國內(nèi)多數(shù)城市目前正處于一波又一波的上漲攻勢中，有一部分人按耐不住踏空的痛苦，匆忙選擇購房置業(yè)，但還有更多的人巴望著房地產(chǎn)調(diào)控政策，能讓房價再回到三四十萬一套的十多年前。屆時，全國人民每人都有一套房，人人有房住，圓上住房夢。

不過，專家們卻表示：政府、房企、銀行都不會讓房地產(chǎn)大起之后有大落的，盡管這些年房價漲了十多倍，沒買房的人頗有怨言，但如果讓房價大跌，會影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定，所以國家不可能會讓房價再跌回很便宜的價格就能買一套房的時代。

其實(shí)，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并不是要人人都買得起房，而是要通過“租售并舉”的方式來解決居民的住房問題。所以，房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標(biāo)并不是讓房價再跌回到10多年前的三四十萬／套的水平。政府出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策主要目的有三：

第一，把過高的房地產(chǎn)杠桿給調(diào)降下來，這樣有利于控制系統(tǒng)性金融風(fēng)險。試想如果首套房貸只需二成，二套房套只需三成，銀行的房貸利率再在基準(zhǔn)利率上下浮八五折，那房地產(chǎn)杠桿拉得過長，系統(tǒng)性金融風(fēng)險最終將很難控制。

第二，政府調(diào)控房地產(chǎn)，是要讓房地產(chǎn)去投機(jī)化，在避免房價出現(xiàn)大起大落的情況下，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性。也就是說，房子是住人的，不是用于炒作的。未來房價會與當(dāng)?shù)氐木用衿骄杖霋煦^。

如果房價與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^，房地產(chǎn)就可以避免大起大落，回到健康的、可持續(xù)發(fā)展的軌道上來。而對于城市居民來說，房價不炒，回歸居住屬性后，會有更多的人圓上住房夢，但并不是每個家庭都要有能力購房。

第三，通過房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓過于火爆的房地產(chǎn)市場降降溫。決策層希望房地產(chǎn)與其他行業(yè)一起共同發(fā)展，共同繁榮，并不希望看到房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，投資資金都往房地產(chǎn)業(yè)跑，而其他行業(yè)長期低迷，這樣中國經(jīng)濟(jì)就會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡問題，就難以保持長期的、穩(wěn)定的發(fā)展。

現(xiàn)在問題又來了，房價大漲大跌很正常，從理論上講，高房價應(yīng)從哪里漲上來的，就應(yīng)該再跌回到哪兒去。但實(shí)際上，一二線城市房地產(chǎn)已不具備跌到十年多前，三四十萬既可買一套商品房的水準(zhǔn)上。

首先，這些年來，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨绞巧蠞q的，同時物價水平也是上漲的。所以，如果房價要再跌到十年多前的水平，那收入和物價也要跌回去。而十多年前一線城市人均收入二三千元，現(xiàn)在是七八千元。物價是幾毛錢買個包子，而在買個包子要2元錢。收入和物價都在漲，房價就不可能跌回原來價格。

再者，開發(fā)商拿地和造房的成本在上升，也就是說，同樣拿塊地，用來建造房產(chǎn)項(xiàng)目，但開發(fā)商的各項(xiàng)成本都在大幅上升。盡管建造房產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)水平?jīng)]太大變化，但是材料成本、人工成本、銷售成本、土地價格都在上漲。即使房價下跌，也不會降到低過去三四十萬買套房的程度。

最后，即使是目前我國首套房貸支付比例是三成，二套房貸支付比例是五成左右。但居民房貸的杠桿率又不可能完全取消。而較高的杠桿率會把居民實(shí)際的買房能力擴(kuò)大好幾倍。今后國內(nèi)居民始終還能輕松房貸，高杠桿買房。房價也就很難再跌回十多年前的一線城市三四十萬再可以買一套房的可能。

那么未來中國樓市房價跌到多少才算是較為合理呢？我們認(rèn)為，一線城市房價應(yīng)該是居民平均收入的15至20倍，而二三線城市房價應(yīng)該是居民平均收入的10－15倍。這樣當(dāng)然也不是每個家庭都可以買得起，但是多數(shù)家庭奮斗幾年，就能夠圓上住房夢。

舉個例子，上海居民平均年收入是8萬元，買一套90多平方的房產(chǎn)，大致應(yīng)該在120萬至160萬之間。也就是說，一線城市房價在1．2萬／平方米至1．6萬／平方米較為合理。而目前上海房價動輒7－8萬元／平方米，辛苦工作一年，卻只能買一平米的房產(chǎn)。所以，在一線城市工作的很多人只能住房居住。

對此，我們認(rèn)為，中國未來一二線城市的房價很可能是“軟著陸”。就是政府通過房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓一線城市房價每年跌15－18％，而當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫鹉甓荚谶f增。這樣，房價每年下跌幅度與當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鲩L速度相向而行，直到當(dāng)?shù)鼐用袷杖胗心芰彿繛橹埂＿@樣可避免房價大起大落給金融體系造成沖擊。

來源：至誠財(cái)經(jīng)網(wǎng)

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