因“北京城市副中心”概念火起來(lái)的通州房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在遭遇史上“最嚴(yán)”限購(gòu)令帶來(lái)的“強(qiáng)降溫”。新政落地僅兩天，部分二手房業(yè)主已開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，單套最大降幅高達(dá)20萬(wàn)元。而此前積極“喊漲”的一手住宅樓盤(pán)，也面臨著“降還是不降”的定價(jià)壓力。
業(yè)內(nèi)人士分析，受限購(gòu)影響，未來(lái)通州區(qū)域的住宅類(lèi)新房和二手房交易量將大幅回落，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也會(huì)被明顯抑制。與此同時(shí)，這場(chǎng)通州樓市的大震蕩，還很可能會(huì)波及燕郊、香河等鄰近區(qū)域。
最嚴(yán)“限購(gòu)令”突襲通州 喊停房?jī)r(jià)“瘋漲”
8月14日晚上十點(diǎn)，北京市住建委發(fā)布了一則重磅消息——通州買(mǎi)房限購(gòu)升級(jí)，將優(yōu)先解決通州本區(qū)域居民住房問(wèn)題。
新規(guī)顯示，將暫停向無(wú)法提供近3年在通州連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京戶(hù)籍，已擁有1套住房、無(wú)法提供在通州區(qū)落戶(hù)滿(mǎn)3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明者，以后也不能在通州買(mǎi)房。
這意味著，在通州區(qū)買(mǎi)房的政策難度已遠(yuǎn)超朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)等北京其他區(qū)域。非京籍家庭要想買(mǎi)通州的房子，不僅要滿(mǎn)足在北京連續(xù)納稅或繳納社保5年，同時(shí)需保證近3年在通州連續(xù)納稅和繳納社保。政策一經(jīng)發(fā)布，業(yè)內(nèi)便將其解讀為史上“最嚴(yán)”的通州限購(gòu)令。
在全國(guó)限購(gòu)松綁大環(huán)境下，北京通州“逆行”原因何在？業(yè)內(nèi)人士分析，北京進(jìn)一步收緊通州區(qū)限購(gòu)，目的在于遏制近期部分開(kāi)發(fā)和機(jī)構(gòu)借“通州行政副中心”一事惡意炒高房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)的行為。
“從2000年時(shí)的2000元/平米，暴漲到今天的30000多元/平米，通州15年漲了15倍。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從2003年的八通線通車(chē)，到2009年的國(guó)際新城規(guī)劃，再到2015年行政副中心，15年間通州的房?jī)r(jià)每一次都是被預(yù)期炒高，然后又大幅回調(diào)。
事實(shí)上，為喊停房企借“城市副中心”概念哄抬房?jī)r(jià)，相關(guān)政府部門(mén)已在6月對(duì)部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約談，明確要求開(kāi)發(fā)商不炒作、不捂盤(pán)惜售、不帶頭漲價(jià)，并在7月采取了專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查等多項(xiàng)舉措。
二手房最高降價(jià)20萬(wàn) 商住房成“香餑餑”
新政出臺(tái)，通州樓市隨即“躁動(dòng)”。在這一加強(qiáng)版限購(gòu)令從發(fā)布到執(zhí)行的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，“搶房”、“漲價(jià)”、“連夜開(kāi)盤(pán)”等樓市常見(jiàn)的政策“應(yīng)激反應(yīng)”如期而至。
據(jù)我愛(ài)我家提供數(shù)據(jù)顯示，原本售價(jià)2.8萬(wàn)/平米的合生珠江帝景，瞬間跳漲至到4.1萬(wàn)/平米，而搶購(gòu)者大有人在，所剩房源無(wú)幾。此外，k2玉蘭灣、首開(kāi)香溪郡等樓盤(pán)也出現(xiàn)連夜簽約“搶收”現(xiàn)象。
通州多位二手房經(jīng)紀(jì)人向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，14日晚上很多購(gòu)房人前來(lái)排隊(duì)審核資質(zhì)，希望趕搭政策末班車(chē)，門(mén)店幾乎都是12點(diǎn)以后才關(guān)門(mén)。
值得關(guān)注的是，在前一晚的“末路狂歡”后，限購(gòu)令落地執(zhí)行僅兩天，商品房住宅市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯降溫現(xiàn)象。我愛(ài)我家通州區(qū)域門(mén)店反映，部分著急賣(mài)房的業(yè)主甚至主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，降價(jià)幅度從10萬(wàn)到20萬(wàn)不等。
與住宅市場(chǎng)趨冷不同，限購(gòu)令一出，未納入限購(gòu)行列的商住房成為購(gòu)房者關(guān)注焦點(diǎn)。媒體報(bào)道稱(chēng)，保利大都會(huì)等通州商住項(xiàng)目近兩天到訪量明顯增多，某項(xiàng)目銷(xiāo)售人員一上午甚至出手4套。
“近幾年通州價(jià)格上漲最明顯的是商住公寓市場(chǎng)，2015年成交均價(jià)達(dá)22902元/平米。而庫(kù)存則維持在8000套左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從未來(lái)供應(yīng)量看，商住房供應(yīng)量相對(duì)較大，將一定程度上彌補(bǔ)住宅的短缺，限購(gòu)后價(jià)格預(yù)計(jì)將有一定幅度上漲。
通州房?jī)r(jià)漲幅受限 或波及燕郊、香河樓市？
在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，受限購(gòu)升級(jí)影響，通州樓市短期內(nèi)降溫已成定局，房?jī)r(jià)漲幅將受限。
“通州當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期主要來(lái)自利好刺激，限購(gòu)收緊會(huì)大量減少購(gòu)房數(shù)量，房?jī)r(jià)再大幅上漲的可能性將明顯降低。”張大偉認(rèn)為，為避免區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)短期爆發(fā)，預(yù)計(jì)這一政策執(zhí)行時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。
亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅也表示，限購(gòu)會(huì)讓通州住宅房?jī)r(jià)趨向穩(wěn)定，但影響最大的是臺(tái)湖板塊。“近三年通州的住宅土地供應(yīng)都集中在臺(tái)湖板塊，而通州新城板塊住宅則比較稀少，所受影響也較小。”
通州限購(gòu)升級(jí)帶來(lái)的樓市降溫，還可能波及燕郊、香河等周邊區(qū)域。張大偉分析，目前購(gòu)買(mǎi)環(huán)通州區(qū)域的購(gòu)房者，大部分是投資需求，如果通州房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，燕郊、香河市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)大量投資者離場(chǎng)。
不過(guò)，我愛(ài)我家門(mén)店反饋信息則顯示，通州限購(gòu)令落地后，無(wú)法在通州置業(yè)的購(gòu)房需求已開(kāi)始外溢，通州周邊樓市關(guān)注度上升。周末兩天，北京市區(qū)域的順義和亦莊，環(huán)北京區(qū)域的燕郊、大廠和香河等地新房、二手房，客戶(hù)咨詢(xún)量、看房量均有所增多。
北京通州限購(gòu)房?jī)r(jià)先猛漲再狂降
