導語：一場疫情，對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展造成明顯沖擊，隨著疫情在國際多地爆發(fā)，加劇了宏觀經(jīng)濟的下行壓力。受經(jīng)濟環(huán)境變化影響，商業(yè)地產(chǎn)運行面臨著巨大挑戰(zhàn)，同時也倒逼行業(yè)、企業(yè)重新思考，下沉到資產(chǎn)改造、服務升級的探索中。

　　借助資本與科技不斷融入地產(chǎn)行業(yè)的契機，商業(yè)地產(chǎn)重新煥發(fā)活力，部分企業(yè)在危機中探索轉(zhuǎn)型之路初見成效，商業(yè)地產(chǎn)已進入4.0時代。

　　01

　　黑暗迎來光明

　　商業(yè)地產(chǎn)復蘇進行時

　　據(jù)睿意德數(shù)據(jù)，2020年第二季度，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)環(huán)比顯著增長，同比回落幅度收窄。宏觀經(jīng)濟指數(shù)、商用土地指數(shù)、零售商信心指數(shù)在本季度均較上一季度強勢回升，整體市場自疫情后逐步回暖。

　　在市場表現(xiàn)上，預測2020年下半年，以律師事務所、新媒體產(chǎn)業(yè)、新基建相關(guān)產(chǎn)業(yè)為代表的企業(yè)將積極擴張，新一代數(shù)字產(chǎn)業(yè)、智能5G、新醫(yī)藥與新健康等新產(chǎn)業(yè)將迎來增長機遇，同時，遠程辦公等辦公模式的轉(zhuǎn)變，也對企業(yè)未來選址產(chǎn)生深遠影響。

　　02

　　企業(yè)表現(xiàn)積極

　　融資、運營、資本整合

　　1、積極拓展融資渠道，資產(chǎn)證券化不斷推進

　　在新冠肺炎疫情背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金缺口加大，“類REITs”等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更多的關(guān)注。不少處于成熟期的企業(yè)都在尋求輕資產(chǎn)運行模式，考慮把持有型物業(yè)作證券化操作，轉(zhuǎn)為服務機構(gòu)。中信證券專家認為，這對提升ROE和中長期發(fā)展，提升上市公司的估值都具備積極良好的意義。

　　2、運營為主，保持商業(yè)資產(chǎn)增值

　　面對疫情沖擊，商業(yè)地產(chǎn)空置率上升和租金壓力加大，導致其資產(chǎn)估值面臨下調(diào)趨勢。如何降低風險，讓在運營的項目擁有更高的估值是商業(yè)地產(chǎn)管理者必須考慮的問題。

　　企業(yè)紛紛推出不同策略，對項目重新進行定位、調(diào)整租約管理、增加增值服務、舊貌改新等盤活存量市場，降本增效需求顯著。在降本策略上，在不影響運營的前提下，企業(yè)主要轉(zhuǎn)向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)運營中占比最重的人力成本、能耗成本的節(jié)省，資管系統(tǒng)、智慧物業(yè)系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)以數(shù)字化優(yōu)勢吸引眾多目光，恰好成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的契機。

　　3、資本整合活躍，“收并購”提高行業(yè)集中度

　　資本整合一直是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做強的直接有效方式之一，可以帶來資本和項目端的協(xié)同效應，實現(xiàn)企業(yè)的快速擴張。疫情影響下，困境資產(chǎn)整合、企業(yè)間整合與合作等不斷出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)間的資本收購依然比較活躍。部分企業(yè)因面臨現(xiàn)金流壓力選擇出售企業(yè)股權(quán)與行業(yè)龍頭企業(yè)合作，而已經(jīng)具備一定實力的企業(yè)或考慮通過收購，推動企業(yè)規(guī)?；鲩L，并提升自身的商業(yè)運營管理能力。

　　03

　　趨勢展望

　　數(shù)字化推動抗風險能力提升

　　越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始更加關(guān)注項目的運營和產(chǎn)品價值的提升。通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善項目運營，達到降本增效及轉(zhuǎn)型升級目的，已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。從中長期來看，“數(shù)字化”是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，利用科技手段，企業(yè)將能更高效地實施精準運營及服務迭代，以實現(xiàn)運營能力的提升。

　　1、 內(nèi)部管理數(shù)字化

　　正如上文提到，成本的減少是企業(yè)規(guī)避風險的最有效途徑之一，重在內(nèi)部的降本增效。此類應用的主要目的在于降低人員成本，提升運營效率。

　　物業(yè)管理的人員管理為最佳切入點，一是物業(yè)基礎(chǔ)服務可外包，由更成熟、更專業(yè)的專項服務商承包，降低成本投入的同時，以輕資產(chǎn)發(fā)展模式提高資本收益;二是傳統(tǒng)物業(yè)的項目服務成本測算以及崗位、編制調(diào)整長期依賴經(jīng)驗，員工工作未能發(fā)揮最大效率，絕大多數(shù)的物業(yè)團隊可通過有效的管理實行優(yōu)化精簡。

　　以愛物管實際案例為例，以人效管理為核心，用數(shù)據(jù)對一線物業(yè)人員或外包人員的工作進行量化，實現(xiàn)了人員效率、質(zhì)量體系、服務成本的優(yōu)化調(diào)整，為尚東·數(shù)字居、廣州雅居樂中心、蘿崗萬達中心、保利大都匯等項目實現(xiàn)了保潔、安保等基礎(chǔ)服務的產(chǎn)業(yè)化升級，節(jié)省人員可達到40%以上，服務成本可減少30%。

　　2、 客戶服務數(shù)字化

　　商業(yè)地產(chǎn)運營對于聯(lián)結(jié)商戶、幫助商戶提升經(jīng)營的意識正在逐步提高，成為增加租戶粘度、提高滿意度的重要手段。但目前情況看來這一類的數(shù)字化應用使用率并不高，更多的還是采用人工溝通聯(lián)系的方式。

　　因此此類應用的價值收益產(chǎn)出尚未被廣泛發(fā)現(xiàn)，投入產(chǎn)出比較低，但商業(yè)地產(chǎn)的運營離不開對客戶的服務，以該觀點為中心，該類數(shù)字化產(chǎn)品有望成為未來主要賽道之一。

　　3、線上線下融合構(gòu)建新場景

　　“千禧一代”、“Z世代”逐漸成為消費主體，消費習慣的變革促使商業(yè)地產(chǎn)主動發(fā)展線上線下融合發(fā)展的全渠道運營。用服務給商業(yè)做加法，不斷構(gòu)建新場景，未來商業(yè)地產(chǎn)營收的增長將不再局限于單一渠道或單一服務形態(tài)。

　　隨著科技的不斷成熟，疫情后的新常態(tài)將加速商業(yè)地產(chǎn)不斷尋找發(fā)展新路徑，如探索新型運營方式、實現(xiàn)智能轉(zhuǎn)型等，以抓住經(jīng)濟新風口，提升資產(chǎn)的價值。

　　從長遠來看，商業(yè)地產(chǎn)借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風，通過數(shù)字化實現(xiàn)全行業(yè)的智能升級成必然趨勢。未來十年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可謂挑戰(zhàn)與機遇并存，能否轉(zhuǎn)變運營思維并具備與時俱進的服務理念將成為在危機中找到一條生路的關(guān)鍵。