來源：中介勝經(jīng)（han-house），轉(zhuǎn)載已獲授權(quán)，不代表鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀點

近日，無意看到這樣一條新聞：深圳以男子今年4月的時候，通過法拍房欲購買一套學(xué)區(qū)房，原本以為只需要花369萬就能“撿到便宜”，在計算稅費后，房價卻搖身一變成了611萬……

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拍房拍到“燙手山芋”，只能違約

阿奇（化名）一直有購房的打算，最好是能買一套學(xué)區(qū)房給小孩上學(xué)，事情就這么巧。在今年3月的時候，他在淘寶的司法拍賣房看到一條價格絕對劃算的學(xué)區(qū)房，動心了。

2018年3月16日，阿奇經(jīng)過19輪出價，最終以3693016萬的價格拍得羅湖區(qū)的翠華花園一處房產(chǎn)。

當(dāng)時該小區(qū)二手房成交均價為7.3萬/㎡，以此計算阿奇的房子也不會超過566萬元。阿奇以369萬的價格拍得，相當(dāng)于剩下了30%的錢。

本來這是一件非常高興的事情，然而萬萬沒想到12小時候變成了一場“噩夢”。

低價拍得的房子為何變成了“燙手山芋”？

因為這套競拍價不足370萬的房子，稅費竟然高達242萬。若按照阿奇369萬元的拍賣價加上242萬元稅費計算，他總支出至少611萬元，則遠(yuǎn)高出市場價45萬元。而據(jù)一些評估機構(gòu)給出價格顯示，該套房子的快速變現(xiàn)評估價為403萬，市場評估價也僅533萬。

阿奇提供的稅費清單顯示，其中的土地增值稅就高達218萬。

2

法拍“人坑者”還不止一人

3月18日，阿奇委托愛人到法院申訴，希望通過說明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。

然而，在法院他們遇到兩個和自己情況一樣的買家，也是拍了同一個小區(qū)的房子。

阿奇表示，他們將聯(lián)合起來向法院提申請減少稅費，希望法院能重視。

而仔細(xì)梳理發(fā)現(xiàn)阿奇這套房產(chǎn)已經(jīng)是第二次上線拍賣了。2月9日那次拍賣就有人違約了，交了25萬定金可能也沒要回來。

淘寶網(wǎng)上公開信息顯示：2018年2月9日10:41:22，該套房產(chǎn)以3602016元成交，但最后也以棄拍告終。

對于阿奇而言，如果棄拍，下次的成交價格低于上一次，法院有可能要求前一個棄拍人補交差額。

怎么也沒想到 “棄拍”除了定金沒了，還有這風(fēng)險。

3

法拍房，“小白”勿碰

你以為法拍房只有稅費這一個坑嗎？法拍房表面上看著便宜，實際上隱含的東西是非常多的。

除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調(diào)查，比如有沒有人住，好不好收房，有沒有租約，欠了多少水電費，管理費；還有的房子是沒有房產(chǎn)證的。

前期的調(diào)查和計稅費都不是最難的，收房最難。因為法拍房大部份都是有人占用，這些使用者大多與原業(yè)主有關(guān)系，所以不會拱手相讓。

購買拍賣房可能存在的法律風(fēng)險：

• 拍賣的房產(chǎn)上存在有長期的租賃合同，依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權(quán)后，不能對抗租客的租賃權(quán)。

• 房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭議，主要是物權(quán)法司法解釋一第七條規(guī)定的幾種情況。

人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書?！餀?quán)法司法解釋一第七條規(guī)定

這種情況有可能延長競買人的過戶時間，也有可能直接導(dǎo)致競買人竹籃打水一場空，存在代持協(xié)議的情況下，實際產(chǎn)權(quán)人可以提起執(zhí)行異議之訴，雖然這樣的訴訟基本上法院會認(rèn)定實際產(chǎn)權(quán)人的證據(jù)有瑕疵而駁回訴請，不會影響到最終的處理結(jié)果，但是會延長競買人的過戶時間，一次性付款的資金壓力耗不起。

這種情況要注意：夫妻雙方通過法院程序調(diào)解離婚，法院在調(diào)解書中確認(rèn)房產(chǎn)歸不是登記權(quán)利人的一方所有的情況，在法律上依據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產(chǎn)實際上已經(jīng)變更了權(quán)利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準(zhǔn)確地對外體現(xiàn)房產(chǎn)的真實權(quán)利人，競買人購買這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調(diào)解書上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利，競買人注定是竹籃打水一場空。

• 拍賣房里面實際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家，也會出現(xiàn)，競買人只能取得所有權(quán)不能取得占有使用權(quán)的情況。

• 房屋存在違法建筑，拍賣面積和實際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責(zé)任只能由購買者承擔(dān)。

由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調(diào)現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣，而對于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)競買人現(xiàn)場短暫地觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋面積或質(zhì)量存在隱蔽的瑕疵。通過拍賣得來的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，此時競買人只能自己承擔(dān)這個不利的法律后果。

• 原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設(shè)定的有居住權(quán)限。比如，有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設(shè)定的實際居住權(quán)利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)，存在困難。

• 不能正常解除抵押的情況。解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權(quán)人和抵押權(quán)銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權(quán)，就存在麻煩。另外一種就是業(yè)主和其他人存在聯(lián)合抵押行為，也存在抵押權(quán)無法注銷的問題。

你看了這些問題一定冷汗直冒了吧？

所以溫馨提醒

如果你只是因為便宜

千萬不要輕易碰“法拍房”

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