物業(yè)行業(yè)背景和發(fā)展趨勢

　　物業(yè)行業(yè)，是一個與地產(chǎn)實體結(jié)合非常緊密的資源型業(yè)務(wù)。

　　近些年，政府在強力推行去庫存、消費升級、新生活等對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響很大的國策，再加上經(jīng)過過去30年開發(fā)，中國一二線城市 核心區(qū)域土地資源基本已基本處于飽和狀態(tài)，所以在未來十年地產(chǎn)增量開發(fā)的增速較以往會有所放緩 ，開發(fā)商的利潤空間不斷被壓縮。

　　據(jù)行業(yè)普遍經(jīng)驗，高品質(zhì)的物業(yè)能夠為地產(chǎn)產(chǎn)品帶來5%-10%的銷售 或管理 溢價 ，比如：萬科物業(yè)是購房者選擇萬科的重要考量、CBRE管理也同樣是寫字樓招租的重要賣點。

　　好的物業(yè)服務(wù)能夠提升開發(fā)商品牌，促進銷售。因此，國內(nèi)物業(yè)公司很多都是開發(fā)商背景，再加上物業(yè)行業(yè)現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，因此預(yù)計在未來十年，物業(yè)將會成為開發(fā)商業(yè)務(wù)多元化重點發(fā)力方向!

　　整個地產(chǎn)以及物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)，會呈現(xiàn)出由資源銷售型，向服務(wù)銷售型轉(zhuǎn)變的大趨勢。

　　近些年雨后春筍般出現(xiàn)了舊改新、二房東、共享辦公等，就是最好的例證。

　　物業(yè)自驅(qū)的意愿與困難

　　物業(yè)作為用戶最天然的業(yè)務(wù)入口，過去幾年也看到了這個趨勢，并開始建立如：多種經(jīng)營部、增值服務(wù)部等基于用戶有償服務(wù)收入的高毛利業(yè)務(wù)部門，以更好的實現(xiàn)自身的突破和轉(zhuǎn)變。

　　在過去的4年 里，物業(yè)多種經(jīng)營性收入，在物業(yè)的收入總比例中，上漲的速度非常快，截止2017年，多種經(jīng)營收入已經(jīng)占到物業(yè)整體收入的17% ，這部分業(yè)務(wù)的凈利潤率更達到了基礎(chǔ)收費業(yè)務(wù)的兩倍左右。

　　愛物管團隊在和一個超甲級寫字樓的領(lǐng)導交流時，得知他全年的多種經(jīng)營收入指標是600萬，還缺100多萬缺口希望用愛物管的平臺完成部分指標，當我們震驚于他竟然完成了400多萬的指標，去請教這400多萬是什么的時候，他的答案是——集團把停車場收入全部劃入了多種經(jīng)營收入……

　　是的，在物業(yè)公司老板來看，在這個年代如果財報中沒有多種經(jīng)營收入指標都不好意思說自己管理先進!更何況，不輪是政府在主導的消費升級、新生活……還是資本近些年對物業(yè)公司的追逐和并購，這個指標就代表了政績和溢價。

　　于是很多物業(yè)公司把本屬基礎(chǔ)性收入的停車場業(yè)務(wù)、設(shè)施設(shè)備有償服務(wù)等原屬基礎(chǔ)性收費的收入科目，納入了多種經(jīng)營性收入統(tǒng)計范疇，剩下的再設(shè)定一個目標以KPI的形式下發(fā)，用月餅、粽子等年節(jié)類的產(chǎn)品去完成。

　　所以，愛物管欣喜的發(fā)現(xiàn)了這個行業(yè)趨勢形成的同時，更看到了他們的無奈以及無奈背后帶給我們的機會。

　　先進的市場及孕育的機會

　　美國在這方面做的怎么樣呢?

　　愛物管在與寫字樓物業(yè)打交道的過去5年里，與無數(shù)的寫字樓業(yè)主、物業(yè)公司領(lǐng)導討論這個問題，甚至去美國思科、wework和他們交流過辦公物業(yè)的科技機遇，更在美國的寫字樓參觀、考察了他們的先進管理經(jīng)驗。

　　在美國的寫字樓里，物業(yè)公司常常只有5-10個 人，這5-10個人的團隊每天高效的管理著可能上百人、甚至數(shù)百人的服務(wù)外包團隊，為寫字樓提供著各種各樣的服務(wù)。

　　如果用美國現(xiàn)有的標準去看，中國所有的物業(yè)公司，都只能稱之為物業(yè)資產(chǎn)管理公司……而美國的物業(yè)概念要大的多，包括了物業(yè)資產(chǎn)管理公司，如CBRE ……物業(yè)運營管理公司，如F irstService ……物業(yè)專業(yè)服務(wù)外包商，如ServiceMaster 等三大類，這三類分工細致的群體玩家，真正組成了完整的美國物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈!

　　這里值得一提的，是ServiceMaster……作為年綜合回報超過30%，年銷售額近30億刀，市值84億美金 的美國物業(yè)體系代表，他們用單一業(yè)務(wù)(殺蟲)實現(xiàn)的規(guī)?；袌觯偻ㄟ^并購以及品牌特許經(jīng)營實現(xiàn)了業(yè)務(wù)節(jié)點規(guī)?；缓笸ㄟ^自己退出的ServSmart平臺，有效提升了人效成本、用戶滿意度以及收入導流的成本再分配。

　　做中國辦公物業(yè)成本再分配的平臺型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)

　　在中國一二線城市，地產(chǎn)資源類業(yè)務(wù)由資源銷售向服務(wù)銷售轉(zhuǎn)變大趨勢已經(jīng)形成。物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)變的自驅(qū)力已初具雛形，但亟須幫助。

　　美國的先進行業(yè)經(jīng)驗告訴我們，行業(yè)的分工細化以及在這個物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈成本重組過程中，孕育著出現(xiàn)新的巨型第三方平臺的機遇。

　　愛物管平臺就是希望能夠抓住這個機遇，實現(xiàn)為中國辦公物業(yè)成本再分配 的平臺型互聯(lián)網(wǎng)公司。愛物管通過賦能切入的方式，實現(xiàn)了與物業(yè)、企業(yè)用戶的多贏局面，解決了在別人的底盤與人爭利的商業(yè)悖論。

　　同樣，也通過SAAS運營的方案，解決了一線人力投入的問題。

　　同時，還通過不停的幫助物業(yè)管理人員迎合趨勢完成公司KPI的方式迅速降低了BD的成本，實現(xiàn)了更高的用具粘性及業(yè)務(wù)模式的節(jié)點滲透!

　　然后，我們還希望通過單一精準業(yè)務(wù)的快速切入實現(xiàn)規(guī)模的快速累計，并參照美國的先進經(jīng)驗實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的快速累加和收入的擴大。

　　最后，我們希望辦公物業(yè)的一線人員盡可能多的在工作中使用愛物管的系統(tǒng)，接受愛物管科學的調(diào)度。