn)，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市場(chǎng)促銷潮”等接連涌來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀篇布局加快調(diào)整舵頭。

走過(guò)2018年這一“深度調(diào)整”年，房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)發(fā)生了哪些變化，市場(chǎng)在2019年究竟走向如何？在12月27日舉辦的貝殼思享會(huì)上，貝殼研究院《2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）正式發(fā)布，以數(shù)據(jù)復(fù)盤2018年新房、二手、租賃三大市場(chǎng)趨勢(shì)演變，探明2019年市場(chǎng)動(dòng)向。

解讀2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在高位，但基本結(jié)束快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。全國(guó)新房、二手房交易量與去年相比基本持平，下半年市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷降溫。在經(jīng)歷一年多的調(diào)控后，預(yù)計(jì)2019年中國(guó)房地產(chǎn)將迎來(lái)中溫放松政策，新房在供給放量中走向拐點(diǎn)和分化，二手房則有望結(jié)束下行態(tài)勢(shì)。

第一部分

2018年的樓市答卷

2018年延續(xù)去年的高壓狀態(tài)，部分城市繼續(xù)加碼。今年以來(lái)，22個(gè)城市加碼或開(kāi)啟限購(gòu)政策，17個(gè)城市實(shí)行限售政策。在政策修補(bǔ)中，調(diào)控壓力已經(jīng)達(dá)到頂峰。市場(chǎng)最敏感的房貸利率延續(xù)上升趨勢(shì)，基本達(dá)到2015年以來(lái)高位。

01.新房增勢(shì)終止

2018年全國(guó)商品住宅銷售面積14.6億平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅銷售達(dá)到巨量頂峰，2018年新房GMV達(dá)12萬(wàn)億，同比增加10%，增速回落至20年以來(lái)低位。而四季度以來(lái)全國(guó)商品住宅銷售面積逐月同比下滑，銷售疲態(tài)盡顯。

圖：全國(guó)新房年度銷售面積及同比（萬(wàn)方）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

圖：2018年以來(lái)全國(guó)商品住宅銷售面積及當(dāng)月同比

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫(kù)

02.二手低溫運(yùn)行

2018年全國(guó)二手房成交量預(yù)計(jì)420萬(wàn)套，交易面積3.95億平，同比持平。在2016年末至今的調(diào)控影響下，2018年二手房市場(chǎng)保持2017年以來(lái)的低溫狀態(tài)，成交量低于2015-2016年。從重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)年內(nèi)表現(xiàn)來(lái)看，6月以來(lái)成交持續(xù)回落，11月成交保持在2017年以來(lái)低位上。

圖：全國(guó)二手房成交量（萬(wàn)套）

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理測(cè)算

圖：重點(diǎn)城市二手房成交月度走勢(shì)及環(huán)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫(kù)

在調(diào)控持續(xù)影響下，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)降溫，預(yù)期低迷。2018年客源成交周期同比全面延長(zhǎng)，調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比全線回落，買賣雙方市場(chǎng)預(yù)期同比走弱。

第二部分

2019的樓市前景

政策預(yù)測(cè)：中溫放松

在經(jīng)歷一年多的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)前期升溫的勢(shì)頭有所減緩，今年下半年不少重點(diǎn)城市進(jìn)入下降區(qū)間，一些城市的市場(chǎng)陷入低迷，居民杠桿快速增加的勢(shì)頭得到初步遏制。但今天房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經(jīng)濟(jì)下行的壓力，還有債務(wù)壓力。資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲或下跌都可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

因此2019年的政策面更大可能性是中溫放松，預(yù)計(jì)明年的主要政策調(diào)整會(huì)有三點(diǎn)：

第一，調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出要明確中央與地方的事權(quán)，今年明確提出，城市地方政府是調(diào)控的主體，中央分類指導(dǎo)。調(diào)控主體的轉(zhuǎn)變是因城施策原則的延續(xù)和落地，地方政府針對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和特定問(wèn)題，發(fā)揮能動(dòng)性，制定出適合本地發(fā)展的對(duì)策，更加有助于精準(zhǔn)調(diào)控，科學(xué)調(diào)控。

第二，調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)。歷史證明，調(diào)控市場(chǎng)交易往往是影響需求釋放的節(jié)奏，通常是延緩或刺激需求釋放，盡管短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，但會(huì)明顯打亂市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，抑制市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，引發(fā)其他問(wèn)題。調(diào)節(jié)交易并沒(méi)有改變市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，并不能從根本上改變住房短缺或結(jié)構(gòu)錯(cuò)配的問(wèn)題。

今后政策會(huì)減少對(duì)交易環(huán)節(jié)的行政管制，限價(jià)、限售乃至限購(gòu)政策可能會(huì)根據(jù)不同城市的情況作相應(yīng)調(diào)整。

