【一周觀察】

3月的第四周，房企密集發(fā)布年報(bào)，包括萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企相繼披露2018年的財(cái)務(wù)報(bào)告并舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)?？v觀2018年的房企表現(xiàn)，有以下幾個(gè)特征：銷(xiāo)售增速整體放緩，營(yíng)收持續(xù)迎來(lái)豐收之年，但同時(shí)出現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)下降、資產(chǎn)負(fù)債率攀升等情況。

2019年，在房住不炒的整體基調(diào)下，調(diào)控政策將保持穩(wěn)定性和持續(xù)性，隨著債務(wù)兌付高峰來(lái)臨，房企將面臨前所未有的償債壓力，快速去化與回款，保證現(xiàn)金流的安全與財(cái)務(wù)的健康，成為房企今年的重要工作。在此背景下，不少房企選擇主動(dòng)減速提質(zhì)以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

增速放緩

2018年下半年，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮的一句“活下去”瞬間引爆輿論，從剛開(kāi)始令同行們的瑟瑟發(fā)抖，到中間輿論轉(zhuǎn)向“萬(wàn)科作秀”等質(zhì)疑聲，再到后來(lái)，巨頭們頻繁的戰(zhàn)略收縮、賣(mài)股求生、裁員降薪、降價(jià)促銷(xiāo)等動(dòng)作，令市場(chǎng)真切感受到冬天來(lái)了。

而隨著年報(bào)集中發(fā)布，各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也正一步步印證2018年樓市的真實(shí)狀況。據(jù)記者觀察，截至3月27日，已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的40余家上市房企，2018年的銷(xiāo)售額同比增速是46%，低于2017年的48%，僅看數(shù)字，增速并不差，但是不增反降的走勢(shì)說(shuō)明了市場(chǎng)的趨冷與去化速度的放慢。

這其中，龍頭房企和部分中小房企的降速尤為明顯，排在第一陣營(yíng)的房企，包括碧桂園、萬(wàn)科、恒大、綠地、中海、保利、華潤(rùn)等平均增速只有24%，其中，碧桂園增長(zhǎng)31.3%、萬(wàn)科增長(zhǎng)14.5%、恒大增長(zhǎng)10.1%，都低于前一年的同比增速，還有綠城、龍湖、雅居樂(lè)降速明顯，銷(xiāo)售額同比增幅分別為6.9%、28.5%、14.5%，2017年同期是28.45%、77.1%、52.4%。

相反，部分中型房企在規(guī)模賽道上并未急踩剎車(chē)，尤以首次進(jìn)入千億抑或是沖刺千億、兩千億陣營(yíng)的房企明顯，中國(guó)奧園2018年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額912.8億元，同比增長(zhǎng)100%，首次進(jìn)入千億正營(yíng)的中國(guó)金茂、金科股份、融信中國(guó)、富力地產(chǎn)增幅高達(dá)85%、81%、73.35%、60%，還有兩千億門(mén)檻前后的房企包括陽(yáng)光城、新城控股、世茂房地產(chǎn)、招商蛇口的增速都不低，分別上漲78%、74.8%、74.8%、51.3%。

調(diào)低目標(biāo)

2019年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中，雖然“房住不炒”并未出現(xiàn)，但是此后住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人重申“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，定調(diào)2019的政策思路，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)將貫穿全年。大勢(shì)已定，房企的日子并不好過(guò)，所面臨的不僅僅是去化與銷(xiāo)售問(wèn)題，還有一場(chǎng)硬仗要打，是即將到來(lái)的債務(wù)集中兌付高峰，如泰山壓頂。中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍指出， 2019年房企需要償還的國(guó)內(nèi)外的信用債規(guī)模將近5000多億元。

因此，現(xiàn)金流安全、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控成為當(dāng)下的重要任務(wù)。從部分房企相關(guān)負(fù)責(zé)人業(yè)績(jī)會(huì)上的發(fā)言可知，加速回款、減速保質(zhì)、現(xiàn)金流安全成為新一年開(kāi)展工作的關(guān)鍵詞。

郁亮在萬(wàn)科2018年業(yè)績(jī)報(bào)告《致股東》中再次強(qiáng)調(diào)“白銀時(shí)代”，“那個(gè)市場(chǎng)單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，那個(gè)行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了?！?/p>

對(duì)于2019年的市場(chǎng)，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉的判斷是“市場(chǎng)不會(huì)再出現(xiàn)暴漲行情，我們的態(tài)度是謹(jǐn)慎、樂(lè)觀”。鑒于此，龍湖將今年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為2200億元，預(yù)計(jì)同比增速為9.65%，低于2018年28.5%的增速。中海2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)是3500億港元，預(yù)計(jì)同比增速為16%，低于2018年29.8%的增速。

旭輝2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)是1900億元，增速只有25%。陽(yáng)光城將2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為1800億元，同比2018年僅僅增長(zhǎng)10.53%。雅居樂(lè)的銷(xiāo)售目標(biāo)是預(yù)售金額達(dá)到1130億元，預(yù)期同比增速10%。雅居樂(lè)主席兼總裁陳卓林表示，今年10%的增幅是看市場(chǎng)和公司的實(shí)際情況決定的，定這個(gè)指標(biāo)也是比較保守的，“在政策下，市場(chǎng)還是有的，我們的投資和未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃都是審慎樂(lè)觀的?！?/p>

隨著行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，強(qiáng)者恒強(qiáng)，尤其是在拿地、找錢(qián)仍看重規(guī)模與排名的當(dāng)下，仍有不少房企在規(guī)模賽道上沖刺。擴(kuò)張帶來(lái)規(guī)模，但也伴隨風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，2019年，要警惕去化、資金鏈、融資、投資等各種風(fēng)險(xiǎn)。