房?jī)r(jià)經(jīng)過幾輪的上漲后，已然處于高位，很多城市的房?jī)r(jià)洼地被填平。城里買套房要掏遍6個(gè)錢包，對(duì)很多人都是人生大事。

選擇的重要性！用一句話講：“戰(zhàn)術(shù)上的勤奮無法彌補(bǔ)戰(zhàn)略上的短視”。選對(duì)了城市，你將最大程度的分享城市發(fā)展紅利。

這樣的城市，很難完全抓到，但也并非無跡可循。快速發(fā)展的城市既有內(nèi)部邏輯，也有外部表征。他們通?！案患毕∪辟Y源。我把這類富集資源的城市叫做——“富城市”。結(jié)合樓市現(xiàn)狀，我們討論該如何篩選出這些“富城市”。

經(jīng)過思考，我把選擇重點(diǎn)放在房?jī)r(jià)相對(duì)較低（設(shè)定均價(jià)2.5萬以內(nèi)）的城市之中。這樣幾乎可以囊括除一線、廈門、蘇州、杭州、南京、三亞外，幾乎所有的二線、三線城市。其中一些城市，房?jī)r(jià)處于低位，占有稀缺資源，未來最可能持續(xù)快速增長(zhǎng)，適宜多數(shù)人安居樂業(yè)。

選擇“富城市”置業(yè)，買定離手，不必糾結(jié)，踏實(shí)工作，認(rèn)真生活，3年后再看。本著這個(gè)思路從下面6個(gè)角度，我們?nèi)ふ夷切案怀鞘小?，讓我們與城市共同成長(zhǎng)。

1、常住人口600萬以上

城市的發(fā)展，人口是基礎(chǔ)。一個(gè)均好的城市，未必人口要一千萬、二千萬，但一定的人口規(guī)模是必要條件。常住人口600萬以上，可以作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

首先，一、兩百萬人口規(guī)模的城市，在今天看來太小了，很難支撐起起多個(gè)產(chǎn)業(yè)。600萬以上的人口比較合適。2017年，新加坡人口561萬、香港地區(qū)人口741萬、以色列人口870萬。

這些經(jīng)濟(jì)體都擁有多元化的產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。比如新加坡，除了發(fā)達(dá)的國(guó)際貿(mào)易，金融服務(wù)業(yè)以外，還擁有很強(qiáng)的石化產(chǎn)業(yè)。新加坡石油公司，日煉化產(chǎn)能60萬桶以上，是全球三大煉油化工中心之一。2011年時(shí)，產(chǎn)值就達(dá)到770億美金，占當(dāng)時(shí)全國(guó)生產(chǎn)總值34%。多元化，能夠增加城市的經(jīng)濟(jì)韌性，幫助城市抵御風(fēng)險(xiǎn)。

其次，龐大的人口，本身就意味著廣闊的市場(chǎng)。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，往往優(yōu)先考慮勞動(dòng)力成本。比如汽車工業(yè)，進(jìn)口品牌大眾、通用、豐田、本田等，把生產(chǎn)基地放在長(zhǎng)三角、珠三角。特斯拉工廠去年也落戶上海。自主汽車品牌上汽、長(zhǎng)安、吉利把整車工廠側(cè)重放在重慶、鄭州、寧波、蘭州等地。這些都是根據(jù)市場(chǎng)特性，做出的科學(xué)選擇，但無一例外，當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力都很豐富。

如果企業(yè)不來，既提供不了稅收，也提供不了就業(yè)崗位。政府沒錢，地鐵、醫(yī)院、公園等公共配套，自然發(fā)展緩慢。老百姓沒錢，日子也不好過。人口規(guī)模是我們選擇“富城市”的首要條件。

▼富人口”GDP百?gòu)?qiáng)、低房?jī)r(jià)城市如下圖：

600萬以上人口城市

其中無錫、寧波、煙臺(tái)、南通、泉州、徐州，這6個(gè)城市雖然不是省會(huì)城市，大家平時(shí)關(guān)注度比較低，但從數(shù)據(jù)看，經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模、人均GDP、教育占有，在全國(guó)300多個(gè)地級(jí)城市中，都很突出，地緣客戶值得特別關(guān)注。

