圖片來源：視覺中國

最近幾個月，北京房租飛速增長引發(fā)民間熱議。

雖然每年的大學生畢業(yè)季，房租普漲是一種季節(jié)性現(xiàn)象。但是，今年房租的暴漲行情，卻比往年“兇猛”許多，“買不起，也租不起”將進一步加劇北漂的焦慮情緒。

那么，今年北京房租的暴漲行情究竟到了什么程度？其深層次原因又有哪些？且看以下分析。

北京房租呈加速上漲趨勢

根據(jù)中國房地產(chǎn)行情網(wǎng)公開信息，2018年7月，北京房租漲幅達到21.89%，環(huán)比漲幅為2.63%，租金絕對水平冠絕全國，每平米達到92.33元/月，而上海、深圳和廣州則分別為81元/月、84.8元/月和53.05元/月。

從中原地產(chǎn)統(tǒng)計的住宅租金指數(shù)看，一線城市中漲幅最快的是北京和深圳。其中，北京二手住宅租金指數(shù)從2017年10月的190.4上漲到2018年7月的211，最近幾個月呈加速上漲趨勢（參見下圖）。另外，深圳的漲幅也較為可觀，上海、廣州的租金指數(shù)則保持了相對平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)明顯上漲。

當然，以上只是反映了北京房租的平均漲幅，一些熱點地區(qū)如北京五六環(huán)地區(qū)，房價整體漲幅已經(jīng)超過了10%，某些房源甚至10天暴漲100%。由此可見北京租賃市場的火熱程度。

供需缺口是房租上漲的長期因素

究竟是哪些因素在推動北京房租上漲？

要回答這個問題，首先需要觀察影響租賃市場供需平衡的基本面因素。

從需求層面看，下述三方面是北京住房租賃市場需求仍然強勁的主要因素：

• 北京人口疏解沒有達到預(yù)期

2017年6月《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》發(fā)布之后，北京市政府開始大規(guī)模拆除邊遠地區(qū)的自建出租房、合租房，疏解低端產(chǎn)業(yè)流動人口，同時進一步收緊戶籍政策、入學資格管控，希望通過“三控（房、戶、學）”等強力措施，實現(xiàn)控制常駐人口總數(shù)的目標。

然而，“三控”的實際效果并不樂觀，2017年常住人口僅下降了2.2萬人，相對于2170.7萬人的常駐人口總數(shù)（參見下圖），幾乎可以忽略不計。從北京地鐵乘客量數(shù)據(jù)看，2018年北京常駐人口甚至可能重新恢復(fù)增長。

• 北京高收入群體占比高、收入增長快

僅有人口流入還是不夠的，房租的快速增長還需要租房人群收入的高速增長來支撐。根據(jù)智聯(lián)招聘薪酬大數(shù)據(jù)報告，2018年夏季求職期平均薪酬超過萬元的唯一城市是北京，緊隨其后的是上海、深圳、杭州和廣州（參見下表）。

更為重要的是，北京市是互聯(lián)網(wǎng)IT產(chǎn)業(yè)和金融從業(yè)人員最為集中的地區(qū)，這兩大行業(yè)又是公認的高收入行業(yè)，起薪高、增長潛力大的特點突出。2018年上半年，北京市金融業(yè)增加值占GDP比重繼續(xù)保持在18.79%的高位，互聯(lián)網(wǎng)IT產(chǎn)業(yè)占比也高達11.6%（參見下圖）。

• 雄安新區(qū)對于北京產(chǎn)業(yè)和人口疏解力度和進度可能低于預(yù)期

最近的一些公開信息表明，雄安新區(qū)規(guī)劃和建設(shè)進度可能低于市場預(yù)期。事實上，今年4月發(fā)布的《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》提出的兩階段目標，分別為2035年目標和本世紀中葉的目標，并未提及2020年短期目標，更沒有對短期內(nèi)人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)指標進行明確界定?？梢灶A(yù)見，未來3-5年內(nèi)，雄安新區(qū)建設(shè)重點是規(guī)劃、拆遷、生態(tài)整治、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，短期內(nèi)對北京市人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響力將比較有限。

房源供給總量不足還有結(jié)構(gòu)性難題

從供給層面來看，在住房需求強勁背景下，住房供給問題則表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性難題和總量不足兩個方面，并最終成為租賃市場供需失衡、價格上漲的重要因素。具體來說：

• 結(jié)構(gòu)性難題表現(xiàn)在居民通過購房滿足居住需求的渠道受阻

2016年10月份以來，北京市的限購、限貸、限商、限離、限企等房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼落地，加上北京是全國唯一的、多年實施“按個人轉(zhuǎn)讓住房所得20%征收個人所得稅”的城市。

