2022年,我國(guó)60歲以上老年人口超過(guò)2.8億,居家養(yǎng)老成為絕大多數(shù)老年人的選擇,家和社區(qū)成為老年人日常生活重要的依托。隨著老齡化走上快速、深度的進(jìn)程,如何滿足老年群體的適老居住需求成為社會(huì)各界熱議的話題。老年人居住現(xiàn)狀怎么樣?老年人買賣房屋又有哪些需求?

近日,北京鏈家研究院與中國(guó)人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院專家課題組舉辦了“積極老齡化 適老新居住”沙龍,并聯(lián)合發(fā)布《2023年北京老年居住需求洞察報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)?；诒本╂溂医迥甑恼鎸?shí)交易數(shù)據(jù),《報(bào)告》描摹出北京老年群體的置業(yè)現(xiàn)狀、置業(yè)偏好、置業(yè)行為的圖景,為老年居住保障體系設(shè)計(jì)、住房適老改造、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等提供一個(gè)參照樣本。

住房現(xiàn)狀

期待房屋與居住需求匹配

侯女士已經(jīng)在西城區(qū)宣武門西大街20號(hào)樓居住40多年了。她所在的小區(qū)是北京較早有電梯的居民樓,如今,在此居住的大多數(shù)是老年人。侯女士家房本面積為50平方米,是一間沒(méi)有客廳的兩居室,一旦兒女過(guò)來(lái),就顯得有些擁擠。加上樓房建成時(shí)間久,難免出現(xiàn)漏雨等現(xiàn)象……雖然是眾多人眼中的“老破小”,但是優(yōu)越的地理位置加上周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育資源豐富,侯女士和老伴也樂(lè)于在這居住。

北京的老年群體相對(duì)更早擁有自有住房,這些房屋不僅使得老年人享受到完備的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套與公共服務(wù),同時(shí)也共享了城市快速發(fā)展的時(shí)代紅利,獲得了房產(chǎn)的增值收益?！半m然房子小又舊,但是對(duì)我們老年人來(lái)說(shuō)生活很方便。往南一站地就是宣武醫(yī)院,樓下就是地鐵站和公交車站,附近還有宣武藝園和西便門小公園。最重要的是這里是電梯房,我們不用爬樓,這些對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)是最需要的?！焙钆空f(shuō)。

根據(jù)《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,77%的北京老年群體居住在1998年房改前建成的住宅中;八成以上老年人居住地位于城六區(qū),享受著更為完善的公共服務(wù)。但由于房屋老舊,居住條件及適老化設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面卻越來(lái)越難以滿足養(yǎng)老需求,原有住房與老年群體適老化需求之間的矛盾也日益凸顯,也催生了部分老年人迫切換房的需求。

例如,在居住體驗(yàn)方面,老舊小區(qū)的兩居室戶型多以起居室為主,缺乏客廳是此類戶型的共同特點(diǎn),不符合當(dāng)前居民生活偏好。在配套設(shè)施方面,老舊社區(qū)的車位配比偏低,在老人擁有自有車輛或子女前來(lái)照護(hù)老人時(shí),“停車難”的問(wèn)題就會(huì)顯現(xiàn)。

人房不匹配的另一個(gè)原因則是原居所無(wú)法滿足居住者本身的年齡增長(zhǎng)帶來(lái)的“適老化”新需求。早期多數(shù)住房為7層無(wú)電梯住房,隨著居住者年齡增長(zhǎng),較高的樓層對(duì)老人日常出行帶來(lái)的不便。根據(jù)《報(bào)告》,55至64歲的調(diào)研群體中,49.6%的人居住在無(wú)電梯房屋中;65至74歲、75歲以上群體這一指標(biāo)則均高于50%。而這三個(gè)年齡階段中的老人,超6成居住在中高樓層。