2、較高的教育水平

人口是基礎(chǔ)，但要充分發(fā)揮人的作用，還要高人均人力資本。這個(gè)途徑只有一——“教育”。重視教育的地方，最易創(chuàng)造奇跡。比如以色列，外部戰(zhàn)火紛飛，內(nèi)部資源匱乏，60%的國(guó)土是沙漠，可耕地僅60萬畝，一半地方的年降雨量不足200毫米。就這樣的地方，還能把人均GDP做到4萬美元。

和歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體比較，以色列明顯的優(yōu)勢(shì)只有教育。自20世紀(jì)70年代中期以來，以色列的教育投資占GDP的比重始終保持在8％—11％，接受高等教育的人口比重接近是50%，超過了美國(guó)、日本。

高素質(zhì)的國(guó)民，讓以色列成為全球科技創(chuàng)新高地。其擁有7000家科技創(chuàng)業(yè)公司，是除美國(guó)、中國(guó)之外，納斯達(dá)克上市公司最多的國(guó)家。2014年，以色列高科技部門貢獻(xiàn)了總出口的50%，就業(yè)的10%。在沙漠地區(qū)，以色列把農(nóng)業(yè)做成了支柱產(chǎn)業(yè)，成為“歐洲菜果廚房”。每個(gè)以色列農(nóng)民可供養(yǎng)的人口，從1955年的15人增長(zhǎng)為2014年的400人，高品質(zhì)、高附加值農(nóng)產(chǎn)品大量出口，滴灌技術(shù)和設(shè)施農(nóng)業(yè)稱雄全球，連淡水和海水淡化技術(shù)也出口。

在國(guó)內(nèi)，勞動(dòng)力受教育程度最高的省市前五位是：北京、上海、天津、江蘇、遼寧。人力資本人均最高前五是；北京、上海、天津、浙江、江蘇。人均GDP最高前五是：北京、上海、天津、江蘇、浙江。我們看這個(gè)順序，高度一致。大家都知道，單一資源終會(huì)枯竭，資源型城市的衰敗在過去20年非常明顯。曾經(jīng)的高光城市，煤城鶴崗、雞西、銅都白銀、石油城玉門等，在資源枯竭之后，無一不經(jīng)濟(jì)蕭條，人口流失。

資源是有限的，唯有文化生生不息。教育資源，特別是重點(diǎn)高校在城市布局后，幾十年都難以轉(zhuǎn)移。高校不足，意味著最重要的智力資源短缺。這對(duì)于產(chǎn)業(yè)升級(jí)，新興高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)生、引進(jìn)都非常不利。所以在選擇城市時(shí)，教育資源的豐富程度，需要特別關(guān)注。

教育富裕的城市有：無錫、長(zhǎng)沙、天津?yàn)I海、煙臺(tái)、南通、大連、泉州、成都、合肥、西安、徐州。

3、有閃閃發(fā)光的IP

現(xiàn)代城市，閃閃發(fā)光IP是軟實(shí)力的最佳載體，不可或缺。創(chuàng)業(yè)、娛樂、體育、美食IP越閃亮，越能吸引各類人才。

在過去40年，最會(huì)使用IP的城市就是深圳了，“創(chuàng)業(yè)之都”吸引了全中國(guó)的熱血青年蜂擁而至，他們雄心壯志、懷揣夢(mèng)想和渴望，在哪里大展拳腳，開天辟地。短短幾十年，把一個(gè)小漁村變成了一座超級(jí)城市。幾個(gè)月前，業(yè)內(nèi)一位大姐，在公司的號(hào)召下，拖家?guī)Э陔x開北京，義無反顧的奔赴深圳。可見直到今天，深圳的魅力依舊。夢(mèng)想和渴望，被認(rèn)可是人類進(jìn)步的強(qiáng)大推動(dòng)力。

IP多的城市大都開放、有趣、宜居、充滿活力，更能吸引年輕人。姑娘、小伙的不斷涌入，給城市源源不斷的輸送新鮮血液。這些人普遍接受高等教育，更愿意挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)，他們代表城市的未來。

目前，國(guó)內(nèi)有閃亮IP的城市并不多。大家耳熟能詳?shù)某恕皠?chuàng)業(yè)之都”深圳、“娛樂之城”長(zhǎng)沙、“美食之都”成都、重慶寥寥數(shù)個(gè)。其他如“冰雪之都”哈爾濱，“足球城市”大連，最近幾年的IP亮度反而有所削弱。