第三，政府職能回歸到住房保障。經(jīng)濟(jì)下行對(duì)流動(dòng)人群、低收入人群的沖擊最大，住房保障更加重要。過(guò)去政府主要精力側(cè)重于住房市場(chǎng)的管理，今后可能從住房供給和住房保障方面進(jìn)一步發(fā)力，比如加快推進(jìn)集體土地入市、鼓勵(lì)買房出租、盤活存量土地資源，為住房保障提供更多的財(cái)政支持等。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)：新房放量，二手觸底

01.新房放量

2017年以來(lái)全國(guó)土地交易增多，新房新開(kāi)工、在建和待售面積都達(dá)到較高的位置。北京、上海、成都、南京、武漢等城市新房供應(yīng)數(shù)量都比較充裕，導(dǎo)致2018年新房、二手房交易結(jié)構(gòu)向新房偏移。2019年隨著大量新房尤其是價(jià)格適中、位置尚可的限價(jià)房集中入市，會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)造成分流影響。

圖：全國(guó)商品住宅施工及新開(kāi)工面積累計(jì)同比

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫(kù)

圖：2018年北京新房成交占比月度走勢(shì)

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02.二手觸底

隨著限制交易政策的松綁，賣一買一的換房需求會(huì)更容易釋放，明年二手房市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)有望得到轉(zhuǎn)變。隨著下半年來(lái)重點(diǎn)城市二手房均價(jià)的下跌，購(gòu)房門檻降低，部分購(gòu)房者開(kāi)始入市，11月重點(diǎn)一二線城市新增客源量環(huán)比增加9%。外加政策放松的影響，明年二手房市場(chǎng)有望結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢(shì)。

圖：重點(diǎn)一二線城市新增客源量走勢(shì)

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03.一線底火與二線壓倉(cāng)

2018年末北京新房及二手房成交已經(jīng)開(kāi)始小幅升溫，在政策中溫放松的預(yù)期下，作為房地產(chǎn)底火的一線城市明年市場(chǎng)有望小幅回升，首次置業(yè)需求加快進(jìn)入市場(chǎng)，帶動(dòng)換房改善鏈條活躍。

圖：北京新房及二手住宅成交總套數(shù)月度走勢(shì)

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重點(diǎn)二線城市人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相對(duì)穩(wěn)健，具有較強(qiáng)的抗周期能力。隨著戶籍制度的進(jìn)一步改革和購(gòu)房資質(zhì)的適度放松，更多的三四線城市居民為了獲得更優(yōu)質(zhì)的教育資源和就業(yè)機(jī)會(huì)，會(huì)優(yōu)先選擇到省會(huì)城市購(gòu)房落戶。

年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)隨著2019年調(diào)控政策的邊際改善以及新房供應(yīng)的增加，2019年二線房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)的“壓艙石”。

圖：重點(diǎn)二線城市新房成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫(kù)

圖：重點(diǎn)二線城市二手房成交量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫(kù)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

進(jìn)入全流通時(shí)代

傳統(tǒng)理論理解房地產(chǎn)市場(chǎng)周期時(shí)通常只關(guān)注新房市場(chǎng)，或者將新房二手房視為同一市場(chǎng)，忽視了不同市場(chǎng)交易邏輯之間的差異，也忽視了不同市場(chǎng)之間的相互影響。

貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“全流通時(shí)代”。所謂全流通是指，新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)之間不再是孤立分割的關(guān)系，而是互生共連的交互關(guān)系。三個(gè)市場(chǎng)之間交互的方式、時(shí)機(jī)與動(dòng)能決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的“總體效果”。

貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng) 楊現(xiàn)領(lǐng)

在全流通的市場(chǎng)視角下，中國(guó)房地產(chǎn)獨(dú)特、難懂的現(xiàn)象也能夠得到很好的解釋。全流通框架認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮取決于、潛在購(gòu)房者的質(zhì)量、潛在購(gòu)房者的轉(zhuǎn)換能力和存量房乘數(shù)效應(yīng)的大小三個(gè)方面。例如，潛在購(gòu)房者的轉(zhuǎn)換能力取決于購(gòu)房、租賃和非正規(guī)市場(chǎng)之間的互動(dòng)性，只有潛在購(gòu)房需求能夠順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)繁榮才可持續(xù)。

“政策應(yīng)支持有房的人換房改善，而不是鼓勵(lì)沒(méi)房的人加杠桿買房。對(duì)于有房的家庭，換房改善是核心需求，他們的支付能力最強(qiáng)，存在進(jìn)一步加杠桿的空間?！倍魍蚣軐?duì)政策的啟示則在于中性的價(jià)值觀。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行周期，穩(wěn)增長(zhǎng)可行的政策選擇是鼓勵(lì)換房需求。但對(duì)于無(wú)房的年輕人，也不宜再鼓勵(lì)加杠桿買房，而是應(yīng)該發(fā)展租賃市場(chǎng)，特別是機(jī)構(gòu)化租賃，給他們更多的居住選擇。

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