在北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原看來(lái),經(jīng)歷了改革開放45年,特別是上世紀(jì)90年代住房制度改革以來(lái),60歲及以上老年人已普遍從“筒子樓”時(shí)代進(jìn)入“基本適居”。當(dāng)年的年輕人成了現(xiàn)在的老年人。當(dāng)年購(gòu)置的新樓房,也成為現(xiàn)在的老房子。身體的老化、住宅的老化和社區(qū)的老化同步發(fā)生,使得多數(shù)老人所居住的房屋與當(dāng)下居住需求不再匹配,“老人老房”步入拐點(diǎn),改善住房條件或周邊配套設(shè)施,成為當(dāng)下城鎮(zhèn)老人提升居住品質(zhì)的核心訴求,老人更期待晚年生活所需與居住環(huán)境相匹配。

老人售房

多數(shù)是代際支持

數(shù)據(jù)及調(diào)研結(jié)果顯示,在北京售房老人調(diào)查樣本中,出于改善性換購(gòu)動(dòng)機(jī)的占比達(dá)到40.8%。

在購(gòu)房老人樣本中,出于改善住房條件或周邊配套動(dòng)機(jī)而購(gòu)房的占比高達(dá)69.1%。在改善居住的同時(shí),老年群體在住房交易中還存在代際支持需求,從而構(gòu)成老人住房交易的“雙驅(qū)動(dòng)模型”。在《報(bào)告》顯示的售房老人樣本中,代際支持占比達(dá)到42.2%,其中最多的是幫助子女購(gòu)房,其次是作為財(cái)產(chǎn)分配給子女。

中國(guó)人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院社保系主任白晨表示:“在中國(guó)文化中,住房不僅是用來(lái)居住的住所,也是老年人維系家庭關(guān)系的重要紐帶。無(wú)論是適老化居住改善需求,還是代際支持需求,都為我們?cè)凇畟€(gè)體生命周期’視角之外,提供了理解老年人住房消費(fèi)需求與動(dòng)機(jī)的更加豐富的視角?！?/p>

選購(gòu)住房

63.2%的老人接受物業(yè)費(fèi)更貴

根據(jù)近幾年鏈家真實(shí)交易數(shù)據(jù),老人在購(gòu)房過(guò)程中對(duì)于市中心的便利配套和便利服務(wù)依賴度明顯更高。記者在采訪中了解到,老年人傾向選擇與子女距離較近的片區(qū),可以更便于兩代人相互照應(yīng)。同時(shí),隨著年齡的增長(zhǎng),老年人更加依賴便捷的公共交通,以及中心城區(qū)更好的醫(yī)療、商業(yè)配套設(shè)施。

在樓齡方面,七成以上老人在購(gòu)置住房時(shí),傾向選擇建成年代更晚的新房或次新住房。值得關(guān)注的是,物業(yè)服務(wù)方面,63.2%的北京老年人置換后選擇了物業(yè)費(fèi)更貴的房屋,且年齡越大,所置換房屋物業(yè)費(fèi)增加的比例越大。高原說(shuō):“對(duì)老年群體而言,更貴的物業(yè)費(fèi),意味著更高品質(zhì)的社區(qū)和物業(yè)服務(wù),適老化程度也會(huì)更高,更能滿足老年人對(duì)外部服務(wù)需求?！?/p>

在對(duì)居住條件的要求方面,大部分老年群體選擇中等面積、中間套型的“理想型”?！秷?bào)告》數(shù)據(jù)顯示,38.2%的老年群體偏好60至90平方米的房屋,選擇120平方米以上的老年人不足兩成;老年群體置換位置需求是五到六環(huán)之間、2008年以后建成、有電梯、80平方米兩居室的商品住宅。根據(jù)鏈家的交易數(shù)據(jù)顯示,東方太陽(yáng)城、天通苑北二區(qū)、廣安康馨家園、弘善家園、安華里社區(qū)、遠(yuǎn)洋山水、安貞西里等14個(gè)小區(qū)是最受老年人青睞的小區(qū)(按購(gòu)房占比排序,老年人購(gòu)置不足100套小區(qū)不計(jì)入)。