閃亮的IP，是聚集人力的特殊要素，特別是教育資源有短板的城市，打造閃亮IP，是彌補(bǔ)短板的捷徑。

以體育IP為例，2018年12月中旬，上海市體育局就發(fā)布《建設(shè)國(guó)際體育賽事之都三年行動(dòng)計(jì)劃（2018—2020年）》。努力將上海打造全球著名的體育城市和國(guó)際體育賽事之都。一線城市在不遺余力的打造新IP，保持領(lǐng)先地位，二、三線城市更需要積極爭(zhēng)取了。

2018年5月，人民網(wǎng)公布過2017體育活力城市top100。排名前列的活力城市有：成都、重慶、武漢、長(zhǎng)春、鄭州、太原、沈陽、常州、石家莊、大連。

▼體育活力城市TOP20名單如下：

數(shù)據(jù)來源：人民網(wǎng)

4，地理位置的重要性

商業(yè)貿(mào)易的開展需要兩大前提，便捷的交通+安全保障。交通樞紐是進(jìn)行商業(yè)、貿(mào)易活動(dòng)的天然選擇。貿(mào)易的背后，是海量物流、資金、人流的匯集。人財(cái)物在一個(gè)地區(qū)高度集中，持續(xù)流通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就如虎添翼，想不快都難。

從地理位置看，濱海城市>濱江城市>內(nèi)陸城市。尤其是濱海城市，涵蓋了海運(yùn)、陸路、航空、水運(yùn)，四種運(yùn)輸類型，具有最大的交通運(yùn)輸潛力。

濱海城市：海路+陸路+航空港

濱江城市：水路+陸路+航空港

陸路樞紐：高速+高鐵+航空港

2017年，第一財(cái)經(jīng)曾對(duì)全國(guó)330個(gè)地級(jí)以上城市，共計(jì)56953個(gè)城市組進(jìn)行研究，收集城市組間的公路距離和直線距離、高鐵和普鐵的運(yùn)行車次和運(yùn)行耗時(shí)、民航航班量和飛行耗時(shí)等數(shù)據(jù)。在大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，通過歸一化和回歸算法，找出了國(guó)內(nèi)20個(gè)強(qiáng)聯(lián)系城市。

20個(gè)強(qiáng)聯(lián)系城市中，包括：濱海樞紐城市，天津?yàn)I海新區(qū)；近港口城市，沈陽（營(yíng)口港）；濱江樞紐城市，武漢、重慶、長(zhǎng)沙（霞凝港）、成都（樂山港）、濟(jì)南（小清河港）、合肥（合肥港）；內(nèi)陸樞紐城市，鄭州、西安、石家莊等。

在印象中，除一線外，一直認(rèn)為武漢、鄭州的交通樞紐地位較高，但從數(shù)據(jù)看，長(zhǎng)沙提升非常快，僅次于北上廣。徐州、南昌、濟(jì)南這三地，在八縱八橫的高鐵格局中，進(jìn)步也很大，地級(jí)市徐州，GDP達(dá)到6600億，人口870萬，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

上述TOP20未統(tǒng)計(jì)國(guó)際航運(yùn)，大連、寧波、福州、泉州、南通，包括唐山-秦皇島，這些有優(yōu)良港口城市，也不可忽略。

5、距離的重要性

信息技術(shù)的進(jìn)步，并沒有降低距離和位置的重要性，相反，因?yàn)閯?chuàng)新、創(chuàng)意更依賴要素聚集，更需要濃度和密度，所以位置變得更加重要了。所有知名的科技創(chuàng)新高地，從國(guó)家層面看都是點(diǎn)狀分布的，從城市層面看也是小片狀分布。現(xiàn)在的科技還不能完美的解決距離對(duì)創(chuàng)新的影響。

我國(guó)的科技創(chuàng)新高地主要是“兩區(qū)”。一是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，約219個(gè)；另一是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，約156個(gè)。二者稍有區(qū)別，前者既著眼于產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，又著眼于區(qū)域發(fā)展規(guī)律，更注重利用當(dāng)?shù)乇容^優(yōu)勢(shì)。后者，更多的著眼于未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

▼2018年的國(guó)家高新區(qū)綜合排名前20

數(shù)據(jù)來源：園區(qū)在線

科技部火炬中心，每年會(huì)下發(fā)一次國(guó)家高新區(qū)的園區(qū)排名，但不對(duì)外完全公開。上述排名根據(jù)公開信息整理（進(jìn)步的園區(qū)樂于宣傳），基本可信，可能存在名次偏差。截止2107年底，我國(guó)已有156個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)，入駐企業(yè)10.36萬家，吸納就業(yè)1940萬人，年?duì)I收30.7萬億。年生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到95171.4億元，占當(dāng)年我國(guó)GDP總量的11.5%。

