中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2019年開(kāi)年，一二線城市賣(mài)地金額下降趨勢(shì)明顯。1月份，40個(gè)一二線城市賣(mài)地2525.9億，同比2018年下降15.4%，環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到了32.4%。

整體看，最近幾個(gè)月熱點(diǎn)城市土地成交額相對(duì)同比漲幅放緩。平均土地溢價(jià)率40個(gè)城市有32個(gè)城市出現(xiàn)溢價(jià)率下調(diào)。“去年土地市場(chǎng)火熱，盡管7月31日之后土地市場(chǎng)逐漸降溫，但土地成交同比依然高增長(zhǎng)。今年年初市場(chǎng)尚未回溫，房企土地儲(chǔ)備充裕，土地市場(chǎng)有所降溫也很正常。目前，住房市場(chǎng)有待恢復(fù)，只有住房市場(chǎng)平穩(wěn)了，土地市場(chǎng)才會(huì)回歸常態(tài)化。在此之前，房企會(huì)謹(jǐn)慎拿地，基于補(bǔ)倉(cāng)心態(tài)，隨售隨補(bǔ)?！?

土地儲(chǔ)備對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是生存之本，土地儲(chǔ)備決定了未來(lái)企業(yè)的銷(xiāo)售額高低，也決定了其獲取資金的潛力大小，更是保證房企自身規(guī)模化的重要基礎(chǔ)。持續(xù)穩(wěn)定的土地儲(chǔ)備量是大房企持續(xù)規(guī)模化發(fā)展的“壓艙石”。房企拿地正呈現(xiàn)全面退燒趨勢(shì)。

有數(shù)據(jù)顯示，在成交方面，2019年1月份，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1958宗，環(huán)比減少43%，同比減少1%；成交土地面積8191萬(wàn)平方米，環(huán)比減少41%，同比減少3%。其中，住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）609宗，環(huán)比減少42%，同比減少0.3%；成交面積3031萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40%，同比減少7%；

成交量下降同時(shí)，成交價(jià)格也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2000元/平方米，環(huán)比減少6%，同比減少19%；其中住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為3506元/平方米，環(huán)比減少8%，同比減少26%。

房企拿地謹(jǐn)慎態(tài)度在2019年開(kāi)年表現(xiàn)尤為明顯。1月萬(wàn)科在土地市場(chǎng)獲取廣州（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）、北京等地10個(gè)項(xiàng)目以及3個(gè)物流項(xiàng)目，拿地區(qū)域主要集中于一二線城市。1月公司新增建面296.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49%、同比增長(zhǎng)10.9%；對(duì)應(yīng)總地價(jià)129.9億元，環(huán)比下降61%，拿地金額占比銷(xiāo)售金額為26.6%；平均樓面價(jià)4379元/平方米，環(huán)比下降23.6%，拿地均價(jià)占比當(dāng)月銷(xiāo)售均價(jià)28.5%，較2018年下降11.4%。按銷(xiāo)售均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米估算公司1月新增貨值456億元，略低于同期銷(xiāo)售金額488.8億元，拿地略趨謹(jǐn)慎。

1月的土地市場(chǎng)需要從兩個(gè)角度來(lái)看，一方面是季度性因素，由于臨近春節(jié)，市場(chǎng)不但成交量萎縮，房企的拿地動(dòng)作也在放慢，而2019年春節(jié)又相比2018年提前了小半個(gè)月，也間接影響到1月的土地市場(chǎng)；另一方面則是房企心態(tài)變化，2018年市場(chǎng)降溫，土地流標(biāo)現(xiàn)象增多，的確對(duì)房企的整體心態(tài)產(chǎn)生了影響，也對(duì)近期房企拿地積極性產(chǎn)生一定影響。

“土地市場(chǎng)相對(duì)于樓市是一個(gè)滯后指標(biāo)。2017年，一線、強(qiáng)二線樓市全線開(kāi)始降溫，土地市場(chǎng)2018年還在增長(zhǎng)，最近幾個(gè)月成交量開(kāi)始下滑。這主要是因?yàn)?，在樓市降溫之后，土地市?chǎng)也開(kāi)始降溫，尤其是2018年的8月份之后，隨著全國(guó)熱門(mén)城市的樓市全面降溫，土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)很明顯，所以出現(xiàn)土地流標(biāo)，溢價(jià)率大幅下滑。溢價(jià)率目前已創(chuàng)新低。

土地市場(chǎng)將重點(diǎn)回歸二線城市

開(kāi)年土地市場(chǎng)降溫除了市場(chǎng)因素也有季節(jié)因素?！耙话銇?lái)說(shuō)，年初推地的節(jié)奏會(huì)比較慢，所以從成交角度來(lái)看會(huì)表現(xiàn)得較為低調(diào)，這可能是土地市場(chǎng)退燒的一個(gè)原因。第二個(gè)原因就是從企業(yè)的投資拿地策略角度來(lái)看，因?yàn)槿木€城市市場(chǎng)開(kāi)始降溫后，土地市場(chǎng)拿地有風(fēng)險(xiǎn)，所以排名前50的大品牌開(kāi)發(fā)商，會(huì)更重視一二線城市，尤其是聚焦二線城市，因此拿地總量可能會(huì)出現(xiàn)下降，畢竟二線城市的推地節(jié)奏比較慢，從絕對(duì)量來(lái)講，也沒(méi)有去年下半年那么多?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉表示。