這使得2017年北京市房地產(chǎn)交易陷入冰點，全年新房和二手房交易分別僅為10.4萬套和13.3萬套，都大幅低于2015年和2016年的成交量（參見下圖）。史無前例的調(diào)控政策只是一方面，另一方面是超高的房價水平讓許多年輕人難以承受，他們不得不進入租賃市場。

總量問題表現(xiàn)在，從供應(yīng)租賃房土地到形成有效租賃房供應(yīng)，有1-2年滯后期。從2015年初住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，到黨的十九大報告把“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”作為住房供給制度的國策，租賃住房市場發(fā)展成為北京市解決住房問題的兩大支柱之一。

2017年4月《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》明確，未來五年內(nèi)全市計劃供應(yīng)租賃住房 1300公頃，其中2017年供應(yīng)租賃住房 227 公頃。

為了多渠道供應(yīng)土地，降低土地成本，2017年11月北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，計劃在2017年-2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房，政策出臺后的2017年完成供地203.9公頃，完成率102%，年均建設(shè)規(guī)模200萬平米和50萬套。

然而，從這些土地供應(yīng)，到最終形成租賃住房的有效供給，存在1-2年滯后期。從北京市住宅新開工面積、施工面積和竣工面積增速可以看到，今年1-7月，北京住宅竣工面積同比增速為-10.7%，延續(xù)了2017年以來的大幅萎縮趨勢。

而反映前期土地供應(yīng)大量增加后的影響——住宅新開工面積、施工面積增速則在2018年以來迅速“由負轉(zhuǎn)正”，1-7月二者增幅分別達到21.5%和10.2%，均創(chuàng)下了2016年以來的次高水平（參見下圖）。從2017年土地供應(yīng)情況來看，這些新開工和施工住宅有20%以上是租賃住房。因此，未來幾年的租賃住房有效供給缺口將會明顯緩解。

資本涌入或是近期房租暴漲主因

以上是影響北京房屋租賃市場供給、需求、政策等基本面因素。值得注意的是，2018年以來特別是最近幾個月，北京房租短期大幅暴漲，還有一個關(guān)鍵力量是各類社會資本全面進入租賃市場。

為何資本會全面介入到住房租賃市場？其原因有三個方面：

1. 社會資本參與住房租賃行業(yè)的發(fā)展，符合中央和地方政府鼓勵租賃市場的方向。
2. 北京作為全國住房供需失衡最嚴重的城市，資本具有巨大的炒作空間。
3. 北京租金回報率極低，具備上漲潛力和空間。事實上，2017年下半年以來，北京租金價格開始快速攀升，租金回報率也從2017年10月的1.35%的歷史低點上升到2018年7月的1.57%，但這與已公開發(fā)行的長租公寓ABS和REITs產(chǎn)品收益率4.5%-5%仍有較大差距，上漲空間較大。

稍微留心就可以發(fā)現(xiàn)，資本力量在租賃市場早已行動。據(jù)鏈家自如公布數(shù)據(jù)，2015年長租公寓門店增長率不足15%，2016年增長率為35%，2017年增長率高達40%。

當前，資本主導(dǎo)的品牌長租公寓已初具規(guī)模，行業(yè)排名前十的品牌公寓管理房屋間數(shù)（套數(shù)）均已過萬（參見下圖）。其中，行業(yè)龍頭鏈家自如在北京、上海、深圳等一線城市管理公寓數(shù)，兩年內(nèi)翻了一番，從2016年年中的25萬套上升到2018年6月末的60萬套；萬科泊寓規(guī)模緊隨其后，在2018年6月末也達到了14.5萬套。

然而，當前品牌公寓占整個租賃市場的比重僅為2%左右，遠低于發(fā)達國家25%-30%的平均水平，這也就出現(xiàn)了最近幾個月大型品牌長租公寓大規(guī)模燒錢搶占房源、爭奪租賃市場定價權(quán)的現(xiàn)象。

對于這種現(xiàn)象，北京市住房管理部門已及時介入干預(yù)，嚴控品牌公寓囤積炒作房源。

值得提醒的是，若想從根本上解決房租上漲的壓力，需要在加快租賃房有效供給的同時，進一步明確長租公寓的市場管理規(guī)則，防止市場過度炒作，加劇房租上漲的壓力。

【鈦媒體作者介紹：來源：蘇寧財富資訊；文/蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任 黃志龍】