不到兩千萬的人口，創(chuàng)造出了11.5%的GDP。

▼2018年國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)綜合排名前30

2017年1-9月，全國(guó)219家國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)）實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值167533億元人民幣。

綜合排名前30名的國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)，東部地區(qū)有20家，中部8家、西部2家。長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)開區(qū)，不論是發(fā)展數(shù)量還是質(zhì)量上，均領(lǐng)跑全國(guó)。數(shù)量約45個(gè)，占20%左右。其中僅江蘇省內(nèi)的經(jīng)開區(qū)數(shù)量達(dá)到26個(gè)，是擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)數(shù)量最多的省份。

根據(jù)2018年5月公布數(shù)據(jù)，國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)勞動(dòng)生產(chǎn)率已達(dá)44.6萬元/人，遠(yuǎn)高于全國(guó)9.5萬元/人的平均水平。換句話說，經(jīng)開區(qū)的人均勞動(dòng)率是平均水平的5倍，收入自然會(huì)達(dá)到平均水平的5倍。那里就業(yè)好，那里收入高，那里房子增值快，很直白的邏輯。

從高新區(qū)周邊房?jī)r(jià)看，北京中關(guān)村周邊的萬柳、世紀(jì)城、中關(guān)村、雙榆樹板塊，每平米均價(jià)分別是14萬、10.3萬、10.5萬、10.1萬。深圳南山科技園的紅樹灣、科技園、后海、深圳灣板塊，每平米均價(jià)分別是10.3萬、8.7萬、7.7萬、15.7萬。上海浦東張江高新區(qū)周邊的碧云、世紀(jì)公園、聯(lián)洋板塊，每平米均價(jià)分別是8.5萬、7.7萬、8.9萬。這些地方都是城市價(jià)值高地。

在一線城市，科創(chuàng)高地的價(jià)值已經(jīng)展現(xiàn)。在二線科創(chuàng)富城市，這種價(jià)值認(rèn)同還在形成之中。需要思考的是，科創(chuàng)高地在城市發(fā)展中的價(jià)值上限在哪？會(huì)超越傳統(tǒng)的商務(wù)中心、區(qū)域金融中心、交通樞紐中心嗎？

在科技就是第一生產(chǎn)力的今天，科創(chuàng)高地發(fā)展的趨勢(shì)是包含金融、商務(wù)、交通、生態(tài)、居住功能的復(fù)合型中心，科創(chuàng)中心的地位將會(huì)更加顯著。伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移，二、三線城市中如武漢、合肥、成都、西安、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、大連、沈陽、寧波、煙臺(tái)、天津（濱海、武清）、昆山、嘉興、石家莊、長(zhǎng)春等科創(chuàng)富城市，存在明顯機(jī)遇。

6、城市治理水平

關(guān)于城市治理水平，不會(huì)有公開排名。暫用近10年GDP增速指標(biāo)代替，這是一個(gè)綜合性指標(biāo)，GDP持續(xù)較快增長(zhǎng)，說明促進(jìn)城市發(fā)展的各個(gè)要素都有充分的釋放。

分區(qū)域看：南方比北方增速快，中部比東部和西部快，貴州、安徽、湖北三省的城市增速較快，遼寧、山東、河北的城市增速較慢。

直轄市、省會(huì)城市增速前15有：貴陽、合肥、重慶、成都、長(zhǎng)沙、銀川、西安、武漢、?？?、南寧、南京、鄭州、昆明、南昌、蘭州。

從現(xiàn)在起，中國(guó)城市格局將再次發(fā)生巨大變化，中部、西部城市在逐漸崛起。東北地區(qū)暫時(shí)落后，因?yàn)閼?zhàn)略地位重要，這意味會(huì)有更多的支持，將是難得的振興機(jī)遇。

總體看，因?yàn)闅v史的、經(jīng)濟(jì)的、發(fā)展階段的原因，城市在分化，城市房?jī)r(jià)差異巨大。準(zhǔn)業(yè)主在買房前，綜合考慮，還是能夠篩選出一些“富城市”安心購(gòu)買的。