高原認(rèn)為,這14個(gè)小區(qū)受老年群體的青睞,在一定程度上代表了老年群體的選擇,他們多數(shù)偏好中檔總價(jià)、中間面積、位于二環(huán)至六環(huán)區(qū)域的社區(qū)和樓盤。這些“理想型”房子74%分布在四環(huán)至六環(huán),87%總價(jià)在200至600萬(wàn)元,超過(guò)一半為兩居室。適中的面積大小和居室,能夠滿足居住空間需求,減輕維修和清潔的家務(wù)勞動(dòng)壓力,同時(shí),合適的面積能夠減少獨(dú)居和空巢老年人的心理孤獨(dú)感。還有一個(gè)原因是老人進(jìn)行房屋置換,通過(guò)“賣高買低”形成一部分剩余資金,不僅可以支持孩子購(gòu)房等,也可以作為自身的養(yǎng)老儲(chǔ)蓄。

住宅矛盾凸顯

適老化需求成為新“剛需”

幾年前,海淀區(qū)花園路街道北航社區(qū)的老人自編自演的情景劇《88座山》引起了老人的共鳴。劇中提到一位居住在4層沒(méi)有電梯的老人面對(duì)88個(gè)臺(tái)階就像88座山一樣,擋住了他外出的路。

這種“老人老房”的情況,在北京市眾多老舊小區(qū)中普遍存在,適老化建設(shè)成為老人共同關(guān)注的話題。隨著住房市場(chǎng)逐步從“增量發(fā)展”轉(zhuǎn)入“存量?jī)?yōu)化”,改善居住條件成為存量時(shí)代推動(dòng)住房消費(fèi)的“新剛需”。特別對(duì)于老年人而言,適老化居住需求往往成為撬動(dòng)“二次”住房消費(fèi)的重要杠桿。

《報(bào)告》中指出,面臨七成以上老年人口居住在老舊小區(qū)的基本現(xiàn)狀,北京市老年人口住宅適老化程度不足的矛盾與日俱增。通過(guò)住宅置換方式進(jìn)行改善確屬可行路徑,但這一路徑對(duì)家庭支付能力提出了較高要求,同時(shí)生活習(xí)慣與情感因素的影響下,居民不傾向于搬離原居地,多數(shù)老年人口居于老舊小區(qū)的現(xiàn)實(shí)可能長(zhǎng)期維持。在此背景下,對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造是提升老齡人口居住質(zhì)量的必然途徑,這也將孕育龐大的住宅適老化改造產(chǎn)業(yè),大到樓內(nèi)加裝電梯、增設(shè)無(wú)障礙坡道,小到家中安裝扶手等,可能產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

高原指出,目前國(guó)內(nèi)有一些適老產(chǎn)業(yè)的探索,但都屬于散點(diǎn)性質(zhì)的探索階段,還需要企業(yè)、政府、社區(qū)等全社會(huì)力量都參與,共同完善。比如適老化住宅的功能設(shè)計(jì)方面,除了配備必需的電梯,還要考慮電梯的寬度、深度,以便輪椅、擔(dān)架進(jìn)出,這是老年人可能需要的應(yīng)用場(chǎng)景。此外,養(yǎng)老社區(qū)中還應(yīng)配套AED器材、救護(hù)等物資。在居家生活中,浴室、馬桶等部分家居,也應(yīng)該從老年人視角出發(fā),生產(chǎn)對(duì)應(yīng)起居商品。而適老產(chǎn)業(yè)發(fā)展到這一階段還有一定距離,需要整個(gè)行業(yè)共同努力。

專家聲音

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊:隨著時(shí)間的推移,老年人對(duì)住房的需求發(fā)生了顯著變化,但住房服務(wù)的供給與老年人的居住需求之間的矛盾日益凸顯,亟需社會(huì)各方合力提高適老化程度,完善居住保障體系設(shè)計(jì)、住房適老改造、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù),讓老年人擁有更美好的居住環(huán)境,積極享受老齡生活,共享社會(huì)發(fā)展的紅利。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志:適老化居住需要在住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、城市更新等方面積極探索,深度挖掘更多真實(shí)的老齡居住場(chǎng)景,將需求場(chǎng)景精細(xì)化,與適老化有機(jī)結(jié)合,為老年人提供更加便捷、觸手可及的日常照料和醫(yī)療康養(yǎng)服務(wù),讓老年人“老有所醫(yī)”“老有所養(yǎng)”“老有所樂(lè)”。