就2019年土地市場(chǎng)整體走勢(shì)來(lái)看，從大的趨勢(shì)以及企業(yè)策略角度來(lái)講，2019年土地市場(chǎng)重點(diǎn)會(huì)回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地，但是由于一線城市推地量比較少。所以，房企會(huì)將重點(diǎn)放在二線城市。比如，省會(huì)城市、計(jì)劃單列市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較好的城市會(huì)作為布局重點(diǎn)。在核心城市周邊的三四線城市可能會(huì)繼續(xù)被關(guān)注，其他三四線城市可能會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力，拿地會(huì)比較謹(jǐn)慎。整體而言，三四線城市土地市場(chǎng)會(huì)持續(xù)降溫，一二線城市推地量年初較少，估計(jì)到二季度以后，尤其是下半年可能會(huì)增加。整個(gè)土地市場(chǎng)拿地的活躍度可能在二季度以后尤其是下半年，在二線城市會(huì)回升。

最近兩個(gè)月有一種新的跡象正在出現(xiàn)，大中房企的融資面有所寬松，力度、規(guī)模在增加，開(kāi)發(fā)區(qū)的資金面略有好轉(zhuǎn)。所以最近兩個(gè)月，少數(shù)的大中型企業(yè)拿地速度與2018年8月之后相比會(huì)有所加快，這說(shuō)明，一些大中型企業(yè)認(rèn)為一、二線城市拿地機(jī)會(huì)正在來(lái)臨。不過(guò)，楊也認(rèn)為，如果看全國(guó)的數(shù)據(jù)和大多數(shù)城市的數(shù)據(jù)，2019年的土地市場(chǎng)仍然會(huì)繼續(xù)低迷。因?yàn)?017年和2018年，全國(guó)土地購(gòu)置量都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，房企土地儲(chǔ)備充足。因此，2019年，土地市場(chǎng)大概率會(huì)出現(xiàn)成交面積、成交金額的下滑、同比下跌。所以2019年土地市場(chǎng)大勢(shì)是降溫的，但是少數(shù)地區(qū)，一線、強(qiáng)二線城市，土地成交會(huì)趨于活躍，這主要是因?yàn)榇蟛糠执笾衅髽I(yè)拿地布局的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，一致性地轉(zhuǎn)向一、二線城市。

此外，根據(jù)全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)占商品房銷(xiāo)售均價(jià)比重年度走勢(shì)數(shù)據(jù)，這一比例正逐年走高，并于2017年達(dá)到歷史峰值至68%。2018年，該比例有所降低至64%?！斑@一比例顯示了房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。這個(gè)比值越高，說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地成本越來(lái)越高，拿高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，因?yàn)榈貎r(jià)已經(jīng)漲幅超過(guò)了房?jī)r(jià)。2019年，土地市場(chǎng)仍然需要面臨調(diào)整?！?

上述房企高管也認(rèn)為，今年上半年，土地市場(chǎng)仍會(huì)保持相對(duì)平淡，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)回溫，土地成交有所恢復(fù)，但全年土地成交不會(huì)再超過(guò)去年。

2019年全國(guó)樓市總體保持穩(wěn)定的大背景下，不同房企、不同城市的土地市場(chǎng)依然會(huì)呈現(xiàn)分化、多樣化、熱點(diǎn)恒熱等特點(diǎn)。總體來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，一線城市供應(yīng)量增加。房企拿地節(jié)奏呈現(xiàn)分化。熱點(diǎn)一二線城市的核心地塊、有著大概念支撐的區(qū)域依然是房企的重點(diǎn)搶奪點(diǎn)，房企拿地更愿意付出更多成本，選擇風(fēng)險(xiǎn)小、機(jī)遇大的區(qū)域，而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的五六線及以下城市，房企拿地會(huì)變得更為理性。中小房企拿地的謹(jǐn)慎度會(huì)持續(xù)提升，部分中小房企甚至?xí)鲃?dòng)退出部分城市和區(qū)域，而大型房企拿地依然會(huì)保持一定節(jié)奏，但在拿地的城市選擇上或會(huì)出現(xiàn)一些變化。而土地供應(yīng)的多樣化仍將持續(xù)。2018年土地供應(yīng)中，有住宅土地、租賃土地、保障性住房等。2019年還將可能有農(nóng)村土地入市流轉(zhuǎn)增加、集體土地進(jìn)入租賃市場(chǎng)、養(yǎng)老相關(guān)土地增加